Le paysage du golden visa en Europe a radicalement changé ces deux dernières années. L’Espagne a supprimé son programme le 3 avril 2025. Le Portugal a retiré l’immobilier de ses critères d’éligibilité dès octobre 2023. Pourtant, plusieurs pays européens maintiennent des dispositifs attractifs pour les investisseurs francophones souhaitant obtenir un titre de résidence en échange d’un investissement.
Voici ce que vous devez savoir sur les programmes encore actifs et les alternatives pour sécuriser votre résidence européenne en 2026.
Qu’est-ce qu’un golden visa et pourquoi ces programmes disparaissent-ils ?
Un golden visa (aussi appelé visa doré) est un titre de résidence accordé à des ressortissants non-européens en échange d’un investissement significatif dans le pays d’accueil : achat immobilier, souscription à des fonds, création d’emplois ou dépôt bancaire. Ces programmes existent depuis les années 2010 et ont attiré des milliers d’investisseurs étrangers en quête de mobilité dans l’espace Schengen, d’une résidence fiscale avantageuse ou d’un pied-à-terre légal en Europe.
La pression politique a mis fin à plusieurs de ces dispositifs. La hausse des prix immobiliers dans les grandes métropoles européennes, notamment à Barcelone, Madrid, Lisbonne et Athènes, a été imputée en partie aux investisseurs étrangers bénéficiant de ces programmes. L’Union européenne a également durci ses recommandations en matière de lutte contre le blanchiment d’argent, poussant certains États membres à fermer leurs programmes ou à en exclure l’investissement immobilier direct.
À retenir : les golden visas basés sur l’achat immobilier direct tendent à disparaître en Europe occidentale. La Grèce et la Hongrie restent les principales options accessibles aux investisseurs immobiliers en 2026.
L’Espagne ferme son programme : ce qui change pour les investisseurs
Depuis le 3 avril 2025, il n’est plus possible de déposer une nouvelle demande de golden visa en Espagne. Le gouvernement de Pedro Sánchez a officiellement abrogé ce programme, qui permettait d’obtenir un permis de résidence en échange d’un investissement immobilier d’au moins 500 000 euros. En vigueur depuis 2013, ce dispositif avait attiré des milliers d’acheteurs étrangers, notamment dans des zones comme la Costa del Sol, Madrid et Barcelone.
Pour les investisseurs déjà titulaires d’un golden visa espagnol, les renouvellements restent possibles tant que les conditions initiales sont remplies. Les dossiers déposés avant la date de fermeture continuent également d’être traités. En revanche, tout nouvel investisseur ne peut plus accéder à ce dispositif. Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier en Espagne, l’achat reste tout à fait possible mais ne vous confère plus de droit à la résidence.
Attention : certains intermédiaires continuent de proposer des « golden visa espagnols ». Vérifiez toujours la date de dépôt des dossiers et méfiez-vous des offres frauduleuses utilisant ce dispositif supprimé.
Le Portugal : un programme transformé, sans immobilier
Le Portugal a été précurseur dans la suppression de l’immobilier de son programme de résidence par investissement. Depuis octobre 2023, l’investissement direct dans la pierre ne permet plus d’obtenir un golden visa portugais. Le programme subsiste mais uniquement via des investissements dans des fonds éligibles (minimum 500 000 euros), des activités de recherche et d’innovation ou des projets artistiques et culturels.
Le régime fiscal NHR (Non-Habitual Resident), très prisé des expatriés français, a été remplacé au 1er janvier 2025 par l’IFICI (dit NHR 2.0), un dispositif centré sur les professionnels qualifiés dans des secteurs stratégiques, avec un taux d’imposition forfaitaire de 20 % sur les revenus du travail pendant dix ans. Si vous souhaitez acheter une maison au Portugal, l’investissement immobilier reste possible et rentable mais il ne génère plus de droit à la résidence par le biais du golden visa.
La Grèce : l’option phare pour l’immobilier en 2026
La Grèce s’impose comme la destination la plus accessible d’Europe pour les investisseurs souhaitant coupler achat immobilier et obtention d’un titre de résidence. Le programme grec reste l’un des rares à maintenir l’investissement immobilier direct comme critère éligible. Le seuil varie selon la zone géographique : 250 000 euros pour la conversion de commerces en logements ou la restauration de bâtiments classés, 400 000 euros dans la majorité des régions et 800 000 euros dans les zones à forte demande comme Athènes, Thessalonique, Mykonos ou Santorin.
Le programme offre un permis de résidence renouvelable de cinq ans, étendu à toute la famille (conjoint, enfants jusqu’à 21 ans, parents des deux parties). Il permet la libre circulation dans l’espace Schengen, sans obligation de résidence effective sur le territoire grec. Le délai de traitement s’est considérablement amélioré en 2025, passant de 18 mois à environ trois mois. Le rendement locatif dans des zones touristiques comme Athènes ou la Crète peut atteindre 5 à 7 % brut annuellement, ce qui rend cet investissement doublement intéressant. Pour aller plus loin, consultez notre guide complet sur comment investir dans l’immobilier en Grèce en 2026.
La Grèce combine un ticket d’entrée accessible (à partir de 250 000 €), un marché immobilier en croissance et l’accès à l’espace Schengen : c’est aujourd’hui le golden visa le plus accessible d’Europe pour un investisseur immobilier français.
La Hongrie et Malte : les alternatives méconnues
La Hongrie a lancé son programme de « Guest Investor » en 2025. L’investisseur peut obtenir un titre de résidence renouvelable de dix ans via un investissement de 250 000 euros minimum dans des fonds immobiliers réglementés ou 500 000 euros en immobilier direct. L’accès à l’espace Schengen est inclus et le programme ne nécessite pas de présence physique régulière en Hongrie. Pays de l’Union européenne depuis 2004, la Hongrie offre une stabilité juridique et une fiscalité relativement avantageuse pour les non-résidents.
Malte dispose du Malta Permanent Residence Programme (MPRP), qui combine achat ou location immobilière (minimum 120 000 euros à l’achat), une contribution gouvernementale de 28 000 à 58 000 euros et un don caritatif de 2 000 euros. Ce programme cible surtout des profils recherchant la résidence permanente dès le départ et présente un fort attrait fiscal pour les Français souhaitant optimiser leur situation patrimoniale. Si votre stratégie inclut plusieurs pays, notre guide sur l’investissement immobilier en Italie présente également un visa investisseur à connaître. Pour un projet plus modeste, le dispositif des maisons à 1 euro dans les villages italiens reste une piste originale.
Quel programme choisir selon votre profil ?
Plusieurs critères entrent en jeu pour orienter votre choix. Le budget disponible est le premier filtre : si vous souhaitez investir moins de 500 000 euros en immobilier direct, la Grèce est quasi incontournable. Au-delà de 500 000 euros, la Hongrie et Malte deviennent des options sérieuses. Votre horizon de projet compte aussi : cherchez-vous simplement à circuler librement en Europe, à établir une résidence fiscale alternative ou à préparer une naturalisation à terme ?
Nous vous recommandons de consulter un avocat fiscaliste spécialisé en droit international avant de vous engager. Les règles d’éligibilité et les implications fiscales pour un résident français variant selon les conventions bilatérales entre la France et chaque pays d’accueil. Une mauvaise structuration de votre investissement peut annuler les avantages attendus, voire créer une double imposition non souhaitée. Si vous envisagez de combiner résidence et investissement locatif à l’étranger, une analyse pays par pays reste indispensable.
Questions fréquentes sur les golden visas en Europe
Voici les interrogations les plus courantes sur les programmes de résidence par investissement européens.
Peut-on encore obtenir un golden visa en achetant un appartement en Espagne ?
Non, depuis le 3 avril 2025, l’Espagne a officiellement supprimé son programme de golden visa. L’achat immobilier en Espagne est toujours possible mais ne confère plus aucun droit à la résidence par investissement.
Le golden visa grec ouvre-t-il droit à la nationalité grecque ?
Non. Le golden visa grec est un titre de résidence, pas un chemin vers la nationalité. Pour accéder à la citoyenneté grecque, il faut remplir des critères supplémentaires, notamment une durée de résidence effective et la maîtrise de la langue grecque.
Combien faut-il investir pour un golden visa en Grèce en 2026 ?
Le seuil dépend de la zone : 250 000 euros pour des opérations spécifiques (conversion de locaux commerciaux, restauration de patrimoine), 400 000 euros dans la plupart des régions et 800 000 euros dans les zones très demandées comme Athènes centre, Mykonos ou Santorin.
Le golden visa portugais permet-il encore d’acheter un bien immobilier ?
Non. Depuis octobre 2023, l’achat immobilier ne figure plus parmi les investissements éligibles au golden visa portugais. Les alternatives passent par des fonds d’investissement, des projets culturels ou des activités de recherche, avec un minimum de 500 000 euros.
Un golden visa crée-t-il une obligation de résidence fiscale dans le pays d’accueil ?
Pas automatiquement. La plupart des programmes européens n’imposent pas de durée minimale de séjour. La résidence fiscale est déterminée par d’autres critères (nombre de jours passés dans le pays, centre des intérêts économiques). Un golden visa ne suffit pas à vous rendre résident fiscal du pays, ce qui peut être un avantage ou un inconvénient selon votre situation.
Peut-on cumuler un golden visa avec la résidence fiscale française ?
Oui, dans la plupart des cas. Détenir un titre de résidence à l’étranger n’implique pas automatiquement de changer de résidence fiscale. Vous pouvez conserver votre domicile fiscal en France tout en étant titulaire d’un golden visa européen, à condition de respecter les règles de résidence fiscale françaises et les conventions fiscales bilatérales applicables. La marche à suivre côté déclaration française est détaillée dans notre guide formulaire 2047 et revenus fonciers étrangers.
Pour ceux qui ne peuvent pas devenir résidents suisses, voir aussi notre guide pour investir dans l’immobilier à Genève en 2026 et comprendre les contraintes de la Lex Koller.
