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Investissement immobilier en Italie

Publié le 11 juin 2020

L’intérêt des étrangers pour l’achat d’une maison en Italie est de plus en plus grand, mais quelles sont les règles et les méthodes à respecter pour acheter une maison dans la péninsule ? Quelles sont les astuces pour un investissement immobilier en Italie ?
Les biens immobiliers en Italie peuvent être achetés par des personnes physiques ou morales et, lors de l’achat d’un bien immobilier, les droits des étrangers sont égaux à ceux des citoyens italiens, mais analysons tout en détail.

Immobilier en Italie : tous les étrangers peuvent-ils acheter une maison ou un appartement en Italie ?

En Italie, les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers dans les cas suivants :
– Un étranger ne résidant pas légalement : seulement si un traité international le permet ou s’il y a réciprocité, c’est-à-dire si dans son pays d’origine un Italien est autorisé à acheter une maison
– Un étranger « résidant légalement », les membres de sa famille et les apatrides en Italie depuis moins de trois ans : avec un permis de séjour pour des raisons spécifiques ou une carte de séjour ;
Les citoyens de l’UE et de l’AELE et les apatrides résidant depuis plus de trois ans : sans limite.
Après avoir identifié les catégories d’étrangers qui peuvent acheter des biens immobiliers au Bel Paese, il est important d’identifier tous les aspects qui conduisent à l’achat.

Choisissez votre bien immobilier en Italie

Choisir la maison ne signifie pas seulement identifier le type et le lieu où se trouve la maison. En plus d’un choix esthétique, il est bon de vérifier tous les aspects technico-juridiques liés à la propriété elle-même.
En effet, pour éviter les mauvaises surprises, il faut s’assurer que la maison a été construite régulièrement ou, si elle a été construite illégalement, il faut s’assurer que le propriétaire a déposé une demande d’amnistie de construction et qu’il est en possession du permis d’amnistie délivré par la municipalité.
Si vous choisissez d’acheter une maison au constructeur, vous devez présenter vous-même les documents prouvant la régularité de la propriété. Si ce n’est pas le cas, vous devez demander au vendeur une copie du permis de construire et du projet approuvé par la municipalité.
À cet égard, n’achetez pas une propriété si elle n’est pas empilée comme un logement.
En tout état de cause, lorsqu’une entreprise vend, il faut toujours vérifier son état de santé d’un point de vue économique. En effet, si l’entreprise fait faillite dans les deux ans suivant la vente, l’administrateur de la faillite pourrait révoquer la vente et inscrire l’acheteur au registre des créanciers de la faillite.
La présence d’hypothèques et la propriété du vendeur ne doivent pas être sous-estimées. Il est en effet très important de vérifier l’absence d’hypothèque sur la propriété en faisant une visura hypothécaire à la préservation des régimes immobiliers et à la propriété du vendeur de vendre la propriété. Lorsque le vendeur n’est pas le seul propriétaire, en fait, tout le monde doit vouloir vendre.
Cela peut sembler sans importance, mais assurez-vous, en obtenant une déclaration de l’administrateur, que le vendeur n’a pas de dettes envers l’immeuble. Dans le cas contraire, la copropriété pourra exercer un recours contre l’acheteur.

Faites la distinction entre le prix demandé et le prix de vente réel

Le prix du bien immobilier est influencé par divers éléments : la zone où se trouve le bien, le type d’appartement, la surface, le sol, l’exposition, les finitions, les sols, les murs, les toilettes, les équipements, l’ascenseur, les conditions générales de l’immeuble et bien d’autres encore.
En général, le vendeur essaie de vendre à un prix un peu plus élevé que le prix du marché et c’est pourquoi vous devez faire la distinction entre le prix demandé et le prix de vente réel.

Que faire après avoir choisi son bien immobilier en Italie ?

Après avoir choisi le bien, l’acheteur doit déclarer son intention d’acheter le bien en faisant une proposition d’achat.
Cela permettra d’identifier tous les principaux termes de la transaction.
Si le vendeur donne une réponse positive à la proposition d’achat, un accord préliminaire pour l’achat (compromis) suivra et l’acheteur versera au vendeur un acompte qui est généralement de 10 à 30 % de la valeur du bien. Dans le compromis, qui doit être mis par écrit, toutes les conditions énoncées dans la proposition d’achat sont incluses et étendues.

Par la suite, c’est devant le notaire que sera stipulé l’acte de vente définitif (acte notarié). Avant les signatures de l’acheteur et du vendeur, le notaire lira à haute voix le contrat de vente et enverra ensuite les informations sur l’administration de la propriété fiscale aux organismes publics compétents et au bureau du cadastre. Il est évidemment obligatoire, sous peine de nullité, que l’acte écrit et l’original du certificat de propriété soient remis au nouveau propriétaire.

Plus précisément, les données communiquées sur le compromis seront les mêmes (ou presque) que celles qui figurent dans l’acte notarié :
– nom et prénom des parties, date et lieu de naissance, domicile, code fiscal ;
– description de l’appartement, catégorie et détails cadastraux, bâtiment, escalier, étage, intérieur, année de construction, garanties du vendeur sur les hypothèques, respect de l’urbanisme, habitabilité, délinquance de la copropriété, contraintes, et indication si l’appartement est libre ou occupé par le vendeur ou un locataire ;
– le prix convenu, le mode de paiement, le montant de l’acompte et de toute autre avance, le délai dans lequel l’acte notarié sera stipulé ;
tous les autres éléments qui ont été établis par les parties et que le notaire sait entrer.

Il convient de préciser que si l’acte notarié est établi longtemps après la conclusion du compromis, celui-ci doit être enregistré auprès de l’Agence territoriale. De cette manière, l’acheteur est en fait protégé contre toute transcription « préjudiciable » à l’encontre du vendeur (par exemple, une saisie).

Comment investir dans l’immobilier en Italie ?

La loi italienne veut faciliter et encourager l’achat de la maison principale (première maison) et, par conséquent, des taxes moins élevées que celles normalement dues pour ceux qui l’achètent sont prévues.

Les étrangers qui remplissent les conditions requises peuvent également bénéficier de facilités de « première résidence ». Surtout au moment de l’achat :
qui achète la première maison à un particulier, à une entreprise non immobilière ou à une entreprise de construction (ou de rénovation) plus de 4 ans après l’achèvement des travaux, paie la taxe d’enregistrement de 3 % sur la valeur cadastrale de la maison et les taxes hypothécaires et cadastrales d’un montant fixe égal à un total de 336 euros ;
Quiconque achète à une entreprise de construction, dans les 4 ans suivant l’achèvement des travaux, paie la TVA à 4 % et les taxes fixes d’enregistrement, d’hypothèque et de cadastre pour un total de 504 euros.

Afin de profiter des avantages, il est nécessaire que l’achat concerne un bien qui :
– est classé comme un logement, et donc, cadastiquement classé entre les catégories A/1 et A/11 ;
– n’est pas classé comme « luxe » selon le décret ministériel 218/1969 ;
– est situé dans la municipalité où l’acquéreur a ou a l’intention de transférer la résidence dans les 18 mois.
Les prestations peuvent également être appliquées aux dépendances de la résidence, mais dans la limite d’une pour chacune des catégories cadastrales C/2 (cave ou grenier), C/6 (garage ou garage) et C/7 (auvent fermé ou ouvert).
En plus des caractéristiques du bien, l’acheteur est tenu, pour pouvoir bénéficier des avantages, d’en faire la demande :
– dans les 18 mois suivant l’achat, doit s’engager à établir sa résidence sur le territoire de la municipalité où se trouve le bien à acheter, s’il n’y réside pas déjà ;
– n’est pas le propriétaire exclusif ou en communion avec le conjoint du droit de propriété, de l’usufruit, de l’usage et de la résidence d’une autre maison sur le territoire de la municipalité où se trouve le bien à acheter ;
– n’est pas propriétaire, sur tout le territoire national, des droits de propriété, de l’usufruit, de l’usage, du logement et de la nue-propriété d’une autre maison d’habitation achetée par la même personne ou par son conjoint, en profitant des avantages fiscaux première maison qui ont suivi au fil des ans.
Tant les citoyens étrangers que les émigrants à l’étranger pourront bénéficier des premiers avantages fiscaux liés au pays d’origine. Il convient de préciser que les contribuables qui n’ont pas la nationalité italienne peuvent acheter avec le premier avantage fiscal sur le logement si les conditions sont remplies.

Où acheter en Italie ?

Investir à Rome

Dans la capitale, l’histoire est omniprésente. À côté des vestiges de l’Empire romain, le centre-ville compte des bâtiments baroques et Renaissance, convertis en appartements et penthouses de luxe. Certaines des propriétés les plus recherchées offrent des vues sur la Place d’Espagne, la Piazza Navona, le Panthéon ou la fontaine de Trevi. Vous trouverez également d’élégants palazzos du XVe siècle avec des sols en bois dur, des cheminées ornées et des fresques. D’autres villas et hôtels exclusifs sont à vendre à la périphérie de la ville.

Même si le centre de Rome est toujours très fréquenté par les touristes, vous trouverez un rythme de vie plus lent dans les rues secondaires, où vous pourrez vous détendre à la terrasse d’un café, vous promener sur les rives du Tibre et faire du vélo ou une promenade dans le parc le plus célèbre de Rome, la Villa Borghese. C’est dans ces ruelles étroites que vous trouverez des appartements tranquilles au-dessus de petites boutiques et de restaurants.

Le centre historique est plus cher, mais vous vivez alors dans les greniers des maisons de la Rome antique. Après la chute de l’Empire, le limon des fréquentes inondations du Tibre a fait que le niveau des rues s’est progressivement élevé, engloutissant les étages inférieurs des maisons. Les habitants ont simplement construit par-dessus, de sorte que les rues et les maisons sont les mêmes qu’il y a 2 000 ans, mais quelques étages plus haut.

Vous paierez environ 5 800 € par m² pour un appartement dans le Centro Storico, mais certains quartiers sont plus abordables que d’autres. Une zone abordable à surveiller est le Quartiere Trieste, un quartier branché, favori des étudiants et des yuppies, où les prix sont plus proches de 4 800 € par m². Dans les banlieues, vous pouvez payer moins de 2 000 € par m².

Investir à Milan

Milan est considérée par beaucoup comme la capitale économique et financière de l’Italie. C’est aussi la ville de la mode et du design. Ces deux éléments en font l’une des puissances économiques du pays, avec un marché de l’emploi florissant et une scène de start-up concentrée autour de la Porta Garibaldi. Avec des soins de santé de qualité et de bonnes écoles internationales, c’est une excellente ville pour installer sa famille, et la proximité de l’Europe centrale (avec un grand aéroport et trois gares ferroviaires importantes) facilite les déplacements et le retour à la maison.

Milan a été surnommée la « nouvelle Rome » (et la « nouvelle Barcelone ») pour son marché immobilier en plein essor, avec des prix qui augmentent d’année en année, ce qui pourrait constituer une opportunité d’investissement fantastique pour les acheteurs de biens immobiliers. Ce marché dynamique se traduit par un appartement bien placé dans un bâtiment historique à partir d’environ 500 000 €.

Acheter à Florence

Riche en art, en architecture et en culture, Florence est le berceau de la Renaissance. C’est la ville dont les riches bienfaiteurs ne se sont pas contentés de construire de belles maisons, mais ont encouragé les artisans locaux comme Léonard et Michel-Ange à devenir les plus grands artistes du monde pour les décorer. Ils ont créé l’une des villes les plus impressionnantes du monde. Les trésors architecturaux de Florence comprennent « Il Duomo », la galerie des Offices, le pont Ponte Vecchio, le Palazzo Vecchio et le palais Pitti.

Les Florentins sont très conscients de leur passé architectural et ont préservé les techniques de construction originales et utilisent des matériaux de construction traditionnels. Ils comprennent l’importance de protéger et de préserver le patrimoine culturel de la ville, en particulier dans le centre historique, qui est un site classé au patrimoine mondial de l’UNESCO.

Les appartements sont à la hauteur du caractère grandiose de la ville. Vous trouverez des propriétés prestigieuses dans des bâtiments du XVIe siècle possédant des fresques, des sols en bois dur et en terre cuite et des bâtiments voûtés ou avec des poutres en bois. Un appartement de deux chambres à coucher près du centre historique de Florence peut coûter à partir de 340 000 €, mais peut générer de bons revenus grâce aux locations de vacances.

Les expatriés avec famille ont tendance à se diriger vers Arcetri, Piazza Calda ou Bagno a Ripoli pour la proximité de l’école internationale de Florence (et un peu plus de verdure). Ici, les maisons peuvent encore être plus chères, à environ 425 000 € pour une propriété de 80 m².

Acheter à Lucca

La charmante vieille ville de Lucques a conservé son aspect médiéval et est entourée d’épais murs de pierre avec six portes. Les murs massifs sont surmontés d’allées bordées d’arbres et sont très appréciés des promeneurs et des cyclistes. Au cœur de Lucques se trouve la Piazza Anfiteatro, construite sur les ruines de l’ancien amphithéâtre romain, par l’architecte Lorenzo Nottolini. En ce qui concerne les villes italiennes, Lucques est relativement peu touristique, notamment par rapport à ses grandes voisines.

L’architecture de cette charmante ville italienne comprend des tours, des clochers et des palais monumentaux de la Renaissance (Palazzo). La ville possède également une tour d’horloge de 164 pieds et des statues datant des années 1800. Lucques est très facile à atteindre en voiture et en train depuis Pise et Florence. La ville étant plate, il est facile de s’y promener.

Lucca accueille chaque année le Lucca Summer Festival, qui attire des artistes de premier plan. Ces dernières années, Lucques et les villages environnants sont devenus de plus en plus populaires auprès des acheteurs britanniques. La région combine de bonnes perspectives de location de vacances avec des prix de l’immobilier très raisonnables. Elle est également bien située pour rejoindre l’aéroport de Pise et pour faire des excursions à Florence.

Le centre historique est naturellement le plus cher, avec des propriétés de 80 m² dont le coût médian est de 243 000 €. Un appartement d’une chambre à coucher vous coûtera à partir de 200 000 € environ et un appartement de style de deux chambres à coucher dans un immeuble ancien peut coûter à partir de 380 000 €. Pour moins d’un million d’euros, vous pouvez également trouver des propriétés dans un palazzo avec de belles fresques. Par ailleurs, un budget de 200 000 € vous permettra d’acquérir une maison de trois chambres à coucher dans l’un des villages environnants.

Venise, Vénétie
Venise est un endroit qui ne ressemble à aucune autre ville d’Italie. Pour vivre ici, vous devrez renoncer à votre voiture dans la plupart des quartiers. C’est un labyrinthe magique de canaux animés, de ponts, de palais, de ruelles et de coins cachés où les gens discutent avec leurs voisins. La vie dans le centre historique signifie une vie sans transports modernes et sans fumées de circulation. Les gens marchent partout et interagissent avec tous ceux qu’ils rencontrent.

Heureusement, comme Venise reçoit plus que sa part de touristes, beaucoup de gens parlent anglais. Les meilleurs moments de la journée pour profiter des vues et des restaurants, sans les visiteurs de la journée, sont tôt le matin et le soir. C’est à ce moment-là que vous serez heureux d’avoir votre propre place ici.

Avec ses canaux et ses ruelles romantiques, Venise est un endroit très recherché pour les appartements de luxe, en particulier ceux qui se trouvent dans l’un des prestigieux palais gothiques vénitiens qui bordent le Grand Canal. Les prix ont connu des hauts et des bas depuis 2008, mais les agents affirment qu’ils ont atteint leur niveau le plus bas. Les chiffres récents suggèrent qu’ils ont peut-être raison, avec une lente augmentation des prix au cours des dernières années. Il est clair qu’une propriété ici aura un attrait énorme pour la location, mais il faut faire attention aux restrictions qui pourraient être imposées à AirBnb et autres. Les résidents locaux et les hôteliers ont protesté contre la croissance des locations à court terme non officielles.

Parmi les quartiers populaires, citons Castello, qui est proche de la basilique S. Giovanni e Paolo, mais aussi San Polo, Santa Croce et Dorsoduro, près des musées Accademia et Guggenheim. En dehors de Venise, le long de la Riviera del Brentare, se trouvent des propriétés de luxe et des villas palladiennes. Les prix sont d’environ 9 000 € par mètre carré pour les zones de premier ordre, et de 6 000 à 7 000 € pour les zones légèrement excentrées comme Cannaregio.

Moins touristiques que San Marco, les quartiers les plus populaires pour vivre sont Cannaregio et l’Arsenale. Sinon, l’île de Giudecca, qui autorise les voitures, est à environ 15 minutes en vaporetto. Une propriété de 80 m² à Cannaregio coûte 385 000 €, tandis qu’une propriété à Giudecca coûte 325 000 €.

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