Vous êtes propriétaire d’un bien locatif à l’étranger ou expatrié percevant des loyers d’un appartement français : la déclaration de vos revenus fonciers étrangers passe par le formulaire 2047, à joindre à votre déclaration 2042. Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le service de télédéclaration ouvre début avril et ferme entre fin mai et début juin selon votre département. Le mécanisme dépend de la convention fiscale signée entre la France et le pays où se situe votre bien : crédit d’impôt égal à l’impôt français ou taux effectif. Voici comment procéder concrètement, sans erreurs.
Tout revenu locatif d’un bien immobilier situé hors de France doit être déclaré en France si vous êtes résident fiscal français, via le formulaire 2047, cadre 4. La double imposition est neutralisée par la convention fiscale bilatérale.
Qui doit remplir le formulaire 2047 en 2026 ?
Si vous êtes résident fiscal français au sens de l’article 4 B du Code général des impôts, vous êtes imposable en France sur l’ensemble de vos revenus mondiaux. Cela inclut les loyers perçus d’un bien situé au Portugal, en Espagne, en Italie, en Allemagne, à Dubaï ou ailleurs. Le formulaire 2047 est la déclaration annexe qui sert à recenser ces revenus de source étrangère avant leur report sur la déclaration principale 2042.
Trois profils sont concernés en pratique : l’investisseur immobilier qui possède un appartement locatif à l’étranger, l’expatrié de retour en France qui conserve un bien dans son ancien pays de résidence et l’investisseur en SCPI européenne dont les loyers proviennent d’immeubles situés hors de France. Dans tous ces cas, le formulaire 2047 est impératif, même si la convention fiscale prévoit une exonération en France.
Ne pas déclarer un revenu foncier étranger expose à un rappel d’impôt, des intérêts de retard de 0,20 % par mois et une majoration pouvant atteindre 80 % en cas de manquement délibéré. L’échange automatique d’informations entre administrations fiscales rend toute omission rapidement détectable.
Le cadre 4 du formulaire 2047 : revenus fonciers étrangers
Le formulaire 2047 est divisé en huit cadres. Pour les loyers d’un bien immobilier étranger, c’est le cadre 4 « Revenus fonciers imposables » qui nous intéresse. Vous y indiquez le pays de situation du bien, le montant brut des loyers perçus en 2025, ainsi que les charges déductibles selon le régime fiscal français applicable.
Deux régimes coexistent comme pour un bien situé en France : le micro-foncier si vos revenus bruts annuels n’excèdent pas 15 000 € (abattement forfaitaire de 30 %) ou le régime réel qui permet de déduire les charges effectives (intérêts d’emprunt, taxe foncière locale, travaux, frais de gestion, assurances). Le régime réel est généralement plus avantageux si vous avez emprunté pour acheter ou si les charges représentent plus de 30 % des loyers.
Le montant net déterminé sur le 2047 est ensuite reporté ligne 4BL ou 4BK de la déclaration 2042. Une seconde inscription est nécessaire dans la rubrique adéquate du 2047 pour signaler la méthode de neutralisation de la double imposition prévue par la convention.
Convention fiscale et méthode de calcul de l’impôt
La France a signé près de 130 conventions fiscales bilatérales pour éviter qu’un même revenu soit imposé deux fois. Toutes les conventions ne fonctionnent pas selon la même logique. Pour les revenus immobiliers, deux méthodes principales coexistent.
Méthode du crédit d’impôt égal à l’impôt français
Avec cette méthode, le revenu est inclus dans le calcul de l’impôt français. Un crédit d’impôt vient ensuite le neutraliser. Concrètement, vos loyers étrangers entrent dans votre base imposable, génèrent de l’impôt en France, puis ce même montant d’impôt est remboursé sous forme de crédit. Le revenu compte cependant pour déterminer votre tranche marginale d’imposition. C’est la méthode appliquée par les conventions modernes (Espagne, Royaume-Uni, États-Unis pour certains revenus).
Méthode du taux effectif
Le revenu étranger est exonéré en France mais conservé pour le calcul du taux moyen d’imposition appliqué à vos autres revenus. Vous ne payez pas d’impôt français sur le loyer étranger. En revanche, celui-ci pousse mécaniquement le taux moyen appliqué à vos revenus français. C’est la méthode historique, encore appliquée par certaines conventions (Allemagne pour les revenus immobiliers, Belgique pour de nombreux revenus).
À retenir : dans les deux cas, vous ne payez pas l’impôt français sur ce revenu locatif étranger. En revanche, il influe sur votre fiscalité globale. La méthode applicable se trouve dans la convention fiscale du pays concerné, consultable sur impots.gouv.fr.
Tableau récapitulatif par pays d’investissement
Pour les principaux pays où les Français investissent, voici la méthode de neutralisation applicable aux revenus fonciers et le cadre du formulaire 2047 à utiliser. Ce tableau est indicatif : vérifiez toujours la convention fiscale en vigueur au moment de votre déclaration.
| Pays | Méthode de neutralisation | Cadre 2047 à compléter | Imposition locale typique |
|---|---|---|---|
| Portugal | Crédit d’impôt égal à l’impôt français | Cadre 6 | Impôt foncier IRS, 25 % sur revenus nets |
| Espagne | Crédit d’impôt égal à l’impôt français | Cadre 6 | IRNR 19 % pour résidents UE, 24 % hors UE |
| Italie | Crédit d’impôt égal à l’impôt français | Cadre 6 | Cedolare secca 21 % ou IRPEF progressif |
| Allemagne | Taux effectif (exonération) | Cadre 8 | Impôt sur le revenu progressif jusqu’à 45 % |
| Belgique | Taux effectif (exonération) | Cadre 8 | Précompte immobilier + IPP sur revenu cadastral |
| Royaume-Uni | Crédit d’impôt égal à l’impôt français | Cadre 6 | Income tax 20 à 45 % sur loyers nets |
| Émirats arabes unis | Crédit d’impôt égal à l’impôt français | Cadre 6 | Pas d’impôt sur les loyers |
Pour Dubaï et les Émirats, l’absence d’imposition locale signifie que vous payez de fait l’impôt français complet sur les loyers, le crédit d’impôt étant alors nul. La fiscalité française s’applique alors comme si le bien était en France métropolitaine.
Si vous investissez au Portugal, nos analyses détaillées sur la fiscalité au Portugal pour les expatriés français et sur la fiscalité immobilière en Espagne pour un non-résident détaillent les mécanismes locaux qui s’articulent avec votre déclaration française.
Les étapes concrètes pour remplir votre déclaration 2026
La logique est simple : on déclare d’abord en local (dans le pays du bien), puis en France via le 2047. Voici la marche à suivre pour les revenus 2025 que vous déclarez en 2026.
Première étape : récupérer les justificatifs de loyers perçus en 2025 (relevés de gestion, contrats de bail, attestations de l’agence locale) et les charges déductibles (taxe foncière locale, intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion). Convertissez chaque montant en euros au taux de change moyen de l’année 2025 publié par la Banque de France si la devise locale n’est pas l’euro.
Deuxième étape : ouvrir le formulaire 2047 dans votre déclaration en ligne sur impots.gouv.fr. Compléter le cadre 4 avec le pays, le montant brut, les charges déductibles, le revenu net foncier. Reporter ensuite ce revenu net dans le cadre approprié (cadre 6 pour le crédit d’impôt, cadre 8 pour le taux effectif) selon la convention applicable.
Troisième étape : reporter sur la déclaration 2042 le montant indiqué par le formulaire 2047. Lignes 4BK ou 4BL pour les revenus fonciers selon le régime (réel ou micro-foncier). Pour le crédit d’impôt, ligne 8TK. Pour les revenus exonérés retenus pour le taux effectif, ligne 8TI.
Nous vous recommandons de conserver pendant six ans tous les justificatifs locaux : avis d’imposition étranger, baux, factures de travaux, relevés bancaires des loyers. L’administration fiscale peut demander ces pièces lors d’un contrôle.
Calendrier de la déclaration 2026 et dates limites
Le service de télédéclaration ouvre début avril 2026. Les dates limites dépendent de votre département de résidence et du mode de déclaration. Pour la déclaration en ligne, comptez fin mai pour les départements 1 à 19, début juin pour les départements 20 à 54 et mi-juin pour les départements 55 à 976. Les déclarations papier doivent être déposées avant le 20 mai 2026 environ.
Si vous déposez tardivement, l’administration applique une majoration de 10 % sur l’impôt dû, portée à 40 % en cas de mise en demeure restée sans réponse. Pour les revenus fonciers étrangers de montants significatifs, le retard se paie cher.
Si votre situation s’est complexifiée en 2025 (acquisition d’un nouveau bien à l’étranger, départ ou retour d’expatriation), nous vous conseillons de faire valider votre déclaration par un fiscaliste avant son envoi définitif.
Erreurs fréquentes des investisseurs immobiliers à l’étranger
Première erreur : oublier de déclarer en pensant que la convention fiscale exonère totalement. La convention neutralise l’imposition mais n’exonère pas de l’obligation déclarative. Le 2047 doit être rempli, même si l’impôt final en France est nul.
Deuxième erreur : confondre revenus fonciers et revenus de SCPI européennes. Les loyers d’un bien détenu en direct vont au cadre 4 du 2047. Les revenus distribués par une SCPI investie à l’étranger relèvent du cadre 8 ou de la déclaration 2044 selon la nature des revenus distribués. Le justificatif annuel de la SCPI précise le traitement.
Troisième erreur : appliquer la mauvaise méthode de neutralisation. Beaucoup d’investisseurs reportent leurs loyers allemands en cadre 6 (crédit d’impôt) alors que la convention France-Allemagne prévoit la méthode du taux effectif. La France a renégocié plusieurs conventions ces dernières années : ce qui était vrai en 2010 ne l’est plus toujours en 2026.
Les loyers issus de locations meublées à l’étranger ne sont jamais des revenus fonciers. Ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils doivent être déclarés en LMNP via le formulaire 2042-C-PRO, pas en cadre 4 du 2047. Erreur fréquente sur les locations Airbnb portugaises ou espagnoles.
Cas pratique chiffré : un appartement locatif à Lisbonne
Imaginons que vous possédez un appartement à Lisbonne acheté 250 000 € en 2022, loué nu en bail longue durée. En 2025, vous percevez 14 400 € de loyers bruts. Vos charges réelles : 1 200 € de taxe foncière locale (IMI), 4 800 € d’intérêts d’emprunt, 800 € de travaux d’entretien, 1 440 € de frais de gestion, soit 8 240 € au total.
Régime micro-foncier (revenus inférieurs à 15 000 €) : abattement forfaitaire de 30 %, soit un revenu net de 10 080 €. Régime réel : revenu net de 14 400 € moins 8 240 € de charges, soit 6 160 €. Dans ce cas, le régime réel divise par presque deux votre base imposable. Vous reportez 6 160 € au cadre 4 du 2047, puis au cadre 6 selon la méthode du crédit d’impôt. Avec une tranche marginale à 30 %, l’impôt français correspondant serait de 1 848 €. Ce montant est neutralisé par le crédit d’impôt français égal à l’impôt français. Vous payez en parallèle l’IRS portugais sur place selon la fiscalité locale.
Cet exemple montre l’importance du choix de régime : un investisseur ayant emprunté pour acheter aura quasiment toujours intérêt à opter pour le réel sur la durée d’amortissement du crédit. Avant de vous lancer dans un nouveau projet, consultez notre guide pour investir dans l’immobilier locatif en Allemagne ou notre dossier complet sur l’achat d’une maison à 1 euro en Italie, pour intégrer dès le départ la question fiscale.
FAQ : déclaration des revenus fonciers étrangers
Faut-il déclarer un loyer étranger même si la convention prévoit une exonération en France ?
Oui, sans exception. La convention fiscale neutralise l’imposition par un mécanisme de crédit d’impôt ou de taux effectif. Elle n’exonère pas pour autant de l’obligation déclarative. Le revenu doit apparaître sur le formulaire 2047 et être reporté sur la 2042. L’omission expose à des sanctions identiques à celles d’un revenu français non déclaré.
Comment convertir des loyers perçus en livre sterling ou en dirham ?
Utilisez le taux de change moyen annuel publié par la Banque de France pour l’année 2025. Vous pouvez aussi utiliser le taux du jour de chaque encaissement, à condition d’appliquer la même méthode de manière cohérente. La méthode du taux moyen annuel est généralement plus simple et acceptée par l’administration.
Le formulaire 2047 concerne-t-il aussi les non-résidents fiscaux français ?
Non. Si vous n’êtes pas résident fiscal français, vous déclarez uniquement vos revenus de source française (un appartement loué en France par exemple) via le formulaire 2042 NR. Le 2047 ne s’adresse qu’aux résidents fiscaux français déclarant des revenus étrangers.
Que se passe-t-il si j’ai oublié de déclarer un revenu foncier étranger les années précédentes ?
Vous pouvez régulariser via une déclaration rectificative en ligne pour les trois dernières années. La majoration sera de 10 % à 40 % selon la spontanéité de la démarche. Pour des montants importants ou plusieurs années, nous vous recommandons de passer par un avocat fiscaliste qui pourra négocier les pénalités via la procédure de régularisation spontanée.
Les revenus locatifs en Airbnb à l’étranger se déclarent-ils sur le formulaire 2047 ?
Non, pas en cadre 4. Une location meublée, même touristique, relève du régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas des revenus fonciers. Vous déclarez ces revenus en LMNP via le formulaire 2042-C-PRO et la déclaration 2031. Le 2047 reste utilisé pour signaler le crédit d’impôt ou le taux effectif applicable selon la convention.
Puis-je déduire les intérêts d’un emprunt français ayant servi à acheter un bien étranger ?
Oui, à condition d’avoir opté pour le régime réel et que l’emprunt soit affecté à l’acquisition, la conservation ou les travaux du bien locatif étranger. Le justificatif bancaire doit clairement établir le lien. Cette déduction réduit d’autant le
Si vous détenez un bien à Genève, voir aussi notre dossier complet pour investir dans l’immobilier à Genève en 2026 qui détaille la fiscalité cantonale et l’application de la convention franco-suisse.
