Investir dans l’immobilier en Italie : acheter une maison, un appartement ou un terrain

L’Italie, pays de la dolce vita, des arts et de la cuisine raffinée, offre de nombreuses opportunités pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier. Entre les magnifiques villes d’art comme Venise, Florence ou Rome, les côtes ensoleillées et les charmantes campagnes, il y a de quoi satisfaire tous les goûts et tous les budgets.

Acheter une maison en Italie : à quoi faire attention ?

Avant de vous lancer dans le grand bain de l’achat immobilier en Italie, il est important de bien connaître le marché et de prendre en compte certains éléments clés.

Le type de bien et la région

Il existe différents types de biens immobiliers en Italie, allant de la classique maison de ville en pierre dans un centre historique, à la villa avec piscine sur la côte ou encore la ferme rénovée en Toscane. Selon vos préférences et votre budget, certaines régions peuvent se révéler plus intéressantes que d’autres :

  • Rome, Milan et Naples : ces grandes villes possèdent un riche patrimoine artistique et architectural et offrent un large éventail de logements urbains. Cependant, les prix sont généralement plus élevés que dans d’autres régions du pays.
  • La Toscane, autour de Florence et Sienne : cette région célèbre pour ses paysages ondulés et ses vignobles propose un choix varié entre maisons rurales et appartements en centre-ville.
  • Gênes, Bologne et Turin : ces villes offrent souvent une alternative moins coûteuse aux métropoles du nord et disposent également d’un patrimoine historique et culturel intéressant.
  • La Sicile et la Sardaigne : si vous recherchez un climat méditerranéen doux et des panoramas à couper le souffle, les îles italiennes sont une option intéressante à considérer, bien que l’accès y soit parfois moins aisé.

Le marché immobilier italien

Il est essentiel de comprendre que le marché immobilier italien peut varier grandement d’une région à l’autre. Les prix sont généralement plus élevés dans les grandes villes du nord comme Milan ou Venise, et tendent à baisser au fur et à mesure que l’on descend vers le sud.

Les biens immobiliers situés dans les centres historiques peuvent avoir un charme indéniable, mais il est important de prendre en compte qu’ils peuvent être sujets à des restrictions de rénovation et poser certaines difficultés en matière de stationnement. Par ailleurs, si vous souhaitez acheter une maison dans une zone rurale, les infrastructures et les services aux alentours peuvent être plus limités que dans une ville.

Les démarches pour investir dans l’immobilier en Italie

Acheter un bien immobilier en Italie n’est pas forcément compliqué, mais cela implique de respecter certaines étapes bien précises et de se conformer à la réglementation locale.

Trouver le bon professionnel

Il est conseillé de faire appel à un agent immobilier local pour vous aider à trouver le bien idéal et pour vous accompagner dans les démarches. Vous pouvez également solliciter les services d’un avocat spécialisé en droit immobilier italien qui pourra par exemple vérifier la validité du titre de propriété et l’absence de dettes sur le bien.

Faire une offre d’achat

Lorsque vous avez trouvé le bien qui vous convient, il est temps de faire une offre d’achat écrite auprès du vendeur ou de l’agent immobilier. Notez que cette offre n’a pas force obligatoire et qu’elle peut être refusée, acceptée ou négociée.

La vente préliminaire (compromesso)

Si votre offre est acceptée, la prochaine étape consiste à signer un « compromesso » (contrat de vente préliminaire) devant notaire. Ce contrat détermine les modalités de votre achat, comme la date limite à laquelle la transaction doit être conclue et les éventuelles conditions suspensives. Il prévoit également le versement d’un acompte représentant généralement 10% à 20% du prix de vente, et engage les deux parties à mener la transaction à terme.

Les frais liés à la transaction

Comme pour tout achat immobilier, il est important de prendre en compte les différents frais liés à la transaction. En Italie, ceux-ci se décomposent généralement comme suit :

  • Les frais d’agence : ils sont le plus souvent compris entre 3% et 6% du prix d’achat.
  • Les frais de notaire : ils correspondent à environ 2% à 3% du prix d’achat.
  • Les droits de mutation : ils varient selon que vous achetiez un bien neuf ou ancien, ainsi que votre statut (résident ou non-résident). À titre indicatif, les droits de mutation sur les biens anciens s’élèvent généralement à 9% du prix d’achat pour les résidents et 10% pour les non-résidents.
  • L’impôt foncier annuel : il dépend de la valeur cadastrale du bien et du taux communal en vigueur. Dans certaines zones touristiques, cet impôt peut être plus élevé pour les non-résidents.

La fiscalité de l’investissement locatif en Italie

Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Italie dans le but de le louer, il est primordial de connaître les règles fiscales en vigueur.

Les revenus locatifs

Les revenus locatifs perçus par un propriétaire non-résident sont soumis à un prélèvement à la source de 21% (pour les personnes physiques) ou 24% (pour les sociétés). Cette taxe s’applique sur le montant brut des loyers, mais il est possible de déduire certaines dépenses liées à la gestion et l’entretien du bien.

La plus-value immobilière

Pour les non-résidents, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier en Italie est imposée au taux forfaitaire de 26%, avec une exonération possible si vous êtes propriétaire depuis plus de 5 ans et que le bien a été acquis avant le 1er janvier 2019. Pour les résidents, la plus-value est généralement inclus dans l’impôt sur le revenu.

Investir dans l’immobilier en Italie : un pari séduisant

Même si investir en Italie peut représenter un certain nombre de défis en termes de réglementation et de fiscalité, acheter une maison, un appartement ou un terrain dans ce pays de charme offre de belles perspectives de rentabilité et de plaisir. Entre le patrimoine historique exceptionnel, la qualité de vie incomparable et le potentiel touristique élevé, l’Italie séduit de nombreux acquéreurs étrangers à la recherche d’une belle opportunité d’investissement.