Investissement immobilier en Allemagne

Publié le 11 juin 2020

Pour les étrangers et les non-citoyens, il n’existe aucune restriction à l’achat d’un bien immobilier en Allemagne. Dans la plupart des cas, les étrangers doivent contracter un prêt hypothécaire auprès d’une banque allemande. Obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une banque européenne est techniquement possible, mais très inhabituel et difficile. Toutefois, il existe de nombreuses façons d’obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une banque allemande. Cet article vous guide à travers les principaux types de prêts hypothécaires pour les étrangers en Allemagne ainsi que nos astuces pour un investissement immobilier réussi.

 

Comment puis-je obtenir un prêt/une hypothèque auprès d’une banque allemande ?

Il n’est pas nécessaire d’être un citoyen allemand pour ouvrir un compte bancaire en Allemagne. Toutefois, les non-résidents reçoivent généralement des montants inférieurs sur un prêt, soit environ 50 % du prix du bien. Cela signifie que vous devez payer jusqu’à 50 % de la propriété à l’avance. Cela peut représenter une somme assez importante ! Pour les résidents allemands, le montant des prêts varie en fonction de leur situation personnelle, et les banques financent jusqu’à 80 % du prix de la propriété.

Les quatre plus grandes banques allemandes sont la Deutsche Bank, la Commerzbank, la Postbank et l’Hypovereinsbank. Tous proposent des prêts hypothécaires en Allemagne pour les étrangers. Il est toutefois conseillé de lire attentivement les petits caractères, car les différents emballages sont très différents. La plupart des banques disposent également d’un calculateur de prêt hypothécaire en ligne, qui vous donne un meilleur aperçu des taux d’intérêt et des frais. Demandez si vous pouvez obtenir un conseiller anglophone qui peut vous aider !

 

Effectuer un dépôt

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Allemagne, il est bon, si vous avez déjà un projet clair en tête, d’obtenir une proposition concrète de prêt hypothécaire auprès de différentes banques. Cela vous donne une meilleure idée de ce que vous pouvez vous permettre et améliore votre profil aux yeux du vendeur.

Les étrangers sont censés fournir eux-mêmes une part relativement importante du prix de l’immobilier. La plupart des banques facturent jusqu’à 50 % du prix de l’immobilier à l’avance ! En particulier dans les grandes villes comme Berlin, le gouvernement veut réduire la spéculation immobilière et promouvoir la vente de biens immobiliers pour les résidents de longue durée. Cela rend le financement beaucoup plus difficile pour les non-citoyens. Si vous transférez votre dépôt à partir d’une devise étrangère, assurez-vous de vérifier vos options de change ! Certaines institutions externes (telles que TransferWise) offrent des options intéressantes pour échanger de l’argent d’une devise à une autre.

 

Taxes et frais lors de l’achat d’un bien immobilier en Allemagne

Veuillez noter qu’en plus du prix de la propriété, l’acheteur doit payer un supplément de 15 % en frais et taxes. La plupart de ces dépenses supplémentaires sont déductibles de votre impôt sur le revenu si vous êtes résident fiscal en Allemagne. Les frais accessoires d’une transaction immobilière en Allemagne comprennent
● Droits de mutation immobilière : ils varient entre 3,5 et 6,5 % selon les Länder
● Frais de notaire : environ 0,5 % du prix de l’immobilier
● Droit d’enregistrement (inscription au registre foncier) : environ 1%.
● Frais de courtage : normalement autour de 6% + taxe, total 7,14

 

Investir en Allemagne : Types de prêts hypothécaires pour les étrangers

Rappelez-vous toujours qu’un prêt hypothécaire auprès d’une banque allemande est juridiquement contraignant. Si un prêt n’est pas remboursé, cela peut avoir des conséquences considérables, comme la reprise des actifs par la banque. En Allemagne, les points de crédit des différentes banques sont étroitement surveillés (également appelés Schufa).

Le marché allemand du logement n’a guère souffert de la crise financière de 2008. Cela est probablement dû au fait que les banques allemandes sont assez conservatrices dans leur politique de crédit. La propriété et vous, qui demandez un prêt hypothécaire auprès d’une banque allemande, sont évalués par le prêteur. Vous devrez divulguer vos revenus, vos économies et vos antécédents professionnels. Le travail indépendant ou les contrats à durée déterminée peuvent constituer des obstacles. L’âge joue également un rôle dans l’octroi d’un prêt. Par exemple, atteindre l’âge de la retraite est un risque élevé.