Calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif

Publié le 24 mai 2020

L’une des principales raisons pour lesquelles les gens investissent est l’accroissement de leur richesse. Si les motivations peuvent varier d’un investisseur à l’autre, certains peuvent vouloir de l’argent pour leur retraite, d’autres peuvent choisir de mettre de côté de l’argent pour d’autres événements de la vie, comme la naissance d’un bébé ou un mariage. Et peu importe où vous placez votre argent, qu’il aille à la bourse, sur le marché obligataire ou dans l’immobilier.

L’immobilier est un bien corporel constitué de terres, et comprend généralement toutes les structures ou ressources qui s’y trouvent. Les immeubles de placement sont un exemple d’investissement immobilier. Ils sont achetés dans l’intention de gagner de l’argent grâce aux revenus locatifs. Certaines personnes achètent des biens d’investissement avec l’intention de les vendre après une courte période.

Quelle que soit l’intention, pour les investisseurs qui diversifient leur portefeuille d’investissement avec des biens immobiliers, il est important de mesurer le retour sur investissement (ROI) pour déterminer la rentabilité d’une propriété / investissement locatif. Voici un bref aperçu de ce qu’est le ROI, comment le calculer pour votre bien immobilier locatif et pourquoi il s’agit d’une variable importante que vous devez connaître avant d’effectuer un achat.

Qu’est-ce qu’un retour sur investissement (ROI) en immobilier locatif  ?

Le retour sur investissement mesure la somme d’argent ou le bénéfice réalisé sur un investissement en pourcentage du coût de cet investissement. Il montre l’efficacité et l’efficience avec lesquelles l’argent investi est utilisé pour générer des profits. Connaître le retour sur investissement permet aux investisseurs d’évaluer si le fait de placer de l’argent dans un investissement particulier est un choix judicieux ou non.

Le retour sur investissement peut être utilisé pour n’importe quel investissement – actions, obligations, compte d’épargne et biens immobiliers. Le calcul d’un retour sur investissement significatif pour une propriété résidentielle peut s’avérer difficile car les calculs peuvent être facilement manipulés – certaines variables peuvent être incluses ou exclues du calcul. Cela peut être particulièrement difficile lorsque les investisseurs ont la possibilité de payer en liquide ou de prendre une hypothèque sur la propriété.

Nous allons examiner ici deux exemples de calcul du retour sur investissement d’un bien immobilier résidentiel locatif : un achat au comptant et un achat financé par un prêt hypothécaire.

La formule de calcul du retour sur investissement

ROI = Coût de l’investissementGain sur l’investissement – Coût de l’investissement

Pour calculer le bénéfice ou la plus-value d’un investissement, il faut d’abord prendre le rendement total de l’investissement et en soustraire le coût initial de l’investissement. Comme le retour sur investissement est un ratio de rentabilité, il nous donne le bénéfice sur un investissement représenté en pourcentage.

Note : Comme le retour sur investissement est un ratio de rentabilité, le bénéfice est représenté en termes de pourcentage.

Pour calculer le pourcentage de retour sur investissement, nous prenons le bénéfice net ou la plus-value nette sur l’investissement et nous le divisons par le coût d’origine.

Par exemple, si vous achetez des actions ABC pour 1 000 $ et les vendez deux ans plus tard pour 1 600 $, le bénéfice net est de 600 $ (1 600 – 1 000 $). Le retour sur investissement de l’action est de 60% [600 $ (bénéfice net) ÷ 1 000 $ (coût) = 0,60].

 

Calculer le retour sur investissement d’un investissement immobilier locatif

L’équation ci-dessus semble assez simple, mais il faut garder à l’esprit qu’un certain nombre de variables qui entrent en jeu dans l’immobilier peuvent affecter les chiffres du retour sur investissement. Il s’agit notamment des frais de réparation et d’entretien, et des méthodes de calcul de l’effet de levier – le montant d’argent emprunté avec intérêts pour réaliser l’investissement initial. Bien entendu, les conditions de financement peuvent avoir un impact important sur le coût global de l’investissement.

 

Quel profit devrais-je réaliser en investissant dans l’immobilier locatif ?

Réfléchissez d’abord aux questions suivantes :
Quel taux de rendement pourrais-je attendre d’un autre véhicule d’investissement ? Le marché boursier affiche historiquement un rendement annuel de 7 à 8 %.
Dans quelle mesure les investissements alternatifs sont-ils sûrs ?
Quel contrôle exercez-vous sur eux ?

Pour déterminer le montant des bénéfices que vous devriez réaliser, il est important d’avoir un investissement de comparaison. Ce serait formidable si nous pouvions tous réaliser un rendement de 50 % en espèces sur tous nos investissements, mais ce n’est pas une réalité pour la plupart d’entre nous.
Ainsi, si vous pouviez réaliser 8 % sur le marché boursier, que beaucoup considèrent comme volatile et ne permettant pas un degré élevé de contrôle ou de manipulation, et 3 % sur le marché des obligations municipales, qui est souvent présenté comme l’un des investissements les plus sûrs qui soient, quel type de rendement devriez-vous attendre ou exiger d’un investissement immobilier ?

Encore une fois, je dois répéter que c’est une question à laquelle vous seul pouvez répondre.

Je dirais qu’au départ, l’immobilier n’est pas aussi passif que les actions ou les obligations. J’exige donc personnellement un rendement supérieur à celui que peuvent offrir ces derniers.

Cependant, en raison des nombreuses stratégies d’investissement différentes qui existent, il existe des biens immobiliers qui peuvent offrir quelque chose à chacun.

Si vous avez besoin d’un rendement en espèces supérieur à celui que peut offrir le marché boursier, ces propriétés existent.
Si vous êtes à l’aise avec un rendement en espèces inférieur à celui du marché boursier parce que vous croyez en l’appréciation du marché dans lequel vous investissez, investissez dans ces propriétés.