Accueil » الاستثمار العقاري في فرنسا

الاستثمار العقاري في فرنسا

 

عملية شراء العقارات في فرنسا واضحة للغاية ومنظمة بشكل جيد. كل عام ، يشتري آلاف المشترين الأجانب في فرنسا دون مشاكل أو تعقيدات. كما هو الحال مع أي عملية شراء للعقار ، يمكن أن تكون هناك مشاكل ، ولكن يتم مواجهة معظمها لأن المشترين لم يفهموا بشكل صحيح ما يتعين عليهم القيام به مسبقًا وكيف تتم العملية ، خاصةً إذا كانوا لا يتحدثون الفرنسية. هذا الدليل وموقعنا موجودان هنا لتقديم المشورة المستقلة لك.
أهم قضية يجب وضعها في الاعتبار هي أن البيع يصبح ملزمًا في وقت مبكر من العملية أكثر من البلدان الأخرى. لذلك ، إذا سمحت بوقت كافٍ أثناء رحلة المشاهدة ، يمكنك تأمين الممتلكات التي شاهدتها في رحلتك بشكل فعال والعودة إلى بلدك مع العلم أنه لا يمكن لأي شخص آخر شرائه – لا يمثل الإغراق في الجاذبية مشكلة بشكل عام.

من أين تشتري في فرنسا؟

تُباع العقارات الفرنسية بعدة طرق: بشكل خاص ، عن طريق الموثقين (كاتب العدل) أو عبر وكلاء العقارات (منع الحركة). يشتري غالبية المشترين الأجانب في فرنسا عبر وكلاء العقارات ، لأن هذه عملية مألوفة أكثر ومن المرجح أن تقابل شخصًا يتحدث لغتك.
عند اختيار وكيل عقارات ، تأكد من أنه عضو في هيئة مسجلة مثل FNAIM أو SNPI أو UNPI. يجب أن تكون هذه المعلومات مرئية في مكان ما في المكتب. لا تستخدم وكيل عقارات دون زيارة مكتبهم ومشاهدة الإعداد – لا تقم فقط بالترتيب للقاء في موقف للسيارات في مكان ما.
غالبًا ما يطلب منك الوكيل التوقيع على “Bon de visite” – وهذا يؤكد للبائع أنه ، الوكيل ، هو الذي أظهر لك عقارًا معينًا. يمنع الصراعات بين العملاء!

الأسعار

يجب أن تتضمن الأسعار المعروضة في نافذة الوكيل العقاري الفرنسي أو على الإنترنت رسوم الوكيل (ما بين 4 و 10 في المائة من سعر العقار). يجب أن يتبع السعر الأحرف FAI إذا كان هذا هو الحال. ومع ذلك ، فإنه لا يشمل عادة رسوم الموثق. عندما تفكر في عقار ، اسأل دائمًا عن السعر المعروض. اطلب تقديرًا لأي رسوم إضافية ولا تنس إضافة 19.6 في المائة لضريبة القيمة المضافة على أي رسوم إضافية.

عروض

لا تخف من تقديم عرض لممتلكات كما تفعل في وطنك. إذا تمكنت من معرفة المدة التي كان العقار معروضًا للبيع أو حالة البائع ، فقد تحصل على فكرة عن استعدادهم لقبول سعر أقل من السعر المطلوب. يمكنك بالطبع مناقشة هذا الأمر مع الوكيل.

الدراسات الاستقصائية

لا يتم إجراء الاستطلاعات عادة في فرنسا ، لأن مهنة المساح لا توجد بنفس الطريقة الموجودة في بريطانيا على سبيل المثال. إذا كنت قلقًا بشأن جوانب معينة من هيكل العقار الذي تشتريه أو مشكلات التجديد ، يمكنك الاتصال بأحد المساحين الذين يعملون في فرنسا. إذا كنت تنوي القيام بذلك ، فمن الأفضل القيام بذلك قبل الموافقة على السعر وتوقيع أي عقد ، خاصة إذا كنت تتوقع إجراء الكثير من التجديدات. إذا كنت بحاجة إلى استطلاع ، ولكن ليس لديك وقت لتنفيذه قبل توقيع العقد ، فيجب أن تطلب من كاتب العدل تضمين “بند معلق” في Compromis de Vente للتأكد من أن عملية الشراء الخاصة بك تخضع لاستطلاع مرضي. (انظر أدناه). لمزيد من المعلومات ، راجع مقالتنا حول استطلاعات الملكية الفرنسية.

شراء منزل في فرنسا: نقاط أخرى للنظر فيها

قبل التوقيع على أي شيء ، تأكد من رؤية مخططات العقار وأرضه (اطلب رؤية المخططات المساحية من الوكيل أو في البلدية المحلية) – تأكد من عدم وجود خطط خاصة أو مجتمعية لبناء عقارات أخرى أو مكتب أو زراعي المباني القريبة من منزلك. لمزيد من النصائح ، راجع مقالتنا حول كيفية الحصول على إذن التخطيط.

النوتر

بمجرد العثور على عقار والموافقة على السعر ، سيتم التعامل مع عملية العقد الفعلية من قبل الموثق لأنهم هم الأشخاص الوحيدون الذين يسمح لهم القانون بإجراء النقل في فرنسا.
هناك نوعان من الوثائق الأساسية التي ستحتاج إلى التوقيع عليها لشراء عقار في فرنسا. The Compromise de Vente و Acte Authentique. انظر أدناه.
يفرض الموثق رسومًا – تتراوح عادة بين 2 و 8 في المائة من سعر العقار “الصافي” (كلما كان العقار أرخص ، ارتفعت النسبة المئوية). قد يتم تضمين ذلك في السعر إذا قمت بالشراء عبر وكيل عقارات. ومع ذلك ، تأكد من تضمين الرسوم – فمن الأفضل أن تكون آمنًا وليس آسفًا.
الموثق مطلوب بموجب القانون أن يتصرف بحيادية ، ويعمل لصالح كل من البائع والمشتري. قد يبدو هذا غريبًا بالنسبة للمشترين المحليين ، ولكن يتم التعامل مع الغالبية العظمى من المعاملات في فرنسا بهذه الطريقة ، بواسطة كاتب العدل. يجب أن يكون الوكيل العقاري قادرًا على التوصية بموثق محلي. إذا كنت تشعر بعدم اليقين بشأن هذا ، فيحق لك تعيين كاتب العدل الخاص بك. لن يكلفك هذا المزيد من المال ، حيث سيقوم الموثقان بتقسيم الرسوم بينهما ، ولكن يمكن أن تكون طريقة أقل كفاءة في التعامل مع عملية الشراء. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كنت ترغب في ذلك ، يمكنك الحصول على مشورة قانونية مستقلة في فرنسا لمساعدتك في الشراء (على سبيل المثال من محام غير فرنسي) ولكنك ستكون مسؤولاً عن أتعابهم بالإضافة إلى رسوم كاتب العدل.
راجع مقالتنا حول دور الموثق لمزيد من المعلومات.

ترجمة

على الرغم من أنك قد تجد موثقًا يتحدث بعض اللغة الإنجليزية ، فمن المهم أن تدرك أن المستندات القانونية ستكون باللغة الفرنسية وغالبًا ما تحتوي على مصطلحات قانونية ستكون غير مألوفة. يقدم بعض وكلاء العقارات ترجمة Compromis de Vente ولكن هذا ليس دورهم أو مسؤوليتهم الأساسية. إذا لم تكن متأكدًا من أي جوانب من العقد ، يمكنك الحصول على ترجمة احترافية إما داخل فرنسا أو في بلدك الأم. يوجد داخل فرنسا مترجمون مسجلون رسميًا مؤهلين لترجمة المستندات القانونية. اسأل الوكيل عما إذا كان بإمكانه التوصية بمترجم مستقل.

The Compromis de Vente (العقد الأول)

عادةً ما تكون التسوية هي المستند الأول الذي ستوقعه ويحدد الشروط الرئيسية للاتفاقية بين المشتري والبائع. عادةً ما يدفع المشتري وديعة بنسبة 10٪ عند توقيع الاتفاقية التي يحتفظ بها الموثق. يجب أن يتم التوقيع على الاتفاقية من قبل الطرفين وهي اتفاقية ملزمة قانونًا – “الخروج” الوحيد هو إذا لم يتم الوفاء بأحد الالتزامات الواردة في البنود الشرطية (انظر أدناه).
سيتضمن Compromis التاريخ الذي يُتوقع فيه توقيع Acte Authentique (العقد الرئيسي – انظر أدناه). لاحظ أن هذا ليس ملزمًا قانونًا ويتم استخدامه بالفعل كتاريخ مستهدف يهدف إليه الطرفان.
لكي يقوم الموثق بإعداد الاتفاقية ، ستحتاج إلى تقديم جواز سفرك وأوراق الزواج وأوراق الطلاق. إذا كنت تقترض أموالًا ، فستحتاج أيضًا إلى مستندات ورقية تتضمن تفاصيل القرض.

تعليق الجمل (البنود الشرطية)

تسمح لك “تعليقات البنود المعلقة” بالانسحاب من الشراء في ظل ظروف معينة ، لذا من المهم التفكير في هذا الأمر قبل التوقيع على Compromis de Vente. يمكنك إضافة أي بنود تريدها إلى العقد (بشرط بالطبع أن البائع على استعداد لقبولها). إذا كنت تحصل على رهن عقاري ، فسيقوم الموثق تلقائيًا بتضمين هذه الحقيقة كشرط شرطي في العقد – وهذا يعني أنه إذا رفض مقدم الرهن العقاري الخاص بك أو رفض إقراض العقار ، فأنت لست ملزمًا بالمضي قدمًا في الشراء. البنود النموذجية الأخرى التي قد تتضمنها: التأكد من قدرتك على الحصول على إذن التخطيط ، والتأكد من تنفيذ بعض الأعمال أو الإصلاحات. تحتاج إلى مناقشة هذه البنود بعناية شديدة مع وكيلك ومع كاتب العدل في وقت تقديم العرض.
كان من الممكن تجنب العديد من المشتريات أو النزاعات التي تنطوي على مشاكل إذا كان المشترون قد أدخلوا بنودًا لحماية أنفسهم في هذه المرحلة.