Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers en Indonésie ?

L’Indonésie a pris de petites mesures pour ouvrir son marché immobilier aux étrangers.

Pourtant, en tant qu’étranger, vous n’êtes pas capable d’acheter et de posséder une propriété en pleine propriété. Il n’est donc pas surprenant que l’Indonésie soit devenue un choix moins intéressant pour les investisseurs étrangers.

Même si vous ne pouvez pas posséder une propriété en pleine propriété (y compris des unités de copropriété), vous pouvez acquérir différents titres vous permettant de louer, d’utiliser ou de construire des structures physiques sur la propriété.

Quel type de propriété les étrangers peuvent-ils acheter en Indonésie ?

Pour l’instant, vous pouvez obtenir un droit d’utilisation, un droit de construire ou un droit de location pour les types de propriété suivants :

– Les maisons qui ne sont pas subventionnées par le gouvernement
– Appartements avec titres en copropriété
– Terrain vacant (vous pouvez construire une maison sur le terrain si vous avez conclu les bons accords avec le propriétaire du titre de propriété)

Comme vous pouvez le constater, les règles de propriété sont plus strictes que dans la plupart des pays voisins, comme les Philippines et la Thaïlande.

Ici, vous pouvez au moins posséder des unités de copropriété et des structures physiques, telles que des villas, en pleine propriété. En outre, il n’est pas nécessaire d’être résident pour posséder une propriété et il est plus facile d’obtenir un visa de longue durée.

Heureusement, le gouvernement indonésien comprend les problèmes et n’aura pas d’autre choix que de modifier la réglementation au cours de la prochaine décennie.

Les étrangers peuvent-ils acheter des terres en Indonésie ?

À ce stade, il n’est probablement pas surprenant que les étrangers ne puissent pas acheter de terres en Indonésie.

Néanmoins, certains étrangers achètent des terrains par le biais de contrats, souvent appelés « nominee structures ». En termes simples, ils laissent un citoyen indonésien détenir le titre de propriété à leur place.

Il n’est pas recommandé d’acheter une propriété par le biais de structures de nomination et il existe d’autres options que vous devriez plutôt examiner. Tout d’abord, dressons la liste de toutes les options dont vous disposez pour acquérir un terrain.

1. Acheter un terrain avec l’aide d’un natif

La première option que vous avez est d’acheter un terrain avec l’aide d’un candidat local, qu’il s’agisse d’un ami, de votre femme ou de tout autre citoyen indonésien. Comme nous l’avons mentionné, ce choix est très répandu parmi les étrangers, en particulier pour les acheteurs à Bali. Cependant, vous ne serez pas protégé par la loi et les risques sont nombreux.

La première étape de l’achat d’un bien immobilier avec l’aide d’un prête-nom consiste à transférer la parcelle de terrain du vendeur à votre prête-nom indonésien.

Dans ce cas, les accords suivants doivent être conclus avec votre prête-nom local.

Contrat de prêt :
Le contrat de prêt indiquera que vous avez prêté de l’argent au candidat indonésien qui achète le bien immobilier.

Procuration :
La procuration vous donne le droit d’hypothéquer, de vendre ou de louer la propriété.

Accord de droit d’utilisation permanent :
Cet accord vous donne le droit d’utiliser et d’occuper le terrain.

2. Acheter un bien immobilier avec une société PMA

Vous pouvez obtenir un titre de droit d’utilisation en ouvrant une société PMA (Penanaman Model Asing Company), qui est enregistrée dans la catégorie des investissements directs étrangers (IDE).

Cela peut sembler plus facile que cela ne l’est, car vous ne pouvez pas simplement ouvrir une société PMA et l’utiliser comme une passerelle vers le marché immobilier indonésien. Pour ouvrir une PMA, vous devez fournir un plan d’affaires (c’est la norme dans la plupart des pays, y compris à Hong Kong).

Vous devez également travailler activement en Indonésie et déposer de l’argent sur un compte bancaire indonésien local. Même si vous devez faire un effort supplémentaire, l’ouverture d’une société PMA est le meilleur choix car vous serez mieux protégé.

Quels sont les avantages d’acheter un bien immobilier avec une société PMA ?

Posséder un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société PMA est supérieur à l’utilisation de structures de candidats locaux et vous protégera bien davantage.

Parmi les avantages de l’achat de biens immobiliers par l’intermédiaire d’une société de gestion immobilière au lieu d’utiliser des structures de désignation locale, on peut citer

Vous serez protégé par des contrats reconnus au niveau international (droit du Commonwealth)
Le Conseil indonésien de coordination des investissements (BKPM) réglementera, contrôlera et auditera l’entité
Vous aurez un numéro d’identification fiscale vérifiable (NPWP)
Les litiges peuvent être réglés devant les tribunaux internationaux

Titres fonciers en Indonésie

L’Indonésie possède quatre titres fonciers communs qui sont couverts par la loi agraire fondamentale de 1960. Examinons chacun d’entre eux et les options qui s’offrent aux étrangers.

Hak Milik (HM)
Hak Milik est un titre en pleine propriété et n’est accessible qu’aux citoyens indonésiens. Ce titre vous donne le droit d’utiliser votre terre de quelque manière que ce soit, mais vous ne pouvez pas tirer profit des ressources naturelles qui se trouvent sous la terre.

En tant que propriétaire d’un titre Hak Milik, vous pouvez vendre le titre, l’échanger ou l’utiliser comme hypothèque.

Hak Pakai (HP)
Le Hak Pakai est le titre de « droit d’usage » et peut être obtenu auprès d’une personne qui possède le Hak Milik. La durée du bail est fixée à 25 ans et peut être renouvelée pour une période maximale de 80 ans.

Il est à noter que si vous obtenez un Hak Pakai en tant que personne physique (et non en tant que société), vous devez résider en Indonésie ou avoir l’Indonésie comme domicile.

Dans ce cas, vous devez demander un KITAP (permis de séjour permanent) ou un KITAS (permis de séjour temporaire/limité) pour conserver le titre.

Le Hak Pakai est l’un des titres les plus solides et vous êtes autorisé à le vendre et à le transférer à une autre personne qui a le droit de posséder le titre en Indonésie.

Hak Sewa (HS)
Si vous parvenez à obtenir un Hak Sewa, vous êtes autorisé à utiliser les bâtiments ou les terrains appartenant à une personne qui détient l’un des titres susmentionnés.

Vous ne pouvez pas enregistrer un titre de Hak Sewa au cadastre, il n’apporte donc aucun certificat.

Comme mentionné, la durée du bail est fixée à 25 ans, avec parfois une possibilité de prolongation.

Hak Guna Bangunan (HGB)
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Hak Guna Bangunan est un titre de « droit à la construction ». Ce titre n’est accessible qu’aux citoyens indonésiens ou aux sociétés constituées en Indonésie. Cela inclut les sociétés de la PMA qui entrent dans la catégorie des « investissements étrangers directs ».

Les HGB sont valables pour une période de 30 ans, mais peuvent être prolongés de 20 ans supplémentaires.

Les principales différences entre le Hak Pakai et le Hak Guna Bangunan sont les suivantes

  • Vous pouvez obtenir un titre Hak Pakai en tant que particulier, mais le Hak Guna Bangunan exige que vous ouvriez une société PMA
  • Vous ne pouvez pas hypothéquer le titre Hak Pakai, ce qui est possible avec un titre Hak Guna Bangunan
  • Que se passe-t-il si je décide de quitter l’Indonésie et de devenir propriétaire à titre individuel ?
  • Vous devez renoncer à votre droit d’usage ou le transférer à une autre personne, qui est habilitée à reprendre la propriété.

Vous devez entamer la procédure au moins un an avant de quitter l’Indonésie.

Le marché immobilier indonésien

L’Indonésie possède l’un des marchés immobiliers les plus prometteurs d’Asie du Sud-Est, mais elle doit d’abord mettre de l’ordre dans ses affaires.

Les réglementations défavorables en matière de propriété ont laissé les investisseurs étrangers sur la touche, même si les prix des biens de luxe ont considérablement augmenté il y a quelques années.

L’Indonésie attire définitivement mon attention :

  • Elle devrait connaître une forte croissance dans les années à venir et dispose d’un marché de consommation important
  • C’est le pays le plus riche d’Asie du Sud-Est
  • Le taux de pénétration des prêts hypothécaires est très faible
  • Elle a la quatrième plus grande population au monde, où 60% des habitants ont moins de 30 ans
  • Les investisseurs (dont de nombreux Chinois) estiment que le marché de l’immobilier est extrêmement sous-évalué et présente de grandes possibilités de croissance. Kingland Avenue prévoit une appréciation du capital de 10 à 25 % par an si vous achetez maintenant et vendez dans les années à venir.

Si le gouvernement indonésien parvient à introduire des règles de propriété plus transparentes et plus favorables, le marché devrait connaître un boom, en particulier dans sa capitale, Jakarta.