Conseils pour réussir son investissement locatif

Publié le 22 mai 2020

Commencez votre recherche de biens par vous-même avant de faire appel à un professionnel. Un agent peut vous pousser à acheter avant que vous n’ayez trouvé un investissement immobilier qui vous convienne le mieux. Pour trouver cet investissement, il vous faudra des compétences de détective et du cuir de chaussure. Cela vous aidera à définir plusieurs caractéristiques clés que vous souhaitez pour votre type de propriété, son emplacement, sa taille et ses équipements. Une fois que vous aurez fait cela, vous voudrez peut-être qu’un agent immobilier vous aide à réaliser l’achat.

Vos options de localisation seront limitées par votre intention de gérer activement la propriété ou d’engager quelqu’un d’autre pour le faire à votre place. Si vous avez l’intention de gérer activement la propriété vous-même, vous ne voulez pas qu’elle soit trop éloignée de votre lieu de résidence. Si vous comptez confier la gestion de votre propriété à une société de gestion immobilière, la proximité est moins problématique.

Les 10 principales caractéristiques d’un bien immobilier locatif rentable

Quartier

Le quartier dans lequel vous achetez déterminera les types de locataires que vous attirez et votre taux de vacance. Si vous achetez près d’une université, il y a de fortes chances que les étudiants dominent votre bassin de locataires potentiels et vous pourriez avoir du mal à combler les postes vacants chaque été. Sachez que certaines villes tentent de décourager les conversions de location en imposant des frais de permis exorbitants et en accumulant les formalités administratives.

Taxes foncières

 

Les taxes foncières sont susceptibles de varier considérablement dans votre région cible, et vous voulez savoir combien vous allez perdre. Un impôt foncier élevé n’est pas toujours une mauvaise chose dans un grand quartier qui attire des locataires de longue durée, mais il existe des endroits peu attrayants qui ont également des impôts élevés. Le bureau d’évaluation de la municipalité aura toutes les informations fiscales dans son dossier, ou vous pouvez parler aux propriétaires de la communauté. Renseignez-vous pour savoir si des augmentations de l’impôt foncier sont probables dans un avenir proche. Une ville en difficulté financière peut augmenter les impôts bien au-delà de ce qu’un propriétaire peut raisonnablement demander comme loyer.

Écoles

Tenez compte de la qualité des écoles locales si vous avez affaire à des maisons de taille familiale. Bien que vous soyez surtout préoccupé par les liquidités mensuelles, la valeur globale de votre propriété locative entre en jeu lorsque vous finissez par la vendre. S’il n’y a pas de bonnes écoles à proximité, cela peut affecter la valeur de votre investissement.

Criminalité

 

Personne ne veut vivre à côté d’un point chaud de l’activité criminelle. La police locale ou la bibliothèque publique doivent disposer de statistiques précises sur la criminalité dans les quartiers. Vérifiez les taux de vandalisme, de crimes graves et de délits mineurs, et n’oubliez pas de noter si l’activité criminelle est en hausse ou en baisse. Vous pouvez également vous renseigner sur la fréquence de la présence policière dans votre quartier.

Le marché du travail

Les lieux offrant de plus en plus de possibilités d’emploi attirent davantage de locataires. Si vous voyez une annonce concernant l’installation d’une grande entreprise dans la région, vous pouvez être sûr que les travailleurs à la recherche d’un logement y afflueront. Cela peut entraîner une hausse ou une baisse du prix des logements, selon le type d’entreprise concerné. Vous pouvez supposer que si vous souhaitez que cette entreprise s’installe dans votre cour, vos locataires en feront autant.

Commodités

Faites le tour du quartier et découvrez les parcs, les restaurants, les salles de sport, les cinémas, les transports en commun et tous les autres avantages qui attirent les locataires. La mairie dispose peut-être de documents promotionnels qui vous donneront une idée de l’endroit où se trouve le meilleur mélange d’équipements publics et de propriétés privées.

Développement futur

Le service municipal d’urbanisme aura des informations sur les développements ou les plans qui ont déjà été zonés dans la zone. S’il y a beaucoup de constructions en cours, c’est probablement une zone de bonne croissance. Soyez attentifs aux nouveaux développements qui pourraient faire baisser le prix des propriétés environnantes. Des logements neufs supplémentaires pourraient également faire concurrence à votre propriété. A ce propos, vous pouvez découvrir notre guide avec l’ensemble de nos conseils sur l’investissement immobilier neuf afin d’améliorer votre rentabilité.

Nombre d’inscriptions et de logements vacants

Si un quartier a un nombre inhabituellement élevé d’inscriptions, cela peut signaler un cycle saisonnier ou un quartier en déclin – vous devez savoir de quel quartier il s’agit. Dans les deux cas, les taux de vacance élevés obligent les propriétaires à baisser les loyers pour attirer les locataires. Un faible taux de vacance permet aux propriétaires d’augmenter les loyers.

Loyers moyens

Le revenu locatif sera votre gagne-pain, vous devez donc connaître le loyer moyen de la région. Assurez-vous que tout bien immobilier que vous envisagez de louer peut supporter un loyer suffisant pour couvrir votre hypothèque, vos impôts et vos autres dépenses. Effectuez des recherches suffisamment approfondies sur la région pour pouvoir évaluer son évolution au cours des cinq prochaines années. Si vous pouvez vous permettre d’acheter un bien dans la région aujourd’hui, mais que les impôts devraient augmenter, un bien abordable aujourd’hui peut être synonyme de faillite plus tard.

Catastrophes naturelles

L’assurance est une autre dépense que vous devrez soustraire de vos déclarations, vous devez donc savoir combien elle vous coûtera. Si une région est sujette à des tremblements de terre ou à des inondations, les coûts de l’assurance peuvent ronger vos revenus locatifs.

Obtenir des informations

Les sources officielles sont excellentes, mais parlez aux voisins pour avoir le vrai scoop. Parlez aux locataires aussi bien qu’aux propriétaires. Les locataires seront beaucoup plus honnêtes sur les aspects négatifs d’un quartier parce qu’ils n’y ont pas investi. Visitez le quartier à différents moments et à différents jours de la semaine pour voir vos futurs voisins en action.

Choisir une propriété

Le meilleur investissement immobilier et notamment dans le cadre d’un premier achat immobilier est généralement une maison individuelle ou un appartement en copropriété. Les appartements en copropriété nécessitent peu d’entretien car l’association des copropriétaires s’occupe des réparations extérieures, ce qui vous laisse le soin de vous occuper uniquement de l’intérieur. Toutefois, les appartements en copropriété ont tendance à rapporter des loyers moins élevés et à s’apprécier plus lentement que les maisons individuelles.

Les maisons unifamiliales ont tendance à attirer les locataires à long terme. Les familles ou les couples sont généralement de meilleurs locataires que les célibataires, car ils sont plus susceptibles d’être financièrement stables et de payer le loyer régulièrement.

Lorsque vous avez réduit la taille du quartier, recherchez un bien immobilier ayant un potentiel d’appréciation et une bonne prévision de trésorerie. Vérifiez les propriétés qui sont plus chères que ce que vous pouvez vous permettre ainsi que celles qui sont à votre portée. Les biens immobiliers se vendent souvent en dessous de leur prix de vente.

Pour le potentiel d’appréciation, vous recherchez une propriété qui – avec quelques changements cosmétiques et quelques rénovations – attirera des locataires prêts à payer des loyers plus élevés. Cela augmentera également la valeur du bien si vous décidez de le vendre après quelques années.

Bien entendu, une étape clé pour garantir la rentabilité d’une entreprise est d’acheter un bien immobilier à un prix raisonnable. Il est recommandé de ne pas payer plus de 12 fois le loyer annuel prévu pour une propriété à louer.

Déterminer le loyer

Comment le loyer potentiel est-il déterminé ? Vous allez devoir faire une estimation en connaissance de cause. Ne vous laissez pas emporter par des hypothèses trop optimistes. Un loyer trop élevé et un logement vide pendant des mois réduisent rapidement le bénéfice global. Commencez par le loyer moyen du quartier et travaillez à partir de là. Demandez-vous si votre logement vaut un peu plus ou un peu moins, et pourquoi.

Pour savoir si le montant du loyer vous convient en tant qu’investisseur, calculez ce que l’appartement vous coûtera réellement. Soustrayez le montant mensuel prévu de votre prêt hypothécaire, les taxes foncières divisées par 12 mois, les frais d’assurance divisés par 12 et une généreuse allocation pour l’entretien et les réparations.

Ne sous-estimez pas les coûts d’entretien et de conservation de la propriété. Ces dépenses dépendent de l’âge de la propriété et de ce que vous prévoyez de faire vous-même. Un bâtiment plus récent nécessitera probablement moins qu’un bâtiment plus ancien. Il est peu probable qu’un appartement dans un complexe pour personnes âgées subisse les mêmes dommages qu’un logement universitaire hors campus.

Faire ses propres réparations réduit considérablement les coûts, mais cela signifie aussi être disponible 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 pour les urgences. Une autre possibilité consiste à faire appel à une société de gestion immobilière, qui s’occupe de tout, des toilettes cassées à la collecte mensuelle des loyers. Attendez-vous à payer environ 10 % du revenu locatif brut pour ce service.1

Si tous ces chiffres s’avèrent exacts ou, mieux encore, s’il vous reste un peu d’argent, vous pouvez maintenant demander à votre agent immobilier de vous soumettre une offre.

A lire : Investir dans l’immobilier ancien

Acheter en immobilier locatif

Les banques ont des exigences plus strictes pour l’octroi de prêts pour des biens d’investissement que pour des résidences principales. Elles partent du principe que si les temps sont durs, les gens sont moins enclins à mettre leur maison en péril qu’un bien d’entreprise. Soyez prêt à payer au moins 20 à 30 % pour un acompte, plus les frais de clôture. Faites inspecter la propriété par un professionnel et demandez à un avocat spécialisé dans l’immobilier de tout examiner avant de signer.

N’oubliez pas de payer une assurance suffisante. L’assurance du locataire couvre les biens du locataire, mais l’immeuble lui-même est sous la responsabilité du propriétaire, et l’assurance peut être plus coûteuse que pour une maison similaire occupée par le propriétaire. L’hypothèque, l’assurance et l’amortissement de la propriété sont tous déductibles des impôts jusqu’à un certain montant.

Avantages de l’investissement locatif

 

SOURCE DE REVENU PASSIVE

Le plus grand avantage de posséder une propriété à louer est peut-être qu’il s’agit d’une source de revenus passive. Cela signifie qu’il s’agit d’un revenu récurrent dont l’entretien nécessite relativement peu d’efforts. Il peut s’agir d’une option intéressante pour les personnes qui cherchent à gagner un peu d’argent en parallèle, ou même comme sécurité financière supplémentaire pendant la retraite. En outre, les revenus de location peuvent être imposés différemment des revenus d’emploi.

Bien entendu, vous devrez calculer tous les flux de trésorerie avant d’investir dans un bien immobilier locatif. Afin de vous assurer qu’il est plus rentable d’être propriétaire, vous devez tenir compte de toutes vos dépenses. Une fois que vous avez une idée de votre marge brute d’autofinancement, vous voudrez évaluer si les chiffres suggèrent que vous êtes susceptible de pouvoir tirer un revenu régulier de la propriété avant de l’acheter.

UNE PLUS GRANDE SÉCURITÉ

Certaines personnes doivent faire un déménagement temporaire pour travailler. D’autres héritent d’une maison familiale qu’ils ne veulent pas vendre pour des raisons sentimentales. Les raisons pour lesquelles les gens peuvent se retrouver avec une propriété vide sont multiples. Une maison vacante est potentiellement exposée au vandalisme et aux squatters, et les problèmes d’entretien passent inaperçus, ce qui peut rapidement dégénérer en problèmes plus importants. Il est difficile de toujours garder un œil sur une maison dans laquelle on ne vit pas. En louant la propriété à des locataires, vous aurez l’esprit plus tranquille, sachant que la maison est entretenue et surveillée.

LA SOUPLESSE NÉCESSAIRE POUR VENDRE AU BON MOMENT

Dites que vous êtes prêt à bouger, mais que les conditions du marché ne sont pas les meilleures. Plutôt que de vendre votre propriété à perte, vous pouvez la louer jusqu’à ce que les conditions du marché s’améliorent. La location de votre propriété vous donne la possibilité de vendre lorsque vous êtes en meilleure position pour réaliser un bénéfice sur votre propriété.

POSSIBILITÉ DE RÉEMMÉNAGER

Il se peut que vous ne puissiez pas rester dans votre résidence actuelle pour des raisons financières ou autres. Si vous devez déménager temporairement pour trouver un emploi, il est bon de savoir que vous aurez encore un endroit où vivre à votre retour. Bien entendu, vous devrez vérifier les lois sur le logement de votre État et de votre localité et respecter les termes de votre bail avec les locataires actuels.

APPRÉCIATION DE LA VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ

La location de votre propriété vous permet désormais de conserver votre propriété au cas où elle s’apprécierait, en vous donnant la possibilité de la vendre le moment venu. Le montant de l’appréciation va varier selon le marché. Faites des recherches sur le potentiel d’appréciation des différentes villes et des différents quartiers pour savoir à quoi vous pouvez vous attendre.

DIVERSIFICATION DES INVESTISSEMENTS

Vous avez peut-être déjà investi de l’argent en bourse. Selon un récent billet de BiggerPockets, la possession d’un bien immobilier locatif vous permet de diversifier votre portefeuille, ce qui peut constituer une protection supplémentaire contre le risque. Cela peut également vous aider à profiter des fluctuations positives du marché.