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Investir dans l’immobilier au Japon

Vous souhaitez effectuer un investissement immobilier au Japon ? Découvrez notre guide pas à pas ci-dessous.

Étape 1 : Recherche des biens immobiliers et des options de financement

La première étape pour quiconque souhaite acheter une résidence est de commencer par rechercher les différentes options, de fixer ses priorités et de déterminer un budget.

Vous devrez déterminer si vous souhaitez acheter une résidence neuve ou d’occasion, un appartement ou une maison individuelle, ou si votre budget et votre temps le permettent, même acheter un terrain et faire construire une maison pour vous. Nous vous présenterons les avantages et les inconvénients de ces options dans un article de suivi.

Trouver des financements

En général, les prêteurs au Japon accordent des financements aux personnes qui ne consacrent pas plus de 25 % de leur revenu brut annuel au remboursement de leur prêt hypothécaire.

Les taxes ajouteront environ 6 à 7 % au prix d’achat. Si vous faites appel à un agent pour acheter un bien immobilier, vous devrez payer une commission de courtage (commission) de 3 % du prix d’achat plus 60 000 yens plus la taxe à la consommation (actuellement 8 %). Veuillez consulter cet article pour : Ventilation des frais et des taxes lors de l’achat d’un bien immobilier au Japon

Options de financement pour les étrangers résidents

Certaines banques japonaises prêtent aux étrangers résidant au Japon. Vous avez plus de chances d’être considéré favorablement par un prêteur si vous avez un statut de résident permanent ou si vous êtes marié à un citoyen japonais. Certaines banques prêtent également aux étrangers ayant une longue expérience professionnelle au Japon ou si votre conjoint possède un visa de résidence permanente. Veuillez consulter cet article pour connaître les documents dont vous aurez besoin et les banques qui prêtent aux étrangers.

Si vous êtes un non-résident, il sera très difficile de trouver un prêteur au Japon, mais certaines banques peuvent traiter avec vous au cas par cas.
Commencez par recueillir des informations sur les sources de financement potentielles. Les banques privées et les coopératives de crédit locales fournissent la majorité des prêts au logement au Japon. Veuillez consulter ces guides pour plus d’informations : Obtenir un prêt au logement en tant qu’étranger au Japon et Guide des prêts hypothécaires au Japon.

Décidez si vous souhaitez un prêt à taux d’intérêt fixe ou variable, c’est-à-dire l’importance pour vous d’avoir des mensualités fixes pendant toute la durée du remboursement. Actuellement, les prêts à taux fixe sont très populaires au Japon, car les taux d’intérêt y sont historiquement bas.

Étape 2 : Visualisez et comparez les propriétés et choisissez un prêteur

Une fois que vous avez décidé des paramètres de base de la propriété que vous souhaitez, il est temps de faire le tour du marché. Une bonne façon de le faire est de trouver des propriétés comparables dans le quartier que vous souhaitez et de vous renseigner sur les prix récemment payés pour ces propriétés.

Le ministère de l’aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme dispose d’un site web qui vous aidera à trouver des prix comparables pour les transactions immobilières. Un agent immobilier local peut également être une ressource précieuse, ou vous pouvez commencer en ligne en consultant les données sur les tendances des prix et en comparant les listes de propriétés sur Real Estate Japan.

Il est important d’assister à de nombreuses journées portes ouvertes et de visiter autant d’endroits que possible. En matière d’immobilier, rien de tel que de voir de ses propres yeux un grand nombre de propriétés différentes, des aménagements différents, etc. pour se faire une idée précise des facteurs distinctifs les plus importants pour vous. La visite de nombreux endroits vous aidera à mieux comparer les propriétés.

Étape 3 : Remplir la demande d’achat ou la lettre d’intention et obtenir l’approbation préalable du prêt

Achat d’un nouveau condo ou d’une nouvelle maison

Si vous achetez un appartement ou une maison neufs, vous devrez remplir une demande d’achat (購入申込書 ou kounyuu moshikomisho) établie par le promoteur ou la société immobilière. Pour les nouvelles propriétés, une loterie est souvent organisée en fonction du nombre de demandes reçues. N’oubliez pas que votre offre d’achat peut ne pas être acceptée, même après votre demande.
Il y aura également des frais de dossier qui se situent généralement entre 20 000 et 100 000 yens qui vous seront remboursés si votre demande n’est pas acceptée. Si votre demande est acceptée, cet argent sera affecté aux arrhes que vous paierez au moment de la signature du contrat d’achat.

Achat d’une maison ancienne

Si vous achetez une résidence ancienne, vous voudrez peut-être présenter une lettre d’intention (買付証明書 ou kaitsuke shoumeisho en japonais) au vendeur. La raison d’utiliser une lettre d’intention est d’informer le vendeur que vous envisagez sérieusement d’acheter la propriété. Une lettre d’intention peut contenir de nombreux éléments, mais son véritable objectif est de servir de point de départ à vos négociations. Nous aborderons les principaux contenus d’une lettre d’intention type dans un article de suivi.
Payer des gains / Déposer de l’argent
Le Earnest money (手付金 tetsukekin) est un dépôt que l’acheteur verse au vendeur pour démontrer le sérieux de son intention. Il représente généralement 5 à 10 % du prix d’achat total et sera généralement comptabilisé dans le prix d’achat total lorsque la transaction sera conclue.

Obtenir l’approbation préalable d’un prêt

En même temps que vous soumettez votre lettre d’intention ou votre demande d’achat, vous devrez entamer le processus de pré-approbation (ou de présélection) du prêt en parlant avec votre prêteur. À ce stade, il vous sera demandé de présenter des copies (1) de vos documents d’identification tels que votre passeport et votre permis de conduire local, (2) d’un certificat de santé récent, et (3) de vos reçus fiscaux annuels (源泉徴収票or gensen choushuuhyou).

 

Étape 4 : Recevoir et examiner l’explication des points importants

L’Explication des points importants (重要事項説明書 juuyoujikou setsumeisho en japonais, sous l' »Explication ») est un document d’information juridique préparé par l’agent du vendeur qui est censé contenir toutes les informations importantes que tout acheteur voudrait connaître pour pouvoir prendre une décision d’achat en connaissance de cause.

En droit japonais, il s’agit d’un document écrit qui doit être remis à l’acheteur (et également expliqué verbalement) avant l’exécution du contrat d’achat par l’acheteur. L’explication peut comporter entre 20 et 100 pages, ce qui implique généralement un travail important pour l’agent du vendeur. L’explication a pour but de réduire le nombre de litiges entre acheteurs et vendeurs en veillant à ce que les acheteurs disposent d’informations suffisantes avant de signer un contrat de vente juridiquement contraignant.

Nous traiterons du contenu d’un document type d’Explication des points importants dans un article de suivi.

Étape 5 : Signature du contrat d’achat et demande de prêt

Signer le contrat d’achat

Une fois que vous êtes satisfait du contenu de l’Explication des points importants, il est temps de signer le contrat d’achat. Vous devez vous assurer que le contrat d’achat contient tous les points dont vous avez convenu avec le vendeur.

Considérations fiscales

En outre, si votre achat a lieu au milieu de l’année, vous devez vous assurer que le vendeur promet de payer la partie de la taxe sur les immobilisations et de la taxe d’urbanisme qui correspond au nombre de jours pendant lesquels le vendeur possède le bien cette année-là. Sinon, vous pouvez escompter le prix d’achat de ce même montant.

Timbre ou sceau (inkan, 印鑑)
Afin de signer l’accord japonais avec effet légal, vous devrez obtenir un cachet ou un sceau à votre nom en caractères japonais, ainsi que la preuve que vous avez enregistré légalement le cachet à votre nom auprès de votre bureau de circonscription local.

Payer le solde des gains

Vous devrez également payer les arrhes (ou le solde des arrhes si un montant a été payé au moment de la lettre d’intention), qui servent de contrepartie légale ou de contrepartie que l’acheteur a l’intention de conclure un contrat contraignant avec le vendeur.

Remplir la demande de prêt

Au moment de la signature d’un contrat d’achat, vous devrez également faire une demande officielle de prêt si vous avez déjà passé le processus de présélection des prêts et que vous avez besoin d’un financement pour payer le prix d’achat total. La procédure de demande de prêt officielle peut être relativement ardue et prendre beaucoup de temps. En moyenne, il faut environ deux mois pour remplir une demande de prêt.

Étape 6 : Exécution des documents de prêt et vérification physique finale des biens

Lorsque la banque aura fini de souscrire votre demande et aura approuvé votre prêt, vous devrez signer les documents de prêt en japonais. Au Japon, le contrat de prêt et l’hypothèque sur le prêt (le droit pour la banque d’avoir une sûreté sur la propriété comme garantie de votre prêt) font généralement partie du même ensemble de contrats (金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約 kinsenshohitaishaku keiyaku ken teitoukensettei keiyaku). Les intérêts sur le prêt ne commencent normalement pas à courir à cette date, mais plutôt au moment où vous recevez effectivement le produit du prêt (appelé date de prélèvement).

C’est également le moment de la dernière vérification physique du bien pour s’assurer que tout se passe comme prévu. Une fois que le solde du prix d’achat est payé au vendeur, il sera très difficile de dénouer la transaction. C’est la dernière fois que vous pouvez être rassuré sur le fait que vous achetez ce que vous aviez prévu avant de conclure la transaction.

Étape 7 : Recevoir le produit du prêt, payer le solde du prix d’achat et enregistrer le changement de propriétaire

Il y a généralement une réunion formelle avec le vendeur et un représentant du prêteur pour terminer l’achat de votre nouvelle résidence.
Vous voudrez également qu’un scrivener légal (司法書士, shihoushoushi) soit présent et autorisé par le vendeur à agir en son nom pour modifier l’enregistrement légal. Le scrivener légal est la personne chargée de procéder au transfert légal de l’enregistrement de la propriété du vendeur à l’acheteur au nom du vendeur, et de s’assurer au nom de l’acheteur qu’il n’y a pas d’hypothèques imprévues de dernière minute ou d’autres charges de tiers sur la propriété.

Étape 8 : Recevoir le transfert de propriété et l’emménagement

Enfin, vous êtes prêt à emménager et à commencer à profiter de votre nouvelle propriété. N’oubliez pas de faire votre déclaration d’impôts au Japon (確定申告kakutei shinkoku) l’année suivant votre emménagement, afin de pouvoir bénéficier de la déduction pour prêt hypothécaire sur vos impôts personnels.