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Investir dans l’immobilier en Inde

Ces dernières années, il a été démontré que les Indiens non résidents (NRI) sont très intéressés par l’achat de biens immobiliers en Inde. La valeur de la roupie sur le marché mondial est l’une des principales raisons pour lesquelles les NRI investissent dans le marché immobilier en Inde. De plus, une partie d’entre eux souhaite avoir une maison ici en Inde en raison du lien affectif qu’ils entretiennent avec le pays auquel ils appartiennent.

Les non-résidents Indians (NRI)

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Inde, les NRI doivent se conformer aux règles établies par la Constitution indienne en vertu de la loi FEMA (Foreign Exchange Management Act). Selon la FEMA, un NRI peut posséder des propriétés résidentielles et commerciales en Inde, et il peut posséder de nombreuses propriétés comme il le souhaite. Toutefois, les règles limitent la NRI à l’achat de terres agricoles, de fermes et de plantations en Inde. Une NRI peut posséder de telles propriétés, seulement si elle est dotée ou héritée.

Le NRI doit fournir une procuration du promoteur qui lui est favorable, en cas d’achat d’une propriété en construction. Cela rend le travail de documentation plus rapide et plus facile. Elle peut être accordée pour mettre en œuvre tout contrat, hypothèque, bail ou même vente. Selon les règles de la FEMA, un NRI peut vendre des propriétés résidentielles, commerciales, agricoles, des plantations ou des terres agricoles héritées à des Indiens résidents pour les acheter.

En plus des règles de la FEMA, il existe des directives spécifiques de la RBI sur le rapatriement de la vente qui doivent être suivies lors de la vente d’une propriété en Inde. Selon ces règles, si quelqu’un veut rapatrier, il doit venir en devises étrangères depuis un compte bancaire à l’étranger, un compte NRE (roupie non résidente). En outre, elle ne peut pas dépasser le montant qui est payé par les canaux bancaires lors de l’achat de la propriété et un NRI ne peut pas rapatrier pour plus de deux propriétés.

Les étrangers

Les ressortissants étrangers résidant en dehors de l’Inde ne peuvent pas acheter un bien immobilier en Inde. Le ressortissant étranger qui réside en Inde peut acheter une propriété en Inde sans avoir besoin d’une autorisation du RBI, mais il doit vérifier une fois s’il a besoin d’une autorisation avant d’acquérir une maison en Inde. Les citoyens du Pakistan, du Bangladesh, du Sri Lanka, de l’Afghanistan, de la Chine, de l’Iran, du Népal ou du Bhoutan qui résident en Inde ne peuvent acheter une propriété immobilière en Inde qu’avec l’autorisation spéciale du RBI et du gouvernement indien.

Selon la loi FEMA, les étrangers doivent respecter les deux conditions pour être considérés comme résidents de l’Inde et acheter des biens immobiliers en Inde. L’étranger doit résider en Inde pendant plus de cinq mois (182 jours) au cours de l’exercice financier. Il peut rester en Inde de façon continue pendant 182 jours en tant qu’employeur ou pour affaires ou profiter des vacances ou de toute autre raison pour prouver son intention de résider en Inde.

Toutefois, un bien immobilier est un excellent outil d’économie d’impôt pour les Indiens résidents et les non-résidents, qui peuvent ainsi obtenir des loyers et des rendements élevés. Un NRI peut également réaliser des économies d’impôt en investissant sur le marché immobilier indien.

La procédure légale d’achat d’un bien immobilier en Inde

1) Vérification du titre

Dans un premier temps, l’acheteur doit confirmer l’existence et la validité du titre de propriété. Il doit être libre de toute hypothèque ou de tout impayé antérieur. Examinez tous les documents pendant une période minimale de 12 ans, allant jusqu’à 30 ans pour toute divergence juridique.

2) Vérification de l’identité du vendeur

Il est tout aussi important, sinon plus, de vérifier les titres de propriété de l’appartement que de vérifier l’identité du ou des vendeurs. Insistez sur l’examen des documents légaux valables comme la carte PAN, la carte Aadhar, etc.

Si le vendeur est une organisation, vérifiez les documents juridiques relatifs à l’enregistrement de la société, au numéro TAN, etc.

3) Documents relatifs à l’utilisation des terres

Déterminer le type de terrain – résidentiel, commercial, industriel, non agricole, mixte, etc. – est une étape cruciale. Plusieurs lois nationales et d’État interdisent l’utilisation des terres à des fins autres que celles pour lesquelles elles ont été conçues. Si le terrain et son utilisation ont été convertis légalement, recherchez les documents de conversion des terres.

4) Autorisations de construction

Dans le cas d’un bâtiment déjà construit, la vérification du plan du bâtiment ou du plan d’aménagement est obligatoire. Elle doit être sanctionnée par les autorités municipales, les organismes gouvernementaux, les autorités statutaires et réglementaires, etc. pour fournir l’électricité, l’eau, les autorisations environnementales, la sécurité incendie, etc.

5) Certificat d’occupation

Le vendeur doit obtenir un certificat d’occupation (CO) avant de transférer les titres de propriété. L’absence d’un CO pourrait créer de graves problèmes pour l’acheteur, allant de lourdes amendes à la démolition de la propriété.

6) Paiement des taxes

Si le vendeur n’a pas payé les taxes foncières, il s’expose à de lourdes pénalités qui se traduisent par une mauvaise valeur. Assurez-vous de vérifier auprès des autorités municipales que le vendeur n’a pas manqué à ses obligations fiscales.

7) Hypothèques et autres créances

Si l’appartement, l’immeuble ou le terrain est contesté pour quelque raison que ce soit, les chances qu’une charge existe sont très élevées. Consultez les sites web des gouvernements où vous trouverez des informations sur l’enregistrement des propriétés.

Vous pouvez également publier un avis public dans les journaux, avant de conclure une transaction financière. Il est toujours préférable d’être informé dès le départ des éventuelles réclamations de tiers.

8) Conformité à la RERA (Autorité de régulation de l’immobilier)

Enfin, dernier point, mais non des moindres, vérifiez si le bien est enregistré auprès du RERA de votre État. Le site web du RERA fournit également des informations sur les cas ou les plaintes déposées contre le promoteur, les défauts de paiement du promoteur, etc.

La nature de l’investissement étant importante, il est toujours préférable d’être très prudent lors de l’achat d’un appartement ou d’un bien immobilier. Il est également conseillé de prendre un avis juridique professionnel pour examiner correctement tous les documents juridiques et obtenir des informations importantes.

Bien que l’examen de chaque petit aspect juridique puisse prendre plus de temps pour exécuter une transaction, à long terme, cela vous apportera la tranquillité d’esprit et un meilleur retour sur investissement.