Accueil » Недвижимость Франция : Покупка дома во Франции

Недвижимость Франция : Покупка дома во Франции

Французский процесс покупки недвижимости на самом деле очень прост и хорошо регулируется. Каждый год многие тысячи иностранных покупателей покупают во Франции без проблем и осложнений. Как и при любой покупке недвижимости, могут возникнуть проблемы, но большинство из них возникает из-за того, что покупатели не поняли должным образом, что им нужно сделать заранее и как работает процесс, особенно если они не говорят по-французски. Это руководство и наш сайт здесь, чтобы дать вам независимую консультацию.
Самый важный вопрос, который следует иметь в виду, это то, что продажа становится обязательной намного раньше в процессе, чем в других странах. Поэтому, если вы выделите достаточно времени во время просмотра, вы сможете эффективно обезопасить недвижимость, которую вы видели во время поездки, и вернуться на родину, зная, что никто другой не сможет ее купить — газумпинг, как правило, не является проблемой.

Где купить во Франции?

Французская недвижимость продается различными способами: частным образом, через нотариуса (публичного нотариуса) или через агентов по недвижимости (иммобилистов). Большинство зарубежных покупателей во Франции покупают через агентов недвижимости, так как это более привычный процесс, и Вы с большей вероятностью столкнетесь с кем-то, кто говорит на Вашем языке.
Когда Вы выбираете агента по недвижимости, убедитесь, что он является членом зарегистрированной организации, такой как FNAIM, SNPI или UNPI. Эта информация должна быть видна где-то в офисе. Не пользуйтесь услугами агента недвижимости, не посетив его офис и не просмотрев обстановку — не просто организуйте встречу где-нибудь на парковке.
Агент часто просит вас подписать «Bon de visite» — это подтверждает продавцу, что именно он, агент, показывал вам ту или иную недвижимость. Это предотвращает конфликты между агентами!

Цены

Цены, отображаемые в окне французского агента недвижимости или в интернете, должны включать в себя агентский сбор (от 4 до 10 процентов от стоимости недвижимости). За ценой должны следовать буквы FAI, если это так. Однако, как правило, она не включает в себя гонорар нотариуса. Когда вы рассматриваете недвижимость, всегда спрашивайте, что включает в себя указанная цена. Попросите оценить дополнительные сборы и не забудьте добавить 19,6% НДС на любые дополнительные сборы.

Предложения

Не бойтесь делать предложение о покупке недвижимости так же, как вы бы сделали это у себя на родине. Если Вы сможете узнать, как долго недвижимость выставлена на продажу или положение продавца, Вы можете получить представление о его готовности принять меньшее, чем запрашиваемая цена. Конечно, Вы можете обсудить это с агентом.

Опросы

Обследования обычно не проводятся во Франции, поскольку профессия сюрвейера не существует так, как, например, в Великобритании. Если Вас беспокоят некоторые аспекты структуры приобретаемой или ремонтируемой недвижимости, Вы можете обратиться к одному из растущего числа сюрвейеров, работающих во Франции. Если Вы намереваетесь это сделать, то лучше сделать это до того, как Вы договоритесь о цене и подпишете какой-либо договор, особенно если Вы предполагаете провести большой объем работ по обновлению. Если Вам необходимо провести обследование, но у Вас нет времени на его проведение до подписания контракта, Вам следует попросить нотариуса включить в Compromis de Vente «оговорку о приостановке», чтобы убедиться в том, что Ваша покупка подлежит удовлетворительному обследованию. (см. ниже). Для получения более подробной информации см. нашу статью об обследовании французской недвижимости.

Покупка дома во Франции: Другие моменты для рассмотрения

Перед тем, как что-либо подписывать, убедитесь, что видите планы собственности и ее земли (попросите кадастровые планы у агента или у местного мэра) — убедитесь, что рядом с вашим домом нет частных или коммунальных планов постройки других объектов собственности, офисных или сельскохозяйственных зданий. За дополнительными советами обращайтесь к нашей статье о том, как получить разрешение на строительство.

Нотариус

Как только Вы найдете недвижимость и договоритесь о цене, фактический процесс заключения договора будет обработан нотариусом, так как они являются единственными лицами, уполномоченными законом осуществлять перевозку во Франции.
Есть два ключевых документа, которые Вам необходимо будет подписать, чтобы купить недвижимость во Франции. Компромисс де Венте и Аутентик Акта. См. ниже.
Нотариус взимает плату — обычно от 2 до 8 процентов от «чистой» цены недвижимости (чем дешевле недвижимость, тем выше процент). Эта сумма может быть включена в цену, если вы покупаете недвижимость через агента недвижимости. Однако проверьте, включен ли в стоимость жилья этот сбор — лучше быть осторожным, чем жалеть.
По закону нотариус должен действовать беспристрастно и действовать как для покупателя, так и для продавца. Местным покупателям это может показаться странным, но подавляющее большинство сделок во Франции совершаются таким образом, одним нотариусом. Агент по недвижимости должен иметь возможность рекомендовать местного нотариуса. Если Вы чувствуете себя неуверенно, Вы имеете право назначить своего собственного нотариуса. Это не будет стоить Вам больше денег, так как два нотариуса будут делить плату между ними, но это может быть менее эффективным способом обработки покупки. Кроме того, по Вашему желанию, Вы можете обратиться за независимой юридической консультацией во Франции, чтобы помочь Вам с покупкой (например, к не французскому адвокату), но Вы несете ответственность за их гонорары, а также за гонорары нотариуса.
Ознакомьтесь с нашей статьей о роли нотариуса для получения более подробной информации.

Перевод

Хотя вы можете найти нотариуса, который говорит на некотором английском языке, важно понимать, что юридические документы будут на французском языке и часто содержат юридические термины, которые будут незнакомы. Некоторые агенты по недвижимости предлагают переводы «Compromis de Vente», но это не является их основной функцией или обязанностью. Если Вы не уверены в каких-либо аспектах контракта, Вы можете получить профессиональный перевод либо на территории Франции, либо на родине. На территории Франции существуют официально зарегистрированные переводчики, квалифицированные для перевода юридических документов. Спросите у агента, могут ли они порекомендовать Вам независимого переводчика.

Compromis de Vente (Первый контракт)

Компромисс, как правило, является первым документом, который вы подпишите и в котором излагаются основные условия договора между покупателем и продавцом. Обычно при подписании договора покупатель вносит залог в размере 10%, который хранится у нотариуса. Соглашение должно быть подписано обеими сторонами и является юридически обязательным — единственное «выход» — это если одно из обязательств в условных условиях не выполняется (см. ниже).

В Компромисе будет указана дата, когда ожидается подписание Акта Аутентик (основной договор — см. ниже). Обратите внимание, что это не является юридически обязательным и на самом деле используется в качестве целевой даты, к которой стремятся обе стороны.
Для составления договора вам необходимо будет предоставить паспорт, документы о браке и разводе. Если Вы занимаете деньги, Вам также понадобятся документы с деталями займа.

Клаузулы Подвески (Условные условия)

Подозрительные пункты» позволяют Вам отказаться от покупки при определенных обстоятельствах, поэтому важно подумать об этом перед тем, как подписывать Compromis de Vente. Вы можете добавить в договор любые понравившиеся Вам пункты (при условии, конечно, что продавец готов их принять). Если Вы получаете ипотеку, нотариус автоматически включит этот факт в качестве условного условия в контракт — это означает, что если Ваш ипотечный поставщик откажется от Вас или откажется давать кредит на недвижимость, которую Вы не обязаны продолжать покупку. Другие типичные пункты, которые Вы можете включить: обеспечение возможности получения разрешения на планирование, обеспечение выполнения определенных работ или ремонта. Вам необходимо очень внимательно обсудить эти пункты с вашим агентом и с нотариусом во время внесения предложения.
Многих проблемных покупок или споров можно было бы избежать, если бы покупатели ввели положения, чтобы защитить себя на этом этапе.

Свинец, асбест, термиты и отчеты по энергопотреблению

Эти отчеты сгруппированы в единый отчет, известный как DTT (Dossier de Diagnostic Technique — Досье диагностической техники), все требуемые законом, и это является обязанностью продавца взимать комиссионные и платить за актуальные отчеты, которые должны быть приложены к компромиссному соглашению de Vente. Нотариус обеспечит соблюдение закона. Отчеты термитов зависят от территории Франции. Продавцы недвижимости с бассейнами обязаны заказать отчет о безопасности бассейна.

Период охлаждения

Как только вы оба подпишите «Компромис», у покупателя будет 10-дневный период охлаждения. В течение этого времени вы можете отказаться от продажи без штрафных санкций, но продавец не может.
По истечении периода охлаждения, договор становится обязательным для обеих сторон. Поэтому очень важно, чтобы вы не подписывали Компромисс легкомысленно.
Средства .
В течение этого периода, предполагая, что вы намерены идти вперед, вам нужно будет организовать перевод средств для оплаты депозита (в евро). Если вы хотите купить евро, пожалуйста, посетите нашу валютную зону.
Ваш депозит обычно составляет 10% от чистой цены покупки. С этого момента, если вы выйдете из продажи, вы можете потерять свой депозит, если только это не по одной из причин, перечисленных в ваших «пунктах приостанавливается».
В этой статье описывается процесс покупки недвижимости для перепродажи. У объектов недвижимости Leaseback и New Build могут быть различные графики оплаты и условия контракта.

Поиски в местных органах власти

После подписания компромисса начнется юридический процесс, включающий поиск недвижимости, в том числе прав собственности на земельный кадастр, границ и прав на дорогу.
Важно отметить, что во Франции поиск не включает в себя поиск каких-либо частных разрешений на планирование, которые могут существовать вблизи Вашего дома. Чтобы убедиться в том, что Ваш сосед не собирается строить новый дом рядом с Вашей границей, посетите местную мэрию и попросите посмотреть «plan communale» (любое недавнее ходатайство о планировании) или попросите агента получить эту информацию.

Сколько времени это займет?

Весь процесс должен занять три или четыре месяца с момента подачи предложения до подписания окончательного контракта.
Налоговые и юридические вопросы
Помимо договоров купли-продажи у Вас могут возникнуть опасения относительно Вашей ситуации в области наследственного права, вопросов резидентства, подоходного налога и налога на прирост капитала или других юридических и налоговых вопросов. В этом случае Вы можете проконсультироваться с англоговорящим юрисконсультом, специализирующимся на французском имущественном праве. Для получения дальнейших консультаций по французскому налоговому и французскому законодательству посетите нашу зону.

Окончательное подписание — Аутентификация (Acte de Vente)

В какой-то момент ваш агент или нотариус сообщит вам предполагаемую дату подписания полного контракта — Аутентик или Акт де Венте.
Вы должны присутствовать при подписании полного документа, если это возможно. Если вы не сможете присутствовать, вы можете оформить доверенность.
Договоритесь о просмотре недвижимости в день подписания. В окончательном контракте есть пункт «продано в том виде, в каком вы виде видели на дату подписания», поэтому вы должны знать, что недвижимость находится именно в том виде, в котором вы ожидаете, а не с отсутствующими полами, стенами или окнами!
Вам необходимо планировать заранее, чтобы перевести остаток платежа на счет нотариуса в течение большого количества времени на дату подписания. Дом не станет вашим до тех пор, пока на банковский счет нотариуса не будут высланы все необходимые средства (включая ипотечные средства) для покупки дома и все связанные с этим сборы. В нашей валютной зоне есть практические советы и рекомендации по покупке евро.
После того, как вы подписали договор, уйдите в ближайший бар и насладитесь бокалом шампанского!