Conseils en investissement immobilier locatif

Publié le 13 juin 2020

Vous souhaitez effectuer un investissement locatif et maximiser vos revenus ? Découvrez tous nos conseils sur le sujet.

Considérez votre niveau de confort en tant que propriétaire

Connaissez-vous la boîte à outils ? Comment êtes-vous capable de réparer des cloisons sèches ou de déboucher des toilettes ? Bien sûr, vous pouvez faire appel à quelqu’un pour le faire à votre place, mais cela rongera vos bénéfices. Les propriétaires d’une ou deux maisons font souvent leurs propres réparations pour économiser de l’argent.

Ce n’est pas conseillé aux nouveaux investisseurs, mais lorsque vous vous familiarisez avec l’investissement immobilier, vous n’êtes pas obligé de rester sur place.

 

Obtenir un acompte

Les immeubles de placement exigent généralement une mise de fonds plus importante que les propriétés occupées par le propriétaire ; ils sont soumis à des exigences d’approbation plus strictes. Les 3 % que vous avez peut-être versés pour la maison où vous vivez actuellement ne serviront pas à un immeuble de placement. Vous aurez besoin d’une mise de fonds d’au moins 20 %, étant donné qu’il n’existe pas d’assurance hypothécaire pour les propriétés locatives. Vous pourrez peut-être obtenir cette mise de fonds par le biais d’un financement bancaire, comme un prêt personnel.

Trouver le bon endroit

La dernière chose que vous souhaitez est d’être coincé avec une propriété de location dans une zone qui est en déclin plutôt que stable ou en plein essor. Une ville ou un lieu où la population augmente et où un plan de revitalisation est en cours représente potentiellement une opportunité d’investissement.

Lorsque vous choisissez une propriété locative rentable, vous devez rechercher un endroit où les taxes foncières sont peu élevées, un quartier scolaire décent et de nombreuses commodités, comme des parcs, des centres commerciaux, des restaurants et des cinémas. En outre, un quartier où le taux de criminalité est faible et où le marché de l’emploi est en expansion peut constituer un plus grand réservoir de locataires potentiels.

Comparer l’achat et le financement

Est-il préférable d’acheter au comptant ou de financer votre investissement immobilier ? Cela dépend de vos objectifs d’investissement. Payer comptant peut vous aider à générer un flux de trésorerie mensuel positif. Prenez un bien de location dont l’achat coûte 100 000 $. Avec les revenus locatifs, les taxes, l’amortissement et l’impôt sur le revenu, l’acheteur au comptant pourrait percevoir 9 500 $ de revenus annuels.

D’autre part, le financement peut vous donner un rendement plus élevé. Pour un investisseur qui investit 20 % dans une maison, avec un taux d’intérêt composé de 4 % sur l’hypothèque, après déduction des frais d’exploitation et des intérêts supplémentaires, les revenus s’élèvent à environ 5 580 $ par an. Le cash-flow est plus faible pour l’investisseur, mais son retour sur investissement annuel est de 27,9 % contre 9,5 % pour l’acheteur au comptant.

Méfiez-vous des taux d’intérêt élevés

Le coût de l’emprunt pourrait être relativement bon marché en 2020, mais le taux d’intérêt sur un bien d’investissement sera plus élevé que les taux d’intérêt hypothécaires traditionnels. Si vous décidez de financer votre achat, vous avez besoin d’un prêt hypothécaire peu élevé qui ne gruge pas trop vos bénéfices mensuels.

Prenez en compte les coûts imprévus

Ce ne sont pas seulement les frais d’entretien et de maintenance qui vont ronger votre revenu locatif. Il y a toujours la possibilité qu’une urgence provoque des dégâts au toit en raison d’un ouragan, par exemple, ou que des tuyaux éclatent et détruisent le sol d’une cuisine. Prévoyez de mettre de côté 20 à 30 % de vos revenus locatifs pour couvrir tous ces frais afin de disposer d’un fonds pour payer les réparations en temps voulu.

Évitez les réparations

Il est tentant de chercher la maison que l’on peut obtenir à bon prix et de se lancer dans la location. Cependant, s’il s’agit de votre première propriété, c’est probablement une mauvaise idée. À moins de faire appel à un entrepreneur qui fait un travail de qualité à bon marché – ou d’avoir des compétences en matière de rénovation à grande échelle – vous risquez de payer trop cher pour rénover. Optez plutôt pour une maison dont le prix est inférieur à celui du marché et qui ne nécessite que des réparations mineures.

Calculer les frais de fonctionnement

Les frais d’exploitation de votre nouveau bien immobilier se situeront entre 35 % et 80 % de votre revenu brut d’exploitation. Si votre loyer s’élève à 1 500 $ et que vos dépenses s’élèvent à 600 $ par mois, vos frais d’exploitation s’élèvent à 40 %. Pour un calcul encore plus facile, utilisez la règle des 50 %. Si le loyer que vous facturez est de 2 000 $ par mois, attendez-vous à payer 1 000 $ de dépenses totales.

Déterminez votre rendement

Pour chaque dollar que vous investissez, quel est votre rendement sur ce dollar ? Les actions peuvent offrir un rendement en espèces de 7,5 %, tandis que les obligations peuvent rapporter 4,5 %. Un rendement de 6 % la première année est considéré comme sain, surtout si l’on tient compte du fait que ce chiffre devrait augmenter avec le temps.

Acheter une maison à bas prix

Plus le logement est cher, plus vos dépenses courantes seront élevées. Certains experts recommandent de commencer avec une maison de 150 000 dollars dans un quartier en plein essor. De plus, les experts conseillent de ne jamais acheter la plus belle maison à vendre du quartier, idem pour la plus mauvaise.

 

Connaissez vos obligations légales

Les propriétaires de logements locatifs doivent connaître les lois relatives aux propriétaires-locataires dans leur État et leur région. Il est important de comprendre, par exemple, les droits de vos locataires et vos obligations concernant les dépôts de garantie, les exigences du bail, les règles d’expulsion, le logement équitable, et plus encore afin d’éviter les tracasseries juridiques.