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Investir dans l’immobilier en Russie

Qui peut acheter un bien immobilier en Russie ?

Il n’existe aucune restriction concernant l’achat de biens immobiliers par des étrangers en Russie. Certaines restrictions peuvent s’appliquer en cas d’achat de terres agricoles ; toutefois, cet article traite principalement de l’achat d’une propriété résidentielle.

Le processus d’achat d’un appartement / maison en Russie

Vous trouverez ci-dessous un aperçu des étapes du processus d’achat d’une propriété en Russie.

Recherche d’une propriété et vérification du titre de propriété

Il existe des sites Web permettant de trouver des propriétés, tels que www.cian.ru. Toutefois, un étranger sur le marché russe est particulièrement vulnérable aux manœuvres frauduleuses et, à ce titre, il doit être vigilant et prendre toutes les précautions nécessaires. Par conséquent, la meilleure façon de trouver une propriété est de passer par un agent immobilier.

Le recours à un avocat est crucial car il peut contribuer à garantir que l’acheteur est correctement informé grâce à un contrôle préalable adéquat de la propriété et que ses risques sont minimisés.

Enregistrement du lieu de résidence

L’obligation d’enregistrement (propiska) en Russie exige que les personnes enregistrent le lieu de leur résidence auprès de l’État. L’enregistrement donne à ces personnes le droit de vivre dans un lieu où elles sont enregistrées, même si elles n’en sont pas propriétaires. Il est important de s’assurer que tous les individus enregistrés dans la propriété à acheter se sont désenregistrés de la propriété avant de signer un accord de vente-achat.

Bien que la vente du bien entraîne la perte des droits de propiska, si les personnes enregistrées refusent de se désinscrire volontairement après la vente du bien, le nouveau propriétaire devra demander une ordonnance du tribunal afin de les désinscrire.

Il existe également certaines catégories de personnes protégées, comme les mineurs. Le tribunal ne radiera pas un enfant mineur si ses parents ne l’enregistrent pas dans un nouveau lieu, ce qui signifie qu’un enfant mineur, s’il n’est pas radié, aura le droit d’occuper la propriété où il est enregistré jusqu’à sa majorité, indépendamment de toute vente ultérieure de cette propriété. La vérification de cette question commence par une inspection – un registre des personnes enregistrées dans l’appartement.

Les documents suivants sont nécessaires pour l’enregistrement d’un bien immobilier :

Demande signée par les deux parties
Passeports (en russe, une traduction notariée sera donc nécessaire pour les ressortissants étrangers qui ne possèdent pas de passeport russe)
Procuration en cas de représentation par un agent
Le contrat de vente et l’acte d’acceptation de transfert
Document de paiement confirmant le paiement de la taxe d’État
Document listant les personnes qui ont le droit d’habiter dans la propriété
Si le vendeur est mineur, le tuteur doit signer et l’autorisation des autorités de tutelle de l’État est requise.

Contrat d’achat

Jusqu’à récemment, l’enregistrement du contrat de vente et du nouveau titre était obligatoire ; toutefois, depuis le printemps 2013, seul le nouveau titre doit être enregistré. Le droit russe a connu une période d’évolution rapide, fondée principalement sur les enseignements tirés de la première grande refonte du système dans les années 90, de sorte qu’à l’heure actuelle, les règles changent fréquemment. En outre, la législation concernant les contrats de vente de biens immobiliers et le transfert et l’enregistrement appropriés des titres de propriété peut différer considérablement de celle des juridictions étrangères. Il est donc vivement conseillé aux acheteurs de demander l’avis et l’assistance d’un avocat qualifié.

Les informations suivantes doivent être incluses dans un contrat de vente de biens immobiliers :

– L’identification sans ambiguïté de la propriété par son adresse, sa taille, et plus encore, comme prévu par la loi.
– le prix
– Les conditions de paiement
– la procédure de transfert (peut varier en fonction des faits et des circonstances de la transaction particulière)
– Les droits et obligations de la partie en relation avec l’enregistrement du titre de propriété, par exemple qui paie, qui présente les documents
– Liste des personnes qui ont le droit d’habiter dans la propriété

Financement du bien immobilier

Les banques russes peuvent accorder un prêt à un particulier étranger pour qu’il achète une propriété en Russie ; toutefois, il doit prouver sa stabilité financière – par exemple, ses revenus locaux et son emploi en Russie.

Droits et taxes

Frais/coûts d’un investissement immobilier en Russie

Outre le prix d’achat, l’acheteur doit s’attendre à payer tous les frais encourus par le recours à un agent immobilier, ainsi que des frais d’enregistrement du titre de propriété de mille (1 000) RUR dans le cas d’une personne physique, ou de quinze mille (15 000) RUR dans le cas d’une personne morale.

Remarque : une personne morale étrangère doit suivre une procédure différente avec des normes de documentation et des droits différents.

Taxes sur les ventes

Si le bien a été détenu pendant moins de trois ans, les résidents doivent payer un impôt sur les plus-values de 30 % du prix de vente total.

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