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Investir dans l’immobilier en Grèce

Investir dans l’immobilier : pourquoi opter pour la Grèce ?

La Grèce est devenue une destination d’investissement favorable ces dernières années, principalement en raison de sa beauté naturelle, de son climat doux et de sa position géographique, mais aussi en raison d’une baisse significative des prix suite à la crise financière qui a émergé après 2010. Les investisseurs du monde entier considèrent désormais la Grèce comme la nouvelle destination d’investissement « chaude » et se précipitent pour profiter de l’abondance de biens immobiliers de qualité disponibles à des prix abordables. Beaucoup achètent en tant qu’utilisateurs finaux et d’autres dans le but de louer.

La Grèce est un État membre de l’Union européenne régi par l’État de droit. Elle est également membre de la zone euro et bénéficie de tous les avantages qui découlent du partage de la monnaie commune, sans risque de dévaluation ou de volatilité de l’inflation. Les lois relatives à l’acquisition et à la propriété de biens immobiliers sont prévues par la Constitution hellénique et le Code civil. La plupart des propriétés en Grèce sont en pleine propriété.

Droits sur les biens immobiliers en Grèce

Les propriétaires de biens immobiliers en Grèce peuvent avoir différents droits.

Pleine propriété (absolue ou conjointe)
Nue-propriété (absolue ou conjointe)
Usufruit (absolu ou conjoint)
Il est essentiel que l’acheteur établisse lequel (parmi ceux mentionnés ci-dessus) est le droit du vendeur à transférer dans chaque transaction, afin de s’assurer que la valeur du bien immobilier se reflète dans les droits qui accompagnent la vente.

Acheter un bien immobilier en Grèce : comment ça marche ?

Il existe plusieurs façons d’acquérir des biens immobiliers en Grèce. Pour les investisseurs, il s’agit principalement des deux suivantes :

– Acquisition par contrat : l’acheteur et le vendeur se présentent devant un notaire et signent un acte qui est ensuite enregistré au cadastre local ou au registre foncier.

– Acquisition d’un bien immobilier par le biais d’une vente aux enchères publiques : Depuis 2017, l’État grec a organisé des ventes aux enchères électroniques. Les Grecs et les étrangers (personnes physiques ou morales) peuvent s’inscrire en ligne. La procédure est ouverte au public et les biens proposés sont facilement accessibles via un journal hebdomadaire.

1. Après avoir sélectionné la propriété, l’acheteur désigne un avocat pour effectuer toutes les recherches juridiques nécessaires. La recherche de titre a lieu au registre foncier et permet de s’assurer que le bien en question appartient bien au vendeur et qu’il est libre de toute charge (hypothèques, privilèges, saisies, etc.). L’avocat vérifie également l’adéquation du bien et si celui-ci est situé dans une zone où des interdictions ou des restrictions s’appliquent.

2. Délivrance d’un numéro fiscal. L’État grec exige que chaque partie à la transaction (personne physique ou morale) dispose de son numéro fiscal unique avant d’acquérir un bien immobilier.

3. Enquête technique sur le bien. Cette étape n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée car des problèmes de planification et/ou de structure peuvent survenir et rendre la vente invalide ou l’investissement médiocre.

4. Paiement du droit de timbre (taxe de transfert). Il s’élève actuellement à 3 % de la valeur de la transaction.

5. Conclusion du contrat d’acquisition devant un notaire. L’acheteur reçoit le titre de propriété, qui est la première étape vers la propriété du bien.

6. L’enregistrement du titre de propriété a lieu au registre foncier local et constitue la preuve absolue de la propriété.

7. Enregistrement de la propriété en ligne auprès des autorités fiscales.

 

Investissement immobilier en Grèce et fiscalité

A. La propriété de biens immobiliers en Grèce est soumise à un impôt annuel (ENFIA) qui est calculé sur la base de la valeur de chaque propriété et en conjonction avec la valeur totale des actifs que l’on peut avoir dans son portefeuille. Actuellement, la taxe annuelle est payable en 5 versements et elle est applicable à tous les types d’actifs immobiliers – y compris les cas de droits sur les propriétés (comme mentionné au point 1. ci-dessus). Ce type d’impôt s’applique aussi bien aux personnes physiques qu’aux personnes morales, qu’elles soient résidentes et/ou aient leur siège social en Grèce.

B. Les revenus basés sur la propriété (locations à court ou long terme, Airbnb, baux à long terme, etc.) sont soumis à l’impôt. Les personnes physiques qui bénéficient de revenus locatifs sont imposées à différents taux (des seuils sont en place en fonction du montant des revenus produits). Les personnes morales propriétaires d’actifs immobiliers sont imposées différemment car les revenus locatifs sont considérés comme des recettes et sont soumis à un impôt sur les sociétés de 29%.

Les éléments à prendre en compte avant l’achat d’un bien immobilier en Grèce

Comme dans chaque pays, certaines restrictions s’appliquent aux investisseurs qui achètent des biens immobiliers en Grèce :

A. Acquisitions dans des zones forestières : Sous réserve de la Constitution hellénique, les utilisations du sol dans les zones considérées comme des forêts ne peuvent pas être modifiées.

B. Acquisitions de biens immobiliers dans les régions proches de la frontière : Il existe des conditions préalables spécifiques pour les acquisitions dans les zones proches des frontières. Dans ces zones, les investisseurs étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers après avoir reçu une autorisation spéciale par approbation ministérielle conjointe. Une liste accessible au public identifie ces zones. Des restrictions strictes s’appliquent et les investisseurs doivent effectuer des recherches approfondies sur ces terrains avant l’achat.

C. Acquisitions en dehors du zonage urbain : Il convient d’accorder une attention particulière aux parcelles qui se trouvent en dehors des zones urbaines ou résidentielles, car elles présentent souvent des limites quant à la capacité de développement qu’elles offrent et, dans la plupart des cas, les parcelles ne peuvent pas être divisées en segments plus petits.

D. Acquisitions sur le littoral : Le développement de biens immobiliers situés à proximité de la côte peut être interdit ou autorisé dans des conditions très spécifiques fixées par l’État.

E. Acquisitions dans les zones où se trouvent des antiquités : Le développement peut être interdit ou autorisé sous des conditions très spécifiques dans les zones où des monuments historiques peuvent être situés. Dans la plupart des cas, une autorisation spéciale est requise par la direction compétente du ministère de la culture.

F. Acquisitions dans des zones de beauté naturelle exceptionnelle (Natura) ou sous un régime spécial de protection de l’environnement. Tant l’acquisition que le développement de biens immobiliers dans ces zones peuvent être bloqués par le ministère de l’environnement en raison des restrictions qui peuvent s’appliquer.

Ou acheter en Grèce ?

Investir à Athènes

Kolonaki

Quartier commerçant majeur, Kolonaki est le terrain de jeu de l’élite avec des rues bordées de bijouteries, de restaurants, de boutiques et de cafés exclusifs. La glamour avenue Vasilissis Sofias, avec ses bâtiments néoclassiques, ses musées et ses ministères, est un point fort à visiter. Sur la bande principale, vous trouverez la National Art Gallery, l’hôtel Hilton et le Music Palace. Pour un investissement immobilier plus haut de gamme, nous vous suggérons Ekali, à 20 km au nord d’Athènes et à quelques pas de Kolonaki, avec ses rues bordées d’arbres, qui est populaire auprès des familles. La valeur des propriétés à Kolonaki est restée élevée, même pendant la crise économique.

Kifissia

Connue comme la capitale des loisirs plus décontractée pour les jeunes Athéniens qui s’y rendent pour découvrir ses bars chics, ses centres commerciaux, ses boutiques de créateurs et ses restaurants, c’est en fait l’une des plus anciennes et belles banlieues d’Athènes. C’est en fait l’une des plus anciennes et des plus belles banlieues d’Athènes. Une retraite estivale pour les riches Athéniens et les philosophes depuis l’époque romaine en raison de ses températures plus fraîches et de ses rues verdoyantes, elle se trouve à seulement 30 minutes en train du centre-ville ou vous pouvez prendre le train électrique ou le bus Kifissia-Piraeus. Kifissia tient son nom de la rivière Cephissus et comprend une partie de la montagne Penteli. Sa proximité avec le long littoral permet de passer facilement de belles journées au bord de la mer.

Kerameikos

C’est là que vous trouverez des Athéniens jeunes et créatifs et des gourmands. À 15 minutes de marche de la rue Ermou (un autre centre commercial), ses restaurants, tavernes et cafés sont une véritable ruche d’activités sociales et de divertissements éclectiques. Situé au nord-ouest de l’Acropole, il est densément peuplé d’appartements et constitue un endroit idéal pour réaliser un investissement immobilier rentable. Forbes l’a récemment élu « l’un des quartiers les plus cool du monde ».

Glyfada

Ce quartier cossu abrite des millionnaires, des politiciens et des célébrités. Le glamour de son bord de mer l’a surnommé la Riviera athénienne, et la zone est bordée de propriétés luxueuses en front de mer. La plus grande des banlieues sud d’Athènes, elle s’étend du pied du mont Hymettus au golfe Saronique. Outre son riche centre commercial et ses équipements modernes pour les affaires, elle compte également le plus grand nombre de clubs et de bars en bord de mer.

Plaka

Le plus ancien quartier d’Athènes, Plaka est connu comme le « quartier des dieux ». Avec son labyrinthe de rues étroites et pavées, il est facile de se sentir comme si on avait remonté le temps. Situées sous le versant nord-est de l’Acropole et s’étendant jusqu’à Syntagma, les rues sont parsemées d’antiquités, de boutiques de souvenirs, de petits musées, d’églises et de maisons néoclassiques colorées. On trouve des bars et des cafés dans les rues Adrianou et Kydatheneon. En raison de sa proximité avec l’Acropole, c’est un quartier très populaire pour l’achat de biens immobiliers, notamment à des fins d’investissement.

Kypseli

Kypseli, qui était autrefois une zone de classe moyenne aisée avec de grandes maisons et des villas, est aujourd’hui un creuset multiculturel de migrants, d’artistes, de musiciens, de poètes, d’écrivains, d’acteurs et de cinéastes, ce qui donne à la zone une atmosphère bohème. Sans touristes, le quartier prospère grâce à ses excellents restaurants, ses délicieuses boulangeries et ses marchés locaux animés. Vous pouvez acquérir un appartement de style Noveau, une grande maison ou une villa à rénover à un prix abordable.

Psiri/Gazi

Il n’y a pas de quartier d’Athènes plus authentiquement grec que Psiri, à 15 minutes à pied de l’Acropole. Psiri était autrefois une zone industrielle avec un passé de pègre. Au fur et à mesure que la population augmentait, les propriétés résidentielles ont été rénovées et les entrepôts convertis à des fins commerciales, hôtels de charme, cafés, bars et tavernes. Psiri passe du statut de quartier ouvrier à celui de Mecque de la restauration et du divertissement la nuit. Si vous aimez vivre dans un quartier où la vie nocturne est animée, cet endroit est fait pour vous.

Investir dans l’immobilier dans les îles Grècques

Ayant la possibilité de choisir parmi des milliers d’îles, il y en a pour tous les goûts, ayant en commun l’appréciation de la beauté des paysages naturels.

Une architecture distinctive faisant subtilement allusion à la palette bleue et blanche du drapeau grec et des passages bordés de pierres contribuent à créer un cadre pittoresque prêt à être exploré et apprécié.

Les conditions climatiques étant douces, les habitants des îles grecques y vivent toute l’année, ce qui en fait une destination sûre, avec des commodités accessibles à pied et des liaisons par ferry et par avion constantes.

Principales caractéristiques :

Les îles populaires comme Mykonos et Santorin offrent des propriétés exclusives et sont capables de fournir des revenus encore plus importants que les propriétés du centre d’Athènes.
Les îles moins touristiques, comme celles de la mer Ionienne, sont idéales pour les familles et les personnes qui recherchent une destination tranquille et moins fréquentée.
Les types de propriétés comprennent principalement des maisons individuelles, allant des petits chalets aux villas de bord de mer, souvent sur un grand terrain avec un jardin et/ou une piscine privés.
Fourchette de prix au m² : 1.200€-15.000€.