Investir dans une location saisonnière à l’étranger reste une des stratégies les plus rentables en 2026 pour diversifier son patrimoine immobilier. La Grèce, l’Espagne, le Portugal, l’Italie et la Croatie restent les destinations européennes les plus rentables pour un investisseur français, avec des rendements nets de 6 à 9 % et des prix au mètre carré encore accessibles.
Encore faut-il choisir la bonne ville, comprendre la fiscalité du pays cible et anticiper les nouvelles restrictions sur les meublés de tourisme entrées en vigueur cette année.
En bref : rendements nets visés 6 à 9 % en Méditerranée, ticket d’entrée à partir de 80 000 € en Grèce ou en Croatie, fiscalité allégée pour les non-résidents (24 % en Espagne, 25 % au Portugal, 21 % en Italie), restrictions Airbnb durcies à Lisbonne, Barcelone et dans les Cyclades depuis janvier 2026.
Pourquoi investir dans la location saisonnière à l’étranger en 2026 ?
La location saisonnière à l’étranger combine trois atouts difficiles à trouver sur le marché français : un ticket d’entrée souvent inférieur de 30 à 50 % aux prix hexagonaux, une fiscalité avantageuse pour les non-résidents et une demande touristique soutenue toute l’année dans le bassin méditerranéen. Le tourisme international a dépassé 1,4 milliard de voyageurs en 2025 selon l’OMT, soit un retour aux niveaux record d’avant pandémie, avec une croissance moyenne de 6 % par an attendue jusqu’en 2030.
Acheter à Lisbonne, Séville ou Split coûte aujourd’hui entre 2 200 et 3 800 € le mètre carré, contre 5 800 € en moyenne à Lyon ou 4 100 € à Bordeaux. Le succès des locations de courte durée auprès des touristes renforce mécaniquement la rentabilité de ces investissements méditerranéens. Cette différence d’apport initial permet d’obtenir des rendements bruts deux fois supérieurs à ceux pratiqués en France, à conditions touristiques équivalentes. Pour un appartement de 60 m² loué 18 semaines par an à 1 200 € la semaine, le revenu locatif brut atteint 21 600 €, soit un rendement brut autour de 10 % sur un investissement de 220 000 €.
Investir à l’étranger reste également un moyen judicieux de se constituer un pied à terre exploitable une partie de l’année. Notre lecteur type combine généralement objectif patrimonial et résidence secondaire familiale. Pour préparer ce projet, nous vous recommandons d’étudier en parallèle les modalités d’obtention d’un golden visa en Europe qui donne accès à un titre de séjour en échange d’un investissement immobilier.
Quels critères pour choisir votre destination ?
Plusieurs facteurs entrent en jeu dans le choix d’une destination de location saisonnière à l’étranger. Le rendement net affiché ne suffit jamais à valider une décision : la pression touristique locale, la stabilité réglementaire et la facilité d’achat pour un non-résident pèsent autant dans la rentabilité finale.
Nous classons les critères en trois familles. Les critères économiques portent sur le prix au mètre carré, la durée de la saison touristique exploitable, le taux d’occupation moyen et les charges de copropriété locales. Notre approche pour booster le cashflow d’un investissement locatif reste applicable à un projet à l’étranger, à condition d’adapter les paramètres locaux. Les critères fiscaux couvrent l’impôt sur les revenus locatifs des non-résidents, les frais de notaire, la taxe foncière annuelle et l’éventuelle taxe sur les plus-values. Les critères juridiques et pratiques intègrent la possibilité d’acheter sans permis spécial, la restriction des licences touristiques et la disponibilité de gestionnaires francophones sur place.
Point de vigilance : depuis 2024, plusieurs métropoles méditerranéennes (Lisbonne, Porto, Barcelone, Madrid centre, Santorin) ne délivrent plus de nouvelles licences de meublé touristique ou rachètent les autorisations existantes à prix réduit. Vérifier la disponibilité d’une licence transmissible avant tout achat est impératif.
Espagne, Portugal, Grèce, Italie, Croatie : quel pays choisir en 2026 ?
Cinq destinations européennes concentrent l’essentiel de la demande des investisseurs français en 2026. Chacune répond à un profil d’investisseur différent, en fonction du budget disponible, de l’horizon de détention et de la sensibilité au risque réglementaire.
Espagne : la valeur sûre du sud méditerranéen
L’Espagne reste la destination la plus accessible pour un Français : pas de barrière linguistique avec un marché immobilier mature, des notaires formés au droit international et un parc d’agences spécialisées dans la clientèle expatriée. Les prix moyens varient de 1 800 €/m² à Murcie ou Alicante à 4 600 €/m² dans le centre de Madrid, avec des poches de rentabilité à Séville, Valence et Tenerife. Pour les détails fiscaux, nous recommandons de consulter notre guide sur la fiscalité immobilière en Espagne pour un non-résident français.
Le rendement brut moyen sur un investissement saisonnier en Andalousie tourne autour de 8 à 10 %, à condition de viser des villes de second rang comme Cadix, Almeria ou Murcie. Les frais d’acquisition pèsent 10 à 12 % du prix (TVA ou ITP, notaire, registre), ce qui reste compétitif. Attention toutefois aux moratoires sur les licences touristiques imposés par Barcelone, Madrid centre et de plus en plus de communes des Baléares.
Grèce : le rapport rendement/prix le plus attractif
La Grèce offre aujourd’hui les meilleurs rendements bruts d’Europe occidentale, entre 8 et 12 % selon les îles. Crète, Cyclades, Rhodes, Corfou : la saison touristique de 6 à 8 mois et la stabilité monétaire de la zone euro en font une destination intéressante pour qui sait gérer à distance. Le ticket d’entrée démarre à 80 000 € pour un studio rénové sur les îles Ioniennes. Notre guide complet pour investir dans l’immobilier en Grèce en 2026 détaille les démarches et les zones les plus rentables.
Le pays a refondu sa fiscalité non-résidents en 2024 : taux unique de 15 % sur les revenus locatifs jusqu’à 12 000 €, puis 35 % au-delà. Les frais d’acquisition restent modérés (8 à 10 %). Seul bémol : Santorin et Mykonos plafonnent désormais le nombre de licences saisonnières et privilégient les locations longue durée pour leurs habitants.
Portugal : un marché qui ralentit mais reste rentable
Le Portugal a perdu de son éclat avec la fin du programme RNH (résident non habituel) en 2024 et la suspension des golden visas immobiliers. Les prix ont marqué une pause à Lisbonne et Porto, oscillant entre 3 500 et 5 200 €/m². Les zones de l’Algarve, de Coimbra et de Braga restent attractives, avec des rendements bruts de 6 à 8 %. Pour un panorama fiscal complet, consultez notre article dédié à la fiscalité au Portugal pour les expatriés français en 2026.
Lisbonne et Porto historique ont gelé toute nouvelle licence Alojamento Local depuis 2024. Pour investir dans l’urbain portugais en 2026, il faut désormais racheter une licence existante, ce qui ajoute 15 à 30 000 € au prix d’achat selon la zone. Les villes côtières secondaires (Setúbal, Aveiro, Faro) restent ouvertes et offrent un meilleur compromis.
Italie : opportunités au sud, prudence au nord
L’Italie offre deux marchés totalement distincts. Le Nord (Milan, Bologne, lac de Côme) reste cher avec des rendements modestes (3 à 5 %). Le Sud (Pouilles, Sicile, Calabre) connaît un essor touristique remarquable depuis 2022, avec des prix démarrant à 1 200 €/m² et des rendements bruts de 7 à 9 %. Pour les budgets limités, notre dossier sur l’achat d’une maison à 1 euro en Italie en 2026 détaille les programmes de revitalisation des bourgs italiens.
Les frais d’acquisition italiens sont parmi les plus élevés d’Europe (10 à 15 % avec la TVA et les frais notariés) mais la fiscalité forfaitaire (cedolare secca à 21 %) reste avantageuse pour les locations meublées. Les Pouilles et la Sicile orientale tirent leur épingle du jeu, portées par les flux touristiques européens et nord-américains.
Croatie : la nouvelle destination émergente
La Croatie a rejoint la zone euro en 2023, supprimant un risque de change majeur pour les investisseurs français. Split, Dubrovnik, Zadar et Pula concentrent une demande estivale parmi les plus dynamiques de Méditerranée. Les prix moyens à Split tournent autour de 3 200 €/m² pour un appartement de centre-ville, avec des rendements bruts de 8 à 10 % sur la saison juin-septembre.
L’achat par un non-résident français reste simple depuis l’adhésion à l’UE : pas de permis spécial, frais d’acquisition modérés (5 à 8 %) et fiscalité forfaitaire pour les locations saisonnières (taxe forfaitaire annuelle de 250 à 1 500 € selon la commune et le nombre de lits). C’est aujourd’hui la destination émergente qui offre le meilleur rapport prix-rendement-stabilité réglementaire de la région.
Comparatif des 5 destinations européennes pour la location saisonnière
Pour synthétiser les éléments précédents et faciliter votre arbitrage, ce tableau croisé compare les paramètres clés de chaque destination. Les chiffres représentent les fourchettes observées dans les villes touristiques principales en 2026, hors hyper-centres en moratoire.
| Pays | Prix moyen (€/m²) | Rendement brut | Frais d’acquisition | Fiscalité non-résident | Restriction licences |
|---|---|---|---|---|---|
| Espagne (Andalousie) | 1 800 à 3 200 | 8 à 10 % | 10 à 12 % | 24 % flat | Forte (Madrid, Barcelone) |
| Grèce (îles) | 1 500 à 2 800 | 8 à 12 % | 8 à 10 % | 15 à 35 % progressif | Modérée (Santorin, Mykonos) |
| Portugal (côte) | 2 200 à 4 200 | 6 à 8 % | 7 à 10 % | 25 % flat | Élevée (Lisbonne, Porto) |
| Italie (Sud) | 1 200 à 2 800 | 7 à 9 % | 10 à 15 % | 21 % cedolare secca | Faible |
| Croatie | 2 200 à 3 800 | 8 à 10 % | 5 à 8 % | Forfaitaire annuelle | Faible |
Notre lecture : la Croatie et le Sud de l’Italie offrent aujourd’hui le meilleur compromis entre prix d’entrée, rendement et stabilité réglementaire. La Grèce reste imbattable sur la rentabilité brute mais demande une gestion locale solide. L’Espagne andalouse conserve sa pertinence pour qui privilégie la liquidité du marché et la sécurité juridique.
Comment financer votre investissement locatif à l’étranger ?
Trois options de financement existent pour un Français investissant en location saisonnière à l’étranger. La plus simple consiste à obtenir un crédit hypothécaire en France, gagé sur un bien français déjà détenu : la banque française accepte généralement de financer jusqu’à 70 % de la valeur du bien étranger, sous condition de garantie sur un actif domestique. C’est la solution la plus rapide, en 4 à 8 semaines.
La deuxième option passe par un crédit auprès d’une banque locale dans le pays d’achat. Les conditions varient fortement : la Grèce et le Portugal acceptent les non-résidents avec un apport de 30 à 40 %, l’Espagne descend à 30 %, l’Italie reste plus restrictive (40 à 50 %). Les taux sont historiquement supérieurs de 0,5 à 1 point au taux français équivalent.
La troisième voie consiste à mobiliser ses fonds propres ou un crédit lombard adossé à un portefeuille de valeurs mobilières. Cette solution évite les délais de la banque locale et préserve la capacité d’emprunt en France pour de futurs investissements. Pour comparer toutes les approches de financement, notre article sur l’investissement immobilier locatif en Allemagne détaille un autre marché européen aux modalités de crédit spécifiques.
Quelle fiscalité pour vos revenus locatifs étrangers en 2026 ?
La fiscalité d’un investissement locatif à l’étranger répond à une logique simple : les revenus sont d’abord imposés dans le pays de situation du bien, puis déclarés en France où s’applique le mécanisme d’élimination de la double imposition prévu par les conventions fiscales bilatérales. Pour les pays de l’OCDE et de l’UE, la France utilise la méthode du taux effectif : les revenus étrangers entrent dans le calcul du taux global mais ne sont pas imposés une seconde fois.
Concrètement, un investisseur français qui perçoit 18 000 € de revenus locatifs en Espagne paiera d’abord 24 % d’impôt local, soit 4 320 €, puis déclarera ces revenus en France via le formulaire 2047. Pour maîtriser cette démarche, consultez notre guide pour déclarer ses revenus fonciers étrangers en 2026. La France majorera son taux marginal d’imposition mais sans réimposer le revenu déjà taxé à l’étranger.
À retenir : tout résident fiscal français doit déclarer ses revenus locatifs étrangers, même si l’impôt a déjà été acquitté dans le pays de situation. L’oubli expose à des pénalités allant de 10 à 80 % selon la durée de l’omission.
Loi Le Meur 2026 et nouvelles restrictions Airbnb à l’étranger
La loi Le Meur du 19 novembre 2024, entrée pleinement en vigueur en janvier 2026, a durci la fiscalité des meublés de tourisme français. L’abattement micro-BIC est passé de 71 à 50 % pour les meublés classés et de 50 à 30 % pour les non classés, avec un plafond de chiffre d’affaires limité à 77 700 € au régime micro. Cette évolution renforce mécaniquement l’attractivité fiscale d’un investissement à l’étranger, où les régimes forfaitaires restent intacts.
Les principaux pays méditerranéens ont parallèlement durci leurs propres réglementations. L’Espagne a généralisé le numéro d’enregistrement obligatoire (NRA) depuis juillet 2025. Le Portugal a transposé la directive européenne sur les plateformes courtes durées en mars 2026, qui impose une déclaration annuelle des revenus aux autorités du pays de situation. La Grèce a institué un plafond de 60 nuits par an pour les locations sans licence professionnelle, applicable depuis janvier 2026.
Avant tout achat, vérifier impérativement la disponibilité d’une licence touristique transmissible dans la commune visée. À Lisbonne ou à Barcelone, racheter un appartement déjà licencié peut représenter une plus-value de 15 à 25 % par rapport à un bien équivalent sans licence.
Les pièges à éviter avant d’investir
L’erreur la plus fréquente consiste à comparer le rendement brut entre pays sans intégrer les charges réelles (taxe foncière locale, frais de gestion, taxe d’habitation touristique, commissions de plateformes). Le rendement net après gestion à distance descend souvent de 2 à 3 points par rapport au brut affiché, soit 5 à 7 % nets pour les meilleures destinations.
Le deuxième piège : sous-estimer les coûts de gestion à distance. Une conciergerie locale facture 20 à 30 % du chiffre d’affaires en gestion intégrale ou 800 à 1 500 € par mois en forfait. Pour un studio loué 22 000 € l’année, cela ampute le rendement de 5 à 7 %.
Le troisième piège tient à la fiscalité de la plus-value à la revente. Plusieurs pays (Italie, Grèce) imposent fortement la plus-value des non-résidents lors de la cession, parfois sans abattement pour durée de détention. À l’inverse, l’Espagne et le Portugal pratiquent un système graduel proche du modèle français.
Enfin, n’investissez jamais dans un pays sans vous être déplacé au moins deux fois sur place : une fois pour identifier les zones rentables, une seconde fois pour sécuriser l’acte. Les achats à distance pilotés par un seul agent local concentrent l’essentiel des litiges remontés par les expatriés français.
FAQ : vos questions sur l’investissement locatif saisonnier à l’étranger
Quel pays choisir pour investir sur Airbnb en 2026 ?
La Croatie et le Sud de l’Italie offrent aujourd’hui le meilleur compromis entre prix d’entrée, rendement et stabilité réglementaire. La Grèce reste la championne du rendement brut, l’Espagne andalouse celle de la liquidité du marché. Le Portugal et le Nord de l’Espagne ont perdu en attractivité avec les moratoires sur les nouvelles licences touristiques.
Quelle est la rentabilité d’une location saisonnière à l’étranger ?
Les rendements bruts s’étalent de 6 % (Lisbonne, Porto, Nord Italie) à 12 % (îles grecques peu touristiques, Sud Italie). Les rendements nets, après charges, fiscalité et gestion, oscillent entre 4 et 8 % pour la plupart des destinations européennes. La fourchette dépend du taux d’occupation effectif (70 à 85 % en haute saison méditerranéenne) et de la qualité de la gestion locale.
Comment est imposé le revenu d’un Airbnb loué à l’étranger ?
Les revenus locatifs étrangers sont d’abord imposés dans le pays de situation du bien (entre 15 et 35 % selon les pays), puis déclarés en France via le formulaire 2047. La convention fiscale bilatérale évite la double imposition, généralement par la méthode du taux effectif : la France calcule l’impôt comme si vous y aviez perçu ces revenus, puis applique un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant.
Faut-il créer une SCI ou une société pour acheter à l’étranger ?
Pour un seul bien, la détention en direct reste la solution la plus simple et la moins coûteuse. Pour un patrimoine multi-pays ou un projet supérieur à 500 000 €, une société civile française ou une structure locale (SL espagnole, SRL italienne) peut sécuriser la transmission et fluidifier la gestion. Cette décision doit être prise avec un conseil patrimonial international, idéalement avant l’achat.
Quel apport faut-il pour investir en location saisonnière à l’étranger ?
Comptez 30 à 40 % d’apport pour un crédit hypothécaire local, contre 20 à 25 % pour un crédit français adossé à un actif domestique. Sur un investissement de 200 000 € en Grèce ou en Croatie, prévoir 60 à 80 000 € d’apport plus 15 à 20 000 € de frais d’acquisition. Pour les pays comme la Croatie ou le Sud Italie, des projets clés en main démarrent à 100 000 € tout compris.
Peut-on financer un achat à l’étranger avec une banque française ?
Oui, à condition d’apporter une garantie sur un bien français déjà détenu. Les banques françaises ne financent généralement pas l’immobilier étranger en direct mais acceptent un crédit hypothécaire gagé sur la résidence principale ou un autre bien français. Cette solution permet d’obtenir des taux français (entre 3,5 et 4,2 % en mai 2026) plutôt que les taux locaux, souvent supérieurs.
Quelle est la meilleure période pour acheter en location saisonnière en Méditerranée ?
Le créneau optimal s’étend de septembre à mars, hors saison touristique. Les vendeurs sont plus négociables, les agences moins surchargées et les visites plus efficaces. À l’inverse, juillet-août concentre une activité touristique qui rend les visites quasi impossibles et les prix de vente artificiellement gonflés. Pour un achat avec licence touristique transmissible, viser plutôt l’automne pour exploiter la saison suivante.
Quels risques spécifiques à l’investissement locatif à l’étranger ?
Les principaux risques tiennent à l’instabilité réglementaire (moratoires sur les licences, plafonnement des nuitées), aux écarts de qualité juridique entre notaires et agents, à la difficulté de gérer à distance et à la fiscalité de la plus-value à la revente. À noter que l’achat dans un pays hors zone euro ajoute un risque de change non négligeable, désormais éliminé pour la Croatie depuis 2023.
Faut-il privilégier un pays proche ou une destination plus exotique ?
La proximité géographique reste un atout pour la gestion (visites de terrain, suivi des travaux, relation conciergerie). L’Espagne, l’Italie du Nord et la Croatie restent accessibles en 2 à 3 heures de vol. Pour les investisseurs à profil prudent, un investissement immobilier à Genève peut compléter une stratégie méditerranéenne par un actif refuge en Suisse. Les destinations plus lointaines (Maroc, Thaïlande, Émirats) offrent des rendements parfois supérieurs mais imposent une délégation totale et une fiscalité plus complexe. Pour un premier investissement à l’étranger, privilégier la zone euro reste judicieux.
