L’immobilier est l’un des investissements les plus compliqués que l’on puisse faire au Brésil. Dans cet article, nous examinerons comment effectuer une transaction immobilière et comment trouver des perspectives immobilières de grande valeur.

Le Brésil a beaucoup de biens immobiliers à offrir, des stations balnéaires aux appartements métropolitains. Les investisseurs professionnels s’intéresseront aussi souvent aux terres agricoles et aux zones rurales.

Où investir dans l’immobilier au Brésil ?

Au cours des dix dernières années, des centaines de milliers d’étrangers ont investi dans l’immobilier au Brésil. La plus forte concentration d’investisseurs immobiliers étrangers a été observée dans le nord-est et le sud-est du Brésil.

Les investisseurs qui ont acheté des biens immobiliers dans le Nord-Est ont vu leurs propriétés dévaluées de façon spectaculaire. De nombreux projets ont été développés à faible coût mais vendus au niveau des prix américains ou européens par des agents immobiliers internationaux. Bien que le Nord-Est du Brésil puisse offrir de magnifiques paysages, la réalité est que le niveau de prix réel de l’immobilier dans le Nord-Est du Brésil est bien inférieur à ceux de l’Amérique et de l’Europe ainsi qu’à ceux du Sud-Est du Brésil.

L’histoire a été très différente pour les investisseurs qui ont acheté des biens immobiliers dans le sud-est du Brésil. La région est très peuplée et l’appréciation de l’immobilier dans cette région a augmenté massivement au cours des dix dernières années.

Aujourd’hui, vous trouverez les biens immobiliers les plus chers de Rio de Janeiro, une ville qui combine à la fois l’accès à la plage et une touche métropolitaine, ce qui en fait une ville très recherchée par les investisseurs étrangers qui cherchent à acheter des biens immobiliers pour leur usage personnel. Cependant, São Paulo est toujours classée comme l’une des villes les plus attrayantes pour les investissements immobiliers dans le monde et le marché le plus stable du Brésil.

L’immobilier brésilien, un investissement sûr

L’achat de biens immobiliers dans les zones urbaines du Brésil est un investissement relativement sûr. Le Brésil dispose d’un système d’enregistrement des propriétés sûr et organisé et d’un marché immobilier bien développé. Toutefois, certaines précautions et dispositions doivent être prises pour que l’opération se déroule sans heurts.

Selon la législation brésilienne, tout citoyen étranger peut acquérir des biens immobiliers urbains au Brésil. En ce qui concerne les zones rurales, il existe certaines limitations que nous aborderons à la fin de cet article.

Un conseiller juridique indépendant est nécessaire

Bien que vous travailliez avec un agent immobilier agréé, vous avez toujours besoin d’un conseiller juridique de confiance pour inspecter les documents et vous conseiller sur le processus d’achat.

Le soutien le plus évident est l’inspection des documents et la vérification des actes de propriété. Malheureusement, il n’est que trop fréquent de voir des étrangers se faire escroquer par des vendeurs et des agents immobiliers peu scrupuleux au Brésil. Les cas les plus courants concernent la négociation par le vendeur de biens immobiliers qu’il ne contrôle pas légalement, ainsi que la vente de biens immobiliers avec des dettes impayées.
Il est également important d’être conseillé sur la manière d’enregistrer correctement l’investissement au Brésil. Il n’y a pas d’impôt sur la récupération des investissements étrangers du Brésil vers l’étranger, mais cela nécessite un enregistrement correct de l’investissement au moment de l’achat du bien immobilier.

Et bien sûr, il est également nécessaire de vérifier que l’avocat choisi est légitime. Cela peut se faire en ligne grâce à un service appelé Cadastro Nacional dos Advogadosprovidé par l’Ordre des avocats brésiliens, connu sous le nom de Ordem dos Advogados do Brasil. Ce service n’est malheureusement pas disponible en anglais, mais vous pouvez rechercher des avocats sur la base de leur nom ou de leur numéro d’ordre. Vous pouvez alors vérifier le statut de leur licence et voir leur photo.

Rôle de l’agent immobilier

Lorsque vous choisissez un conseiller juridique, vous n’êtes pas tenu de faire intervenir un agent immobilier dans la transaction. Du côté de l’acheteur, le rôle de l’agent immobilier consiste principalement à fournir des conseils sur les offres du marché et les négociations de prix.
Il est important de se rappeler que les agents immobiliers, du point de vue du vendeur, n’ont normalement pas l’exclusivité sur le bien immobilier. Ils sont donc souvent sur la défensive, tant en ce qui concerne l’adresse du bien immobilier que l’autorisation donnée à l’acheteur potentiel de prendre des photos du bien immobilier.

Quant à l’enregistrement des agents immobiliers, il s’agit presque du même processus de consultation que celui des avocats. Cependant, il n’existe pas de base de données centrale, il est donc nécessaire de consulter le site web de la CRECI pour connaître l’État dans lequel se trouve l’agent immobilier.

Responsabilités de l’agent immobilier et du conseiller juridique

Au cours du processus d’acquisition d’une propriété au Brésil, l’avocat et l’agent immobilier vérifieront cela :

    • L’immeuble est correctement régularisé auprès des organes gouvernementaux
    • Le vendeur est propriétaire de la propriété qu’il vend
    • Le vendeur est autorisé à vendre cette propriété
    • Les biens immobiliers ne sont pas hypothéqués et n’ont aucune autre responsabilité
    • Le contrat est conforme au droit brésilien de la propriété
    • L’avocat qui agit en votre nom apportera également son soutien dans le processus de paiement et de transfert des fonds et surveillera le transfert du bien immobilier au nom de son nouveau propriétaire.
    • Les avocats facturent normalement leurs services entre 1 et 2 % de la valeur du bien immobilier.

Quels documents sont requis pour acheter un bien immobilier au Brésil ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier en tant qu’étranger au Brésil, il existe deux séries d’exigences différentes en matière de documentation.
La première exigence, et souvent la plus difficile, est celle de la banque qui sera chargée de la compensation du paiement. Les vendeurs de biens immobiliers n’acceptent souvent pas les paiements directs de l’étranger, c’est pourquoi il est nécessaire d’avoir un compte bancaire brésilien en plus des documents nécessaires pour enregistrer l’investissement au Brésil.

L’achat d’un bien immobilier au Brésil ne donne pas droit à un visa d’investisseur au Brésil car une transaction immobilière effectuée par un étranger n’est pas enregistrée comme un investissement étranger direct auprès de la Banque centrale brésilienne. Pour acheter un bien immobilier et obtenir un visa d’investisseur au Brésil, il faut d’abord établir une société au Brésil. Un investissement enregistré doit ensuite être réalisé dans la société et, par la suite, la société est utilisée comme partie légale dans la transaction immobilière.

Ne sous-estimez pas le temps et la complexité liés à cette étape du processus. La mise en place d’une structure bancaire correcte peut prendre plusieurs mois.

Un conseil : contractez séparément une banque de change et une banque de gestion de trésorerie. La banque de change qui autorise l’investissement dans le pays assume certains risques liés à la responsabilité du blanchiment d’argent. L’évaluation des risques est une compétence essentielle pour la banque de change et elle fournira normalement des réponses plus rapides et plus détaillées sur les exigences en matière de documentation qu’une banque de gestion de trésorerie à vocation générale ne pourrait le faire.

Pour qu’un étranger puisse acheter un bien immobilier au Brésil, les exigences en matière de documentation sont relativement simples :

      • La carte de contribuable brésilienne est connue sous le nom de CPF
      • Traduction jurée du passeport
      • Inscription au registre public national des actes et documents
      • Si la transaction est liée à une propriété rurale, l’acheteur étranger doit également présenter une carte d’identité du Registro Nacional de Estrangeiros, appelé RNE. Cette carte d’identification n’est délivrée qu’aux étrangers titulaires d’un visa brésilien permanent.
      • Taxes et frais pour les transactions immobilières

Pour les transactions immobilières au Brésil, les types de taxes et de frais suivants doivent être payés :

      • Imposto Sobre Transmissão de Bens Móveis, connu sous le nom de ITBI
      • Droits d’enregistrement des biens immobiliers
      • Escritura Pública de Compra e Venda qui est une taxe d’acte public
      • Imposto Sobre Operações Financeiras connu sous le nom d’IOF

Comme la gestion des transactions immobilières est décentralisée, les taxes et les frais varient d’une ville à l’autre. La seule exception est l’IOF, qui est une taxe fédérale prélevée sur les transactions monétaires à destination du Brésil.

Certaines propriétés doivent également payer une contribution appelée Laudêmio. Pour des raisons historiques, il est fréquent que les propriétés situées en bord de mer ou à proximité de l’eau soient soumises à cette taxe. Le paiement est géré par le Registre du patrimoine fédéral, connu en portugais sous le nom de Secretaria do Patrimônio da União et une partie importante de la contribution est destinée à l’Église catholique.
Si le bien immobilier est soumis au Laudêmio, les taux varient de 2 à 5 % de la valeur déclarée de la transaction.

Achat et utilisation de biens immobiliers ruraux par des étrangers

En ce qui concerne l’achat de terres rurales par des étrangers, les lois différencient le processus pour les personnes physiques et morales. Les restrictions imposées aux étrangers visent à défendre l’intégrité du territoire brésilien et la sécurité nationale.

L’Institut national de la réforme agraire, plus connu sous le nom d’INCRA, estime qu’environ 0,51 % du territoire brésilien est détenu par des étrangers. Leurs estimations se basent sur 34 371 propriétés rurales et 4,3 millions d’hectares de terres appartenant à des étrangers. D’autres instituts suggèrent que la participation étrangère dans la propriété des terres brésiliennes est beaucoup plus élevée, en particulier dans certains États de l’Amazonie comme l’Amazonas, le Pará et le Mato Grosso.