Investissement immobilier Etats-Unis

Publié le 4 juin 2020

Le moyen le plus simple pour les étrangers d’acheter une maison est l’achat en espèces

Bien que les étrangers puissent acheter des biens immobiliers aux États-Unis, le moyen le plus simple d’acheter votre maison si vous êtes étranger est de payer le prix total en espèces. Si vous avez besoin d’un financement (un prêt hypothécaire), vous devrez répondre à certaines exigences en matière de financement.

Les étrangers peuvent obtenir un prêt hypothécaire s’ils remplissent certaines conditions

La plupart des prêteurs exigent que les étrangers remplissent certaines des conditions suivantes afin de garantir un prêt hypothécaire :
– Un score de crédit de 720 ou plus, idéalement 780+.
– Pouvoir verser un acompte de 20%.
– Avoir un SSN ou un ITIN valide
– disposer d’une source de revenus aux États-Unis et s’attendre à ce que ces revenus se maintiennent pendant au moins trois ans
– Vous êtes aux États-Unis depuis au moins deux ans
– Vous avez au moins deux ans d’expérience professionnelle aux États-Unis

Il est plus facile de contracter un prêt hypothécaire pour un détenteur de carte verte ou pour une personne travaillant aux États-Unis avec un visa que pour une personne vivant à l’étranger sans aucun lien avec les États-Unis. Les étrangers vivant aux États-Unis peuvent même bénéficier de prêts hypothécaires garantis par le gouvernement. Il s’agit d’un type de prêt hypothécaire subventionné par le gouvernement américain pour protéger les prêteurs contre les défaillances. Le prêt garanti par le gouvernement le plus connu est celui de l’Administration fédérale du logement (FHA), qui est accessible aux résidents permanents ou temporaires.

Les options qui s’offrent à vous dépendent également de la durée de votre séjour dans le pays et de votre capacité à établir votre capacité de paiement. En tant qu’étranger, votre rapport de crédit peut ne pas contenir suffisamment d’informations pour établir un historique de crédit fiable. Cela signifie que l’évaluation de votre solvabilité sera plus difficile pour les prêteurs si vous êtes dans le pays depuis moins de deux ans. Pour ces prêteurs, vous autoriser à emprunter de l’argent peut être considéré comme plus risqué. Vous voudrez peut-être investir pour essayer d’améliorer votre cote de crédit avant de demander un prêt hypothécaire. Des sociétés comme NOVA Credit ont des programmes spéciaux pour aider les immigrants à se constituer un crédit si vous avez du mal à obtenir votre première carte de crédit ou votre premier prêt. Toutefois, si vous remplissez les conditions énumérées ci-dessus, il est probable que vous pourrez trouver un prêteur qui vous accordera un prêt hypothécaire.

Détenteurs de carte verte

Les titulaires de la carte verte ont certains avantages lorsqu’ils demandent un prêt hypothécaire aux États-Unis
Les détenteurs de la carte verte bénéficient de presque les mêmes privilèges que les citoyens américains lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt hypothécaire. Fannie Mae et Freddie Mac sont des entreprises parrainées par le gouvernement qui offrent des prêts conventionnels abordables aux citoyens américains. Les détenteurs de la carte verte peuvent bénéficier des prêts de la FHA et des prêts de Fannie Mae ou de Freddie Mac tout comme les citoyens américains.

Cela signifie qu’en tant que détenteur d’une carte verte, vous pouvez potentiellement acheter une maison avec seulement 3 % d’acompte. Mais soyez prêt à vous conformer aux documents hypothécaires habituels. Toutefois, il est préférable que vous soyez aux États-Unis depuis au moins deux ans et que vous ayez deux ans d’antécédents fiscaux et professionnels. Tous les prêteurs vous demanderont vos déclarations d’impôts des deux ou trois dernières années, vos antécédents de crédit des deux dernières années et un relevé bancaire d’au moins deux mois. Les autres exigences peuvent varier en fonction du prêteur.

Étrangers non-résidents temporaires

Les étrangers non-résidents temporaires peuvent également bénéficier d’une hypothèque
Si vous êtes aux États-Unis avec un visa de travail valide tel qu’un visa E-1, E-2, H-2A, H-2B, H-1B, H-3, L-1 ou G-1 à G-4, vous avez également la possibilité de contracter un prêt auprès de l’administration fédérale du logement. Dans ce cas, vous devrez peut-être fournir un document d’autorisation d’emploi et un numéro de sécurité sociale (SSN). Si votre contrat avec votre employeur expire dans moins d’un an, le prêteur peut demander une lettre de votre employeur indiquant son intention de renouveler votre contrat. Les prêteurs chercheront généralement à obtenir la preuve que vous serez en mesure de vivre et de travailler dans le pays pendant au moins trois ans. La priorité du prêteur est de s’assurer que vous resterez dans le pays et que vous paierez le prêt ! Tout comme le titulaire d’une carte verte, vous devez avoir au moins deux ans de déclarations d’impôts et d’antécédents de crédit. Votre prêteur peut également vous demander un relevé de compte bancaire pour au moins deux mois.
Si vous venez d’un pays comme le Canada ou le Royaume-Uni, dont le système de crédit est similaire à celui des États-Unis, les prêteurs peuvent également tenir compte de vos antécédents de crédit dans votre pays d’origine.

Réfugiés

Les réfugiés et les étrangers bénéficiant de l’asile peuvent également bénéficier d’une hypothèque
Si vous avez obtenu l’asile ou si vous êtes un réfugié résidant aux États-Unis, vous pouvez demander des prêts au logement dans les mêmes conditions qu’un citoyen américain. Vous devez présenter un formulaire I-94, Arrivée – Départ, en cours de validité, portant le cachet « Employment Authorized », pour prouver votre éligibilité à travailler en tant qu’asilé ou réfugié. Ce formulaire est un document de travail valide pour une période maximale de 90 jours à compter de votre date d’entrée aux États-Unis. Après l’expiration de la validité de 90 jours du formulaire, vous devez présenter le document d’autorisation d’emploi délivré par les services américains de la citoyenneté et de l’immigration.

Personnes vivant en dehors des États-Unis

Les emprunteurs vivant hors des États-Unis peuvent avoir des difficultés à obtenir un financement conventionnel
Si vous n’êtes pas titulaire d’une carte verte ou d’un visa de travail valide, vous ne pouvez pas bénéficier d’un prêt hypothécaire classique ou d’un prêt garanti par le gouvernement américain. Les prêteurs disposeront de ressources minimales pour évaluer vos antécédents en matière de crédit. Il vous en coûtera plus cher pour obtenir un rapport de solvabilité si vous ne vivez pas aux États-Unis. Compte tenu de votre statut, les prêteurs privés – s’ils prêtent – vous demanderont très probablement un acompte de 30 à 50 % du prix de la propriété.

Qu’en est-il des immeubles de placement ?

Il est plus difficile pour un étranger d’obtenir un prêt hypothécaire pour un immeuble de placement, mais c’est possible

Il est possible pour les étrangers vivant aux États-Unis d’obtenir des prêts hypothécaires pour des biens d’investissement immobilier, mais les prêteurs peuvent imposer des conditions strictes, notamment en exigeant une cote de crédit élevée, la preuve de revenus américains continus et un acompte pour pouvoir en bénéficier.

Si vous envisagez d’acheter une propriété aux États-Unis qui servira de bien de location ou d’investissement immobilier, vous pouvez également profiter des programmes de prêts hypothécaires pour ressortissants étrangers proposés par des prêteurs comme 1st Capital Group, HSBC et Quontic Bank. Ce type de prêt n’est valable que si vous ne prévoyez pas de devenir résident permanent des États-Unis et que la propriété servira de bien d’investissement. Ces prêts sont généralement assortis de taux d’intérêt plus élevés, généralement de 2 à 4 % supérieurs à ceux d’un prêt hypothécaire ordinaire.

L’achat d’un bien immobilier commercial peut aussi potentiellement compter dans l’investissement minimum de 500 000 dollars requis dans une zone rurale ou l’investissement de 1 million de dollars dans une zone urbaine pour obtenir un visa EB-5. Le visa EB-5 est un programme d’investissement qui accorde une carte verte à une personne qui répond à l’une ou l’autre des exigences d’investissement ci-dessus et qui embauche au moins 10 travailleurs américains à temps plein.

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