Fiscalité et immobilier : le guide 2020

Publié le 24 mai 2020

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière désigne tout impôt concernant les biens immobiliers. En gros, il existe deux grandes catégories de taxes foncières françaises :
1. les taxes sur les ventes
2. les taxes d’entretien
Les taxes de vente sont celles que vous rencontrez lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier. Les taxes d’entretien sont payées régulièrement sur les biens que vous possédez ou louez déjà.
En France, une grande partie des coûts liés à la vente d’un bien immobilier sont regroupés en une seule et même somme, qui comprend à la fois les taxes et les autres frais.
Toutefois, les taxes d’entretien des biens immobiliers français se répartissent un peu plus en deux types :
1. la propriété immobilière
2. la résidence
Il existe quelques différences entre les résidents et les non-résidents, mais la majeure partie des coûts est la même pour les deux.

Qui doit payer la taxe foncière en France ?

Lorsqu’un bien immobilier change de mains en France, la convention veut que l’acheteur paie la taxe principale (*frais de notaire* – plus d’informations à ce sujet prochainement). Mais il y aura probablement aussi des frais de vente.
Sur les deux taxes d’entretien, l’une est toujours à la charge du propriétaire, l’autre à celle de l’occupant, sauf s’il ne s’agit que d’une location de courte durée, auquel cas c’est le propriétaire qui paie.
Certaines taxes bénéficient d’une exonération totale ou partielle, qui est expliquée plus loin.

Quels sont les types de taxes sur les ventes en France lorsque j’achète ou que je vends un bien immobilier ?

Il y a différentes taxes à payer que vous achetiez ou vendiez un bien immobilier en France. Il s’agit des taxes foncières, plus précisément de la taxe sur les ventes. Cette section vous permettra de ventiler ces différents coûts en fonction du côté de la transaction dans lequel vous vous trouvez.

Taxe de vente lors de l’achat d’un bien immobilier en France

La bonne nouvelle, c’est qu’un fonctionnaire appelé notaire se chargera de la préparation de votre facture. Ainsi, au lieu d’avoir à vous occuper d’une multitude de documents différents, vous n’aurez qu’un seul frais à régler. La mauvaise nouvelle, bien sûr, c’est qu’un seul honoraire comporte de nombreux coûts différents.
Cette grosse facture s’appelle les frais de notaire. Ils comprennent toute une série de frais et de taxes à la charge de l’acheteur. Le notaire lui-même ne les garde pas vraiment – la plupart vont à l’État – mais ils ont acquis un nom déroutant car c’est le notaire qui les perçoit.
Les honoraires du notaire se composent de divers éléments :
– Les honoraires réels du notaire
– Droit de timbre
– TVA (uniquement sur certains achats – voir ci-dessous)
– Les frais supplémentaires tels que l’enregistrement du terrain et une commission de vente au notaire, si vous n’avez pas fait appel à un agent immobilier

On est loin d’une liste définitive de tous les coûts liés à l’achat ou à la vente d’un bien immobilier : ce ne sont que les principaux qui entrent dans les honoraires du notaire. Si vous avez fait appel à un agent immobilier, il prendra lui aussi une commission substantielle. Et il existe de nombreux autres frais possibles.

Les honoraires du notaire

Il s’agit des honoraires qui reviennent au notaire lui-même. C’est ce qu’on appelle parfois les émoluments.
Le montant varie en fonction du prix de vente. Elle est actuellement d’un peu moins de 4% pour les prix de vente jusqu’à 6 500 euros, et de l’ordre de 1,6% à 0,8% pour les prix supérieurs.
Cette commission n’est en fait pas une taxe, mais elle est soumise à la TVA (*TVA*) de 20 %.
Notez que si vous n’avez pas recours à une agence immobilière, le notaire peut également prélever une commission de vente, qui est distincte de celle-ci.

Droit de timbre

Le droit de timbre est une taxe sur l’achat d’une maison. En français, il est connu sous le nom de droits de mutation ou taxes de publicité foncière. Le taux du droit de timbre varie légèrement entre les départements français, et de manière significative en fonction de l’âge de la propriété.
Pour les propriétés de plus de 5 ans, le droit de timbre est de 5,8 %, ou de 5,09 % dans certains départements.
Pour les biens de moins de 5 ans, le droit de timbre est de 0,7 % plus la TVA à 20 %.

Les biens hors plan (en français, Vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA)

Assurez-vous de vérifier si le prix annoncé pour un bien immobilier est TTC ou non : cela signifie Toutes taxes comprises (all taxes included). Si le prix n’est pas TTC, vous devrez ajouter le droit de timbre au prix demandé pour avoir une meilleure idée du coût.
TVA
Comme indiqué ci-dessus, la TVA est payée sur les propriétés neuves ou hors plan, mais pas sur les propriétés plus anciennes. Il y a également une TVA à payer sur les émoluments qui vont au notaire.
Frais supplémentaires
Une partie du travail du notaire consiste à regrouper tous ces frais et taxes pour vous. La facture totale des frais de notaire que vous recevrez sera probablement plus élevée que ce qui précède ; elle peut également comprendre des frais tels que
– le registre foncier
– Contrat d’hypothèque
– Sécurité des biens

Le site officiel des notaires propose un calculateur de frais qui vous permet d’obtenir une estimation générale du montant total des frais et de leur répartition.

 

Taxe de vente lors de la vente d’un bien immobilier français

Si l’acheteur supporte une grande partie des frais, la vente d’un bien immobilier en France a aussi ses coûts :
– Vous devrez payer un agent immobilier.
– Vous devrez fournir des rapports techniques si le bien est menacé, par exemple, par les termites ou la pourriture sèche.
– Vous devrez payer un impôt sur les plus-values (*plus values*)

Les plus-values

Cet impôt, appelé en anglais « capital gains tax », est prélevé sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Il existe diverses exemptions (voir la section ci-dessous).
Le taux est actuellement de 34,5 % de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Cela comprend techniquement 19 % d’impôt sur le revenu et 15,5 % de prélèvements sociaux.
Les non-résidents de l’UE étaient auparavant soumis à un taux différent, mais ce n’est plus le cas depuis 2015.
Pour les plus-values supérieures à 50 000 euros, un impôt supplémentaire est prélevé en plus de ce qui précède, passant de 2 % à 6 % pour les plus-values extrêmement importantes.

Que dois-je savoir sur le paiement de la taxe d’entretien en France pour un bien immobilier dont je suis déjà propriétaire ?

Une fois que vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous devez encore payer des impôts. C’est ce qu’on appelle la taxe d’entretien. Il y a deux principaux impôts que vous devez payer chaque année en France lorsque vous êtes propriétaire d’un bien immobilier :
– Taxe foncière (impôt foncier)
– Taxe d’habitation* (habitation taxe)
– Voici un aperçu des deux.
– Taxe foncière

La taxe foncière doit être payée par le propriétaire du bien, qu’il y habite ou non. Vous recevrez une lettre sur le paiement de cette taxe au cours du dernier trimestre de l’année. Il existe différentes possibilités de remboursement et vous pouvez payer par mensualités si vous le souhaitez.
Le montant est un pourcentage basé sur la valeur locative théorique du bien, moins 50 % pour les frais de fonctionnement.

Notez que la personne qui doit payer cette taxe est celle qui est propriétaire du bien au 1er janvier de l’année en question, donc si vous emménagez plus tard dans l’année, la facture n’est techniquement pas la vôtre. Toutefois, il est courant de partager ces frais entre l’acheteur et le vendeur de manière proportionnelle, et c’est un point qui devrait être traité dans un contrat.

Taxe d’habitation

Contrairement à la taxe foncière, la taxe d’habitation est payée par l’occupant et non par le propriétaire. Comme pour la taxe foncière, vous recevrez un courrier concernant cette taxe vers la fin de l’année, et vous pourrez alors régler votre mode de paiement.
Là encore, la personne qui doit payer est l’occupant au 1er janvier de cette année-là.

Mais il n’est pas nécessaire d’être physiquement présent le 1er janvier : l’essentiel est de savoir si vous avez le droit d’occupation. Ainsi, s’il s’agit de votre résidence secondaire et que vous n’y êtes pas pendant la majeure partie de l’année, vous devez quand même payer. Si la propriété est louée, c’est le locataire qui paie cette taxe.

Le montant est à nouveau calculé sur la base d’une valeur locative théorique. Les autorités fiscales locales ont également leur mot à dire à ce sujet, de sorte que le montant peut varier considérablement d’un endroit à l’autre.
Les maisons et les résidences secondaires très bien cotées sont soumises à un prélèvement supplémentaire, appelé « prélèvement pour base élevée et sur les maisons secondaires ». Il s’agit d’un petit pourcentage supplémentaire, qui s’ajoute à l’impôt normal.

Autres taxes

Ce sont les deux seuls impôts que vous devez payer en conséquence directe du maintien de votre propriété en France. Cependant, être propriétaire d’un bien immobilier en France signifie que vous devrez remplir des déclarations d’impôts françaises et que vous pourriez avoir à payer les éléments suivants :
– l’impôt sur le revenu
– Impôt sur la fortune
– Impôt sur le revenu

Vous devrez probablement payer l’impôt sur le revenu français si vous êtes « résident fiscal » en France. Ainsi, même si vous n’y vivez pas, si vous gagnez de l’argent en louant un bien immobilier, ce revenu est toujours imposable en France.
Si vous ne vivez pas en France, il est important de savoir si votre pays a conclu une convention de double imposition avec la France : ces conventions garantissent que vous ne payez pas d’impôt sur le même revenu à deux pays.
Le taux de base de l’impôt sur les revenus locatifs est de 20 %, mais des taux inférieurs sont possibles en fonction de vos revenus totaux dans le monde. Attention également à la taxe de 15,5 % pour les charges sociales sur ces revenus.
Des règles complexes régissent la part de vos revenus locatifs qui est imposable : elle dépend du fait que le bien soit meublé ou non, ainsi que de votre revenu locatif annuel total. Par exemple, si vos revenus locatifs bruts sont inférieurs à 23 900 € et que vos biens sont meublés, vous devrez payer un impôt sur le revenu de 50 %.

Impôt sur la fortune

L’impôt de solidarité sur la fortune*, qui a fait l’objet de vifs débats, s’applique actuellement à ceux qui disposent d’une fortune nette supérieure à 800 000 euros. Si vous êtes non-résident, seuls vos avoirs français sont pris en compte. Si vous êtes un étranger nouvellement expatrié en France, pendant les 5 premières années, vous ne devez payer que sur la base de la valeur de votre patrimoine français, et non de votre patrimoine mondial.
L’impôt sur la fortune se situe actuellement entre 0,5 % et 1,5 % selon l’importance de votre patrimoine.
70 % de la valeur marchande de votre propriété compte pour votre patrimoine.