Investir dans l’immobilier : le guide 2020 de l’investissement immobilier

Publié le 22 mai 2020

Types d’investissements immobiliers

L’investissement immobilier se présente sous différentes formes et tailles. Je veux que vous compreniez vos options afin de prendre la meilleure décision pour votre situation. Voici les moyens les plus courants d’investir dans l’immobilier ainsi que tous nos conseils en achat immobilier.

Achat immobilier

Nous avons besoin d’un changement de mentalité dans notre culture. Beaucoup de gens ont l’ambition d’acheter une maison, mais je veux que vous alliez plus loin. L’objectif est de posséder ce mauvais garçon.
L’accession à la propriété est la première étape de l’investissement immobilier, et c’est une part importante de la paix financière. Tant que vous continuez à payer des impôts et des assurances sur votre propriété, vous n’avez pas à vous inquiéter de perdre votre maison. Vous pouvez rester calme malgré les hauts et les bas du marché immobilier, et cela vous permet également de libérer votre budget pour commencer à épargner en vue d’autres types d’investissements.
Le fait est que le remboursement de votre maison est l’un des meilleurs investissements à long terme que vous puissiez faire. Il n’augmentera pas vos liquidités, mais il augmentera considérablement votre valeur nette en vous donnant la possibilité de posséder un bien de valeur. Remboursez d’abord votre propre maison avant d’investir dans un autre type de bien immobilier.

Qu’il s’agisse d’un investissement immobilier neuf ou ancien, cela constitue la première étape à l’indépendance financière.

A lire : Les avantages de l’investissement immobilier dans l’ancien

Immobilier locatif

Posséder un bien immobilier locatif est un excellent moyen de créer des revenus supplémentaires – cela pourrait facilement ajouter des milliers de dollars à votre revenu annuel. Ensuite, si vous décidez de vendre, vous pourriez réaliser un joli bénéfice. Tout dépend du type de propriété que vous achetez et de la façon dont vous la gérez. L’essentiel est de toujours acheter dans un bon endroit qui présente un potentiel de croissance. De cette façon, votre investissement locatif sera rentable et réussi.

Écoutez-moi bien : Si les biens immobiliers locatifs constituent une excellente option d’investissement, être propriétaire a ses difficultés. Vous devrez faire face à des saisons où quelqu’un ne paie pas de loyer ou vous êtes entre deux locataires. Vous devez également tenir compte des frais supplémentaires d’entretien, de réparation et d’assurance. Et puis il y a le coût du temps : Quand les toilettes s’arrêtent à 2 heures du matin, devinez qui doit venir à la rescousse ? Ouep !
Vous avez déjà entendu parler de la loi de Murphy ? Les choses qui peuvent mal tourner tournent mal. Alors achetez toujours des biens à louer en liquide (les dettes ne sont pas une option), et n’oubliez pas de constituer un fonds d’urgence qui couvrira trois à six mois de frais de subsistance.

Achat et revente de bien immobilier

Pour revendre un bien immobilier, il faut l’acheter, y apporter des modifications et des améliorations, puis la vendre, le tout dans un délai assez court.
L’achat d’une maison est intéressant car il est plus rapide que la location d’un bien pendant des années. En quelques mois, vous pourriez remettre la maison sur le marché et (avec un peu de chance) réaliser un joli bénéfice. Mais comme pour les autres investissements, il y a un risque que vous ne gagniez pas d’argent, voire que vous en perdiez.
Lorsque vous achetez une maison, n’oubliez pas que l’essentiel est d’acheter à bas prix. Dans la plupart des cas, vous ne pouvez pas espérer réaliser un bénéfice décent si vous ne faites pas une bonne affaire au départ. Avant de vous lancer dans l’achat d’une maison, parlez à un agent immobilier du potentiel de votre marché local.
Le changement de maison n’est pas toujours aussi glamour que les émissions de HGTV le font croire. Si vous aimez absolument le travail pratique, alors allez-y ! Mais assurez-vous de prévoir beaucoup de temps et d’argent pour le processus. Les mises à jour et les rénovations coûtent presque toujours plus cher que vous ne le pensez.

Comment gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier

Vous pouvez gagner de l’argent grâce aux biens immobiliers de deux manières différentes : par l’appréciation de la valeur de la propriété au fil du temps et par les revenus locatifs. Nous allons détailler tout cela dans un instant. Mais avant d’entrer dans le vif du sujet, je tiens à préciser une chose : vous devez payer les biens d’investissement avec 100 % d’argent liquide. Ne pensez même pas à vous endetter pour un bien immobilier locatif ! Une mise de fonds de 100 % élimine les dettes de l’équation, réduit les risques et vous permet de gagner plus d’argent beaucoup plus rapidement.

Valeur appréciée

Malgré les hauts et les bas du marché immobilier, la plupart des biens immobiliers prennent de la valeur à long terme. Le mot « investissement » pour une augmentation de la valeur est appelé « appréciation ». Et la clé pour acheter un bien immobilier qui s’apprécie est l’emplacement. Vous voulez acheter dans un quartier dont la valeur est en hausse.
De plus, achetez à bas prix et surmenez les baisses du marché jusqu’à ce que votre bien immobilier s’apprécie. Le fait de disposer d’un fonds d’urgence entièrement financé (trois à six mois de frais de subsistance et de réparation) vous donnera l’avantage en attendant le bon moment pour vendre. En cas d’imprévu, vous disposez de liquidités pour le couvrir sans avoir à puiser dans vos autres investissements.

Revenus de location

La principale raison pour laquelle les investisseurs achètent un bien immobilier est de générer des revenus de location.2 Une fois que vous avez trouvé des locataires, posséder et louer un bien immobilier est un excellent moyen de générer des revenus supplémentaires sans trop d’efforts.
Outre le fait que vous avez besoin de liquidités pour couvrir les réparations ou l’entretien, vous n’avez pas besoin d’intervenir. Vous aurez encore moins à faire si vous faites appel à une société de gestion immobilière, mais cela réduira vos bénéfices. Quoi qu’il en soit, vous gagnez de l’argent simplement en étant le propriétaire du bien.
N’oubliez pas, cependant, que traiter avec des locataires peut être frustrant et prendre beaucoup de temps. Faites vos devoirs avant d’autoriser quelqu’un à louer votre propriété. Vous voulez être sûr qu’il la gardera en bon état. Et ayez toujours un bail écrit. J’espère qu’on n’en arrivera jamais là, mais vous devrez peut-être même faire appel à un avocat si vous devez expulser un locataire qui cause des ennuis ou qui manque le loyer. Les dépenses s’accumulent rapidement, alors assurez-vous que votre fonds d’urgence est bien garni.

 

Quelles sont les implications fiscales des investissements immobiliers ?

Bon, maintenant nous arrivons à la partie amusante (oui, les maths sont amusantes, les gens. Silence.) Même si vous vivez pour faire des calculs, les impôts sur les biens immobiliers sont compliqués. Alors mon premier conseil est le suivant : Prenez un fiscaliste dans votre équipe. Il pourra vous aider à comprendre l’impact de vos décisions d’investissement et vous tenir au courant des modifications du code des impôts.
En attendant, voici les impôts les plus courants auxquels vous serez confronté lorsqu’il s’agira d’investir dans l’immobilier.

Impôt sur les plus-values

Lorsque vous vendez un bien d’investissement après en avoir été propriétaire pendant au moins un an, vous payez un impôt sur la plus-value. Permettez-moi de vous expliquer cette phrase en langage clair : le capital désigne les actifs (dans ce cas, l’argent) et les plus-values sont les bénéfices que vous réalisez sur une vente. En gros, si vous avez acheté un bien et l’avez vendu avec un bénéfice, vous avez réalisé une plus-value. C’est logique, non ?
Voici un exemple : Supposons que vous achetiez un bien immobilier pour 100 000 dollars. Des années plus tard, vous le vendez pour 160 000 dollars. C’est un bénéfice brut de 60 000 $.
Bien entendu, vous avez également payé une commission immobilière lorsque vous avez acheté cette propriété. Bonne nouvelle : vous pouvez la déduire de vos gains en capital. Supposons que les frais s’élèvent à 9 600 $ (6 % du prix de la propriété), ce qui ramène votre gain en capital à 50 400 $.
Comment ces 50 400 $ sont-ils imposés ? Cela dépend de votre statut de déclarant et de votre revenu imposable pour l’année. La plupart des contribuables finissent par payer un taux de 15 % sur les plus-values, mais certaines personnes à revenu élevé paieront un taux de 20 %, tandis que les personnes à faible revenu ne paieront aucun impôt sur les plus-values.

Impôt sur les plus-values à court terme

Si votre revenu imposable était de 100 000 dollars en 2020, vous paieriez un impôt de 15 % sur vos plus-values. Dans cet exemple, 15 % de 50 400 $ signifie que vous paieriez 7 560 $ d’impôts.
Qu’en est-il d’un investissement à court terme comme un « house flip » ? Lorsque vous possédez la propriété depuis moins d’un an, vos bénéfices sont imposés en fonction des plus-values à court terme. Mais si vous vendez à un moment quelconque au-delà d’un an, ces bénéfices seront imposés au taux à long terme.

Restez avec moi. Quelle est la différence entre l’impôt sur les plus-values à court terme et à long terme ? L’impôt sur les plus-values à long terme utilise votre revenu imposable pour déterminer combien vous devez sur le seul bénéfice que vous avez réalisé lors de la vente de votre bien d’investissement. L’impôt sur les plus-values à court terme est encore plus simple. Le bénéfice que vous tirez d’un investissement à court terme est comptabilisé dans le cadre de votre revenu annuel global et sera imposé en fonction de votre tranche d’imposition sur le revenu des personnes physiques4.

Supposons que vous êtes célibataire, que votre revenu annuel est de 50 000 $ et que vous avez réalisé un bénéfice de 20 000 $ sur un achat de maison cette année. L’oncle Sam considère ce bénéfice comme un revenu imposable, ce qui vous fait gagner 70 000 dollars au total et vous place dans la tranche d’imposition de 22 %.

Imposition des revenus locatifs

Tout argent que vous gagnez grâce à vos revenus locatifs doit figurer comme revenu sur votre déclaration d’impôts. Mais lorsque vous êtes propriétaire, vous pouvez également demander la déduction de dépenses comme les réparations et l’entretien, mais n’oubliez pas que les améliorations ne comptent pas. Ainsi, vous avez peut-être gagné 10 000 dollars cette année grâce à vos revenus locatifs, mais vous avez également effectué des réparations d’une valeur de 1 500 dollars sur votre propriété. Vous pouvez déduire ces 1 500 $, ce qui fait que votre revenu locatif imposable est de 8 500 $.
Faites-vous une faveur et économisez du temps, de l’argent et probablement un ou deux maux de tête en rencontrant un professionnel des impôts. Rencontrez-les régulièrement pour discuter de vos investissements – vous ne voulez pas vous faire gifler avec une pénalité !

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Étape 1 : Payez en espèces

Cela va à l’encontre de la plupart des conseils en matière d’investissement immobilier. Mais la vérité est qu’il n’existe pas de « bonnes dettes ». Je ne discute pas – je déclare ! S’endetter équivaut toujours à prendre des risques, alors évitez de vous endetter comme la peste. Bien sûr, il vous faudra plus de temps pour économiser de l’argent pour un bien d’investissement, mais cela vous fera économiser des milliers de dollars en intérêts. Et l’un des meilleurs avantages de payer comptant ? Vous pouvez en effet conserver l’argent que vous gagnez en payant le loyer, au lieu de le consacrer à une deuxième hypothèque !

 

Étape 2 : Diversifiez

Avez-vous déjà entendu la phrase « ne gardez pas tous vos œufs dans le même panier » ? La même sagesse s’applique à vos investissements. Si toute votre fortune nette est investie dans l’immobilier, les hauts et les bas du marché pourraient vous faire paniquer. Il est important de répartir votre pécule entre différents investissements (ou « diversifiés ») pour minimiser les risques. Les fonds communs de placement par l’intermédiaire de votre 401(k), de l’IRA de Roth et d’autres comptes d’épargne-retraite devraient constituer le fondement de votre stratégie de constitution de patrimoine.

Étape 3 : Restez sur place

Restez simple – n’achetez pas une maison en Arizona si vous vivez en Illinois ! Lorsque vous êtes loin de vos propriétés, vous devez faire confiance à une société de gestion pour évaluer les dégâts et effectuer les réparations. Il peut être judicieux de faire appel à un groupe de gestion, même si vous êtes de la région, pour vous aider à assurer le bon déroulement des opérations. Mais vous – et vous seul – êtes le propriétaire. Restez donc à proximité et gardez un œil sur vos investissements.

Étape 4 : Soyez prêt à prendre des risques

Dans la plupart des cas, louer un bien immobilier n’est pas aussi simple que de trouver des locataires et de se présenter une fois par an. Il arrive que les locations restent vides pendant des mois, ce qui peut être un coup dur si vous n’êtes pas préparé financièrement. Et même dans les meilleures situations de location, les appareils électroménagers continueront de se casser et les gouttières devront être remplacées. La meilleure façon de se préparer aux risques est de disposer d’un fonds d’urgence entièrement financé qui peut couvrir les dépenses imprévues.

Étape 5 : Commencez petit

Si vous n’êtes pas sûr que la propriété d’un bien locatif vous convienne, faites un essai. Vous avez peut-être un espace au-dessus de votre garage ou une chambre supplémentaire que vous pourriez louer – même si ce n’est que pour quelques nuits à la fois avec Airbnb. Cette expérience vous donnera un avant-goût de ce que c’est que d’être propriétaire d’une location. C’est aussi une bonne idée de parler à d’autres investisseurs immobiliers. Invitez quelqu’un du secteur à déjeuner et demandez-lui ce qu’il aurait aimé savoir avant de commencer.

Étape 6 : Engagez un agent immobilier

Même si vous ne faites que peser le pour et le contre de l’investissement immobilier, vous devez parler à un agent immobilier de votre marché local. Il saura quels sont les domaines à examiner et quels sont les obstacles potentiels auxquels vous pourriez être confronté en tant qu’investisseur immobilier. Et lorsque le moment sera venu d’acheter une propriété, vous aurez besoin de son expertise pour vous assurer que vous obtiendrez une bonne affaire.

Avantages et inconvénients de l’investissement immobilier

Les avantages de l’investissement immobilier

 

Le risque est plus faible que celui du marché boursier : Le marché du logement n’est pas soumis à la même volatilité que le marché boursier. Vous n’avez pas le même potentiel de gains, mais vous pouvez compter sur une pente régulière la plupart du temps.
Un flux de trésorerie régulier : Lorsque vous avez suffisamment de biens à louer, vous pouvez générer une source de revenus fiable pour votre entreprise.

De bons avantages fiscaux : Les investisseurs immobiliers peuvent déduire de leurs impôts toutes sortes de dépenses, notamment les intérêts hypothécaires, l’amortissement, la taxe foncière, etc.3
Les rendements à long terme seront généralement positifs : Avec le temps, la valeur de la plupart des biens immobiliers augmentera.

Inconvénients des investissements immobiliers

Les rendements potentiels ne sont pas aussi élevés que ceux du marché boursier.
L’investissement immobilier peut être lourd en argent : si vous voulez vraiment avoir un revenu régulier, vous devez disposer de suffisamment de liquidités (qu’elles soient propres ou prêtées) pour payer les améliorations de l’immeuble, l’entretien, éventuellement une société de gestion, etc.
Les propriétés ne sont pas des investissements liquides : Vous ne pouvez pas transformer une propriété en argent liquide rapidement comme vous le feriez si vous vendiez des actions.
La gestion des locataires et de l’entretien des bâtiments est un défi : que vous engagiez un gestionnaire immobilier ou que vous le gériez vous-même, la gestion d’un bien immobilier est pleine de problèmes inattendus : retards de paiement des loyers, fuites de toit, pannes de courant, etc.