Investissement immobilier en Italie

Publié le 11 juin 2020

L’intérêt des étrangers pour l’achat d’une maison en Italie est de plus en plus grand, mais quelles sont les règles et les méthodes à respecter pour acheter une maison dans la péninsule ? Quelles sont les astuces pour un investissement immobilier en Italie ?

Les biens immobiliers en Italie peuvent être achetés par des personnes physiques ou morales et, lors de l’achat d’un bien immobilier, les droits des étrangers sont égaux à ceux des citoyens italiens, mais analysons tout en détail.

Tous les étrangers peuvent-ils acheter une maison en Italie ?

En Italie, les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers dans les cas suivants :

– Un étranger ne résidant pas légalement : seulement si un traité international le permet ou s’il y a réciprocité, c’est-à-dire si dans son pays d’origine un Italien est autorisé à acheter une maison
– Un étranger « résidant légalement », les membres de sa famille et les apatrides en Italie depuis moins de trois ans : avec un permis de séjour pour des raisons spécifiques ou une carte de séjour ;
Les citoyens de l’UE et de l’AELE et les apatrides résidant depuis plus de trois ans : sans limite.

Après avoir identifié les catégories d’étrangers qui peuvent acheter des biens immobiliers au Bel Paese, il est important d’identifier tous les aspects qui conduisent à l’achat.

Choisissez votre bien immobilier en Italie

Choisir la maison ne signifie pas seulement identifier le type et le lieu où se trouve la maison. En plus d’un choix esthétique, il est bon de vérifier tous les aspects technico-juridiques liés à la propriété elle-même.

En effet, pour éviter les mauvaises surprises, il faut s’assurer que la maison a été construite régulièrement ou, si elle a été construite illégalement, il faut s’assurer que le propriétaire a déposé une demande d’amnistie de construction et qu’il est en possession du permis d’amnistie délivré par la municipalité.

Si vous choisissez d’acheter une maison au constructeur, vous devez présenter vous-même les documents prouvant la régularité de la propriété. Si ce n’est pas le cas, vous devez demander au vendeur une copie du permis de construire et du projet approuvé par la municipalité.

À cet égard, n’achetez pas une propriété si elle n’est pas empilée comme un logement.

En tout état de cause, lorsqu’une entreprise vend, il faut toujours vérifier son état de santé d’un point de vue économique. En effet, si l’entreprise fait faillite dans les deux ans suivant la vente, l’administrateur de la faillite pourrait révoquer la vente et inscrire l’acheteur au registre des créanciers de la faillite.

La présence d’hypothèques et la propriété du vendeur ne doivent pas être sous-estimées. Il est en effet très important de vérifier l’absence d’hypothèque sur la propriété en faisant une visura hypothécaire à la préservation des régimes immobiliers et à la propriété du vendeur de vendre la propriété. Lorsque le vendeur n’est pas le seul propriétaire, en fait, tout le monde doit vouloir vendre.

Cela peut sembler sans importance, mais assurez-vous, en obtenant une déclaration de l’administrateur, que le vendeur n’a pas de dettes envers l’immeuble. Dans le cas contraire, la copropriété pourra exercer un recours contre l’acheteur.

Un aspect qui pèse sur le choix de la propriété est le prix

Le prix du bien immobilier est influencé par divers éléments : la zone où se trouve le bien, le type d’appartement, la surface, le sol, l’exposition, les finitions, les sols, les murs, les toilettes, les équipements, l’ascenseur, les conditions générales de l’immeuble et bien d’autres encore.

En général, le vendeur essaie de vendre à un prix un peu plus élevé que le prix du marché et c’est pourquoi vous devez faire la distinction entre le prix demandé et le prix de vente réel.

Que faire après avoir choisi son bien immobilier ?

Après avoir choisi le bien, l’acheteur doit déclarer son intention d’acheter le bien en faisant une proposition d’achat.

Cela permettra d’identifier tous les principaux termes de la transaction.

Si le vendeur donne une réponse positive à la proposition d’achat, un accord préliminaire pour l’achat (compromis) suivra et l’acheteur versera au vendeur un acompte qui est généralement de 10 à 30 % de la valeur du bien. Dans le compromis, qui doit être mis par écrit, toutes les conditions énoncées dans la proposition d’achat sont incluses et étendues.

Par la suite, c’est devant le notaire que sera stipulé l’acte de vente définitif (acte notarié). Avant les signatures de l’acheteur et du vendeur, le notaire lira à haute voix le contrat de vente et enverra ensuite les informations sur l’administration de la propriété fiscale aux organismes publics compétents et au bureau du cadastre. Il est évidemment obligatoire, sous peine de nullité, que l’acte écrit et l’original du certificat de propriété soient remis au nouveau propriétaire.

Plus précisément, les données communiquées sur le compromis seront les mêmes (ou presque) que celles qui figurent dans l’acte notarié :

– nom et prénom des parties, date et lieu de naissance, domicile, code fiscal ;
– description de l’appartement, catégorie et détails cadastraux, bâtiment, escalier, étage, intérieur, année de construction, garanties du vendeur sur les hypothèques, respect de l’urbanisme, habitabilité, délinquance de la copropriété, contraintes, et indication si l’appartement est libre ou occupé par le vendeur ou un locataire ;
– le prix convenu, le mode de paiement, le montant de l’acompte et de toute autre avance, le délai dans lequel l’acte notarié sera stipulé ;
tous les autres éléments qui ont été établis par les parties et que le notaire sait entrer.

Il convient de préciser que si l’acte notarié est établi longtemps après la conclusion du compromis, celui-ci doit être enregistré auprès de l’Agence territoriale. De cette manière, l’acheteur est en fait protégé contre toute transcription « préjudiciable » à l’encontre du vendeur (par exemple, une saisie).

Comment investir dans l’immobilier en Italie ?

La loi italienne veut faciliter et encourager l’achat de la maison principale (première maison) et, par conséquent, des taxes moins élevées que celles normalement dues pour ceux qui l’achètent sont prévues.

Les étrangers qui remplissent les conditions requises peuvent également bénéficier de facilités de « première résidence ». Surtout au moment de l’achat :

qui achète la première maison à un particulier, à une entreprise non immobilière ou à une entreprise de construction (ou de rénovation) plus de 4 ans après l’achèvement des travaux, paie la taxe d’enregistrement de 3 % sur la valeur cadastrale de la maison et les taxes hypothécaires et cadastrales d’un montant fixe égal à un total de 336 euros ;
Quiconque achète à une entreprise de construction, dans les 4 ans suivant l’achèvement des travaux, paie la TVA à 4 % et les taxes fixes d’enregistrement, d’hypothèque et de cadastre pour un total de 504 euros.

Afin de profiter des avantages, il est nécessaire que l’achat concerne un bien qui :

– est classé comme un logement, et donc, cadastiquement classé entre les catégories A/1 et A/11 ;
– n’est pas classé comme « luxe » selon le décret ministériel 218/1969 ;
– est situé dans la municipalité où l’acquéreur a ou a l’intention de transférer la résidence dans les 18 mois.

Les prestations peuvent également être appliquées aux dépendances de la résidence, mais dans la limite d’une pour chacune des catégories cadastrales C/2 (cave ou grenier), C/6 (garage ou garage) et C/7 (auvent fermé ou ouvert).

En plus des caractéristiques du bien, l’acheteur est tenu, pour pouvoir bénéficier des avantages, d’en faire la demande :
– dans les 18 mois suivant l’achat, doit s’engager à établir sa résidence sur le territoire de la municipalité où se trouve le bien à acheter, s’il n’y réside pas déjà ;
– n’est pas le propriétaire exclusif ou en communion avec le conjoint du droit de propriété, de l’usufruit, de l’usage et de la résidence d’une autre maison sur le territoire de la municipalité où se trouve le bien à acheter ;
– n’est pas propriétaire, sur tout le territoire national, des droits de propriété, de l’usufruit, de l’usage, du logement et de la nue-propriété d’une autre maison d’habitation achetée par la même personne ou par son conjoint, en profitant des avantages fiscaux première maison qui ont suivi au fil des ans.

Tant les citoyens étrangers que les émigrants à l’étranger pourront bénéficier des premiers avantages fiscaux liés au pays d’origine. Il convient de préciser que les contribuables qui n’ont pas la nationalité italienne peuvent acheter avec le premier avantage fiscal sur le logement si les conditions sont remplies.