Financement immobilier : le guide 2020

Publié le 24 mai 2020

Combien pouvez-vous emprunter en France ?

Les banques françaises sont tout aussi désireuses d’accorder des prêts hypothécaires aux acheteurs étrangers qu’aux ressortissants français. Le prêt hypothécaire français type permet à un acheteur d’emprunter entre 70 et 80 % de la valeur d’une propriété, bien que certains courtiers en prêts hypothécaires français se limitent à 50 % seulement pour les acheteurs non européens.
Une particularité des prêts hypothécaires français est l’exigence légale selon laquelle l’ensemble de vos obligations – y compris les loyers, les prêts hypothécaires et les autres dépenses courantes – ne doit pas dépasser 30 % du revenu net de votre ménage.
Si le total de vos paiements hypothécaires est supérieur à 30 % du revenu de votre ménage, les banques françaises n’ont pas le droit de vous accorder d’autres crédits.
Ainsi, le montant que vous pouvez emprunter en France est limité à la fois par la valeur de la propriété et par vos revenus. Si vous avez plus de 65 ans, les banques n’incluront pas les revenus professionnels ; seuls les revenus passifs ou les prestations de retraite seront pris en compte.
Coûts d’obtention d’un prêt hypothécaire français
Les prêteurs français facturent généralement des frais de dossier, qui peuvent être fixes ou correspondre à un pourcentage de l’hypothèque. Les frais administratifs associés à la constitution d’un prêt hypothécaire français sont les suivants
1 % de frais de montage/arrangement, avec un minimum de 350 € (plus TVA). Ces frais peuvent varier, de sorte qu’il est possible que votre courtier en prêts hypothécaires puisse les négocier à la baisse.
Les prêteurs peuvent exiger une étude d’évaluation, qui coûte généralement 250 euros.
Les frais de notaire peuvent s’élever à environ 6-8 % pour une propriété d’occasion, et à 3-5% pour une nouvelle construction ou des propriétés de moins de cinq ans. Les frais de notaire sont fixés par la loi pour de nombreux aspects de la transaction immobilière.

Comment faire une demande de prêt ?

La demande de prêt hypothécaire en France est relativement simple et la procédure est très similaire à celle des autres pays.
Il peut être utile de consulter plusieurs prêteurs hypothécaires pour savoir lequel vous donnera le meilleur taux d’intérêt. En France, il existe de nombreuses banques locales et internationales qui proposent des prêts hypothécaires aux étrangers, ainsi que des fournisseurs de prêts hypothécaires spécialisés dans l’octroi de prêts et de services aux expatriés.
En tant qu’acheteur, vous pouvez demander une offre officielle de prêt hypothécaire au prêteur de votre choix une fois qu’un contrat de vente complet a été signé par le vendeur et l’acheteur, et que la banque est assurée que l’acheteur peut à la fois se permettre le prêt (selon les normes françaises) et que la valeur du bien justifie la demande de prêt.
Une fois accepté, le prêt hypothécaire sera soumis à la souscription pour approbation finale par l’établissement de crédit.

Types de crédits hypothécaires français

Il existe trois types de garanties de prêts français, ou titres, qui peuvent être offerts aux investisseurs étrangers en contrepartie de leur prêt. Si les acheteurs internationaux sont plus familiers avec un prêt hypothécaire classique, les résidents en France peuvent trouver des économies dans les autres crédits hypothécaires proposés en France.

Conventionnel

L’hypothèque conventionnelle est prise en charge par le notaire, qui prélève des frais d’environ 2 % du montant de l’hypothèque pour remplir et enregistrer tous les documents de vente.

Le notaire s’assure également que toutes les conditions de l’hypothèque précédente sur la propriété sont respectées afin d’ouvrir la voie à l’hypothèque du nouvel acheteur, et que les exigences de la nouvelle hypothèque sont pleinement satisfaites. Ces frais s’ajoutent généralement aux frais d’administration facturés par le prêteur hypothécaire.

Privilège de priorité

Il s’agit d’un prêt hypothécaire populaire en France, car les frais de notaire pour ce service sont généralement moins élevés (seulement 1 % environ), car il n’y a pas d’obligation de payer le droit de timbre (publicité foncière). Il est très similaire à un prêt hypothécaire classique, sauf que l’hypothèque est prioritaire par rapport à toutes les autres charges sur le bien.

Il peut être possible d’obtenir cette hypothèque pour une période de prêt plus longue, allant jusqu’à 50 ans – bien que cela soit rare. Toutefois, il n’est proposé que pour les anciennes propriétés et ne permet pas à l’acheteur d’emprunter davantage sur la valeur de sa propriété – par exemple, pour financer des rénovations.

 

Garantie institutionnelle

Il s’agit d’une option hypothécaire plus récente proposée par les banques françaises, qui vise à réduire les coûts d’emprunt liés aux prêts hypothécaires.
Elle consiste à contracter un prêt sous une garantie institutionnelle appelée la société de cautionnement, gérée par un groupe d’organisations. L’idée de base est que le risque de défaillance d’un prêt hypothécaire est partagé entre tous les prêteurs participants.
Dans ce système, le bailleur de fonds mutuel joue le rôle de garant ; en contrepartie, l’emprunteur verse au bailleur de fonds une commission de garantie proportionnelle au montant emprunté, ce qui élimine les coûts et les frais d’enregistrement des hypothèques.
Cela signifie que les coûts de transaction sont limités à une commission d’arrangement de moins de 1 % plus le coût de mise en place de la garantie (1,5-2 %). Dans certains cas, vous pouvez obtenir le remboursement de 75 % de ces derniers frais à la fin de votre prêt hypothécaire.
Ce type de prêt hypothécaire est généralement moins cher à mettre en place et peut être avantageux pour les prêts de courte durée, car il n’y a pas de pénalités si vous rachetez un prêt hypothécaire, contrairement aux autres options.
Il est proposé pour les propriétés neuves et anciennes – bien qu’une bonne cote de crédit et des revenus suffisants soient généralement exigés – et il n’est proposé qu’aux résidents français.
L’un des principaux organismes spécialisés dans ces garanties est le Crédit Logement, mais il suffit de rechercher les acronymes SACCEF et CNP pour trouver d’autres prêteurs mutuels. Certaines grandes banques ont leur propre garant : CAMCA (Crédit Agricole), CMH (Crédit Mutuel) et SOCAMI/SOPACEF (Banques Populaires).

Prêts hypothécaires disponibles en France

La France a un secteur hypothécaire bien établi et une grande expérience des relations avec les acheteurs étrangers, bien que les produits offerts puissent varier moins que dans d’autres pays.

Prêts hypothécaires à intérêt unique

Les prêts à intérêt unique sont de plus en plus populaires en France, et comme les prêts hypothécaires à l’achat et à la location ne sont pas vraiment offerts, ils sont très prisés par les investisseurs qui ont l’intention de louer leur propriété.
Comme les intérêts hypothécaires sont déductibles des revenus locatifs, ce type de prêt hypothécaire peut réduire considérablement les mensualités pour l’investisseur. En plus de l’hypothèque à intérêt unique, l’investisseur peut également choisir une rente qui rembourse le principe du prêt à l’échéance.

Hypothèques à taux fixe et à taux variable

Les emprunteurs peuvent également choisir entre des prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont souvent fixés à un taux plus élevé, mais ils offrent une certaine sécurité.
Un produit hypothécaire à taux fixe intéressant est l’hypothèque flexible. Ce produit offre la sécurité d’un taux d’intérêt fixe, mais permet aux emprunteurs de varier leurs paiements mensuels en fonction de leur situation personnelle.
En règle générale, le prêteur fixe des limites de paiement supérieures et inférieures, mais dans certains cas, les paiements peuvent être suspendus pendant deux ans au maximum, ou augmentés jusqu’à 30 % pour un remboursement plus rapide.
Les taux pour ce type de caractéristiques peuvent être plus élevés, c’est pourquoi vous devez les choisir si vous pensez que vous allez certainement les utiliser.
En France, les prêts hypothécaires à taux variable sont indexés sur les taux Euribor à trois mois ou à un an, plus une marge de 1 à 3 %, de sorte qu’il peut être difficile d’obtenir une image transparente des taux à long terme.
Une variante populaire du prêt à taux variable est le prêt à taux révisable non cap mais à échéances plafonnées. Ce produit a un taux totalement variable, mais les paiements de l’emprunteur ont une limite supérieure.
Bien que cela soit peu probable, il est théoriquement possible que l’emprunteur se retrouve par inadvertance avec un prêt à taux d’intérêt unique si les taux augmentent considérablement.

Prêts relais

Les emprunteurs en France ont également accès à des prêts relais, conçus spécialement pour les acheteurs qui sont prêts à acheter un bien immobilier mais qui attendent la vente de leur bien existant. Ces prêts sont conçus comme des solutions à court terme, mais peuvent être prolongés jusqu’à deux ans.