Un Français qui achète un bien immobilier en Espagne doit composer avec deux systèmes fiscaux distincts. L’IRNR, l’IBI, le Modelo 210 et la convention franco-espagnole sont autant de mécanismes à maîtriser pour éviter les mauvaises surprises. Nous vous proposons un tour d’horizon complet des impôts qui s’appliquent aux non-résidents propriétaires en Espagne.
Voici les points essentiels à connaître : les taxes à l’achat, l’imposition des revenus locatifs, la déclaration annuelle obligatoire et la fiscalité en cas de revente. Pour la procédure complète côté français, voir notre guide pour déclarer ses revenus fonciers étrangers via le formulaire 2047.
Quels impôts payer lors de l’achat d’un bien en Espagne ?
L’acquisition d’un bien immobilier en Espagne déclenche le paiement de plusieurs taxes. Leur montant varie selon que le bien est neuf ou ancien et selon la communauté autonome où il se situe.
Pour un logement neuf, vous devrez régler la TVA espagnole (IVA) fixée à 10 % du prix d’achat, à laquelle s’ajoute l’AJD (Actos Jurídicos Documentados) qui oscille entre 0,5 % et 1,5 % selon la région. Pour un bien ancien, c’est l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) qui s’applique : son taux varie de 4 % en Navarre à 13 % en Catalogne pour les tranches les plus élevées. En Andalousie le taux est de 7 %, à Madrid de 6 %. Au total, prévoyez entre 10 % et 15 % de frais d’acquisition (taxes, notaire, registre) en sus du prix d’achat.
Attention : depuis 2022, l’administration fiscale espagnole utilise une « valeur de référence » cadastrale pour calculer l’ITP. Si le prix d’achat est inférieur à cette valeur, c’est la valeur de référence qui sert de base taxable. Vérifiez-la systématiquement avant de signer.
L’IRNR : l’impôt annuel incontournable des non-résidents
L’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) concerne tout propriétaire non-résident en Espagne. Il s’applique que votre bien soit loué ou non. Le taux pour les résidents fiscaux de l’Union européenne est fixé à 19 % des revenus nets. Les non-résidents hors UE sont taxés à 24 % du revenu brut, sans possibilité de déduction.
Si vous ne louez pas votre bien, vous devez tout de même déclarer un revenu fictif (renta imputada). Ce revenu correspond à 1,1 % de la valeur cadastrale si celle-ci a été révisée au cours des dix dernières années. Dans le cas contraire le taux est de 2 %. Sur ce revenu fictif, l’impôt est de 19 % pour les résidents UE.
Prenons un exemple concret : vous achetez un appartement à Valence d’une valeur cadastrale de 80 000 €. Si le bien reste vide toute l’année, le revenu imputé s’élève à 880 € (1,1 % de 80 000 €). L’impôt dû sera de 167 € (19 % de 880 €). C’est une charge modeste mais obligatoire.
Résidents UE vs non-résidents : les différences fiscales
La distinction entre résidents fiscaux de l’UE et non-résidents hors UE est fondamentale. Un Français qui réside en France mais possède un bien loué en Espagne est considéré comme résident UE pour la fiscalité espagnole du bien. Cela lui permet de bénéficier du taux réduit de 19 % et d’accéder aux déductions (intérêts de crédit, IBI, charges de copropriété). Au contraire, un ressortissant de pays tiers (Royaume-Uni post-Brexit, pays du Golfe) est taxé à 24 % sans déduction possible.
Cette distinction s’applique aussi à l’imposition des biens non loués : les résidents UE paient l’IRNR sur un revenu imputé très modeste (1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale), tandis que les non-résidents hors UE supportent une charge fiscale plus importante.
| Situation | Résidents UE | Hors UE | Bien non loué (UE) |
|---|---|---|---|
| Taux IRNR | 19 % (revenu net) | 24 % (revenu brut) | 19 % de la renta imputada |
| Déductions | Intérêts, IBI, copropriété, amortissement | Aucune | N/A |
| Imposition du revenu vacant | 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale | S’applique (24 % du revenu brut) | 1,1 % ou 2 % cadastrale |
| Exemple : 80 000 € valeur cadastrale | 880 € × 19 % = 167 €/an | 880 € × 24 % = 211 €/an | Identique à UE |
Revenus locatifs : comment sont-ils imposés ?
Louer votre bien en Espagne en tant que non-résident UE présente un avantage fiscal notable : vous pouvez déduire les charges liées à la location avant de calculer l’impôt. Les frais déductibles incluent les intérêts d’emprunt, l’IBI, les charges de copropriété, les frais d’agence de gestion locative, les assurances, les travaux d’entretien et un amortissement de 3 % par an sur la valeur de construction (hors terrain).
Pour la location de courte durée, la fiscalité devient plus stricte. Le gouvernement espagnol prévoit l’instauration d’une TVA à 21 % sur les locations touristiques courant 2026. Cette mesure vise à réguler le marché locatif dans les zones tendues comme Barcelone ou les Baléares. La licence touristique est désormais quasi impossible à obtenir dans plusieurs municipalités catalanes.
En location longue durée (résidence principale du locataire), la loi espagnole accorde un abattement allant de 50 % à 90 % sur le rendement net sous certaines conditions : zones tendues, locataire de moins de 35 ans ou loyer inférieur au prix de référence. Cette mesure encourage les propriétaires à contribuer au marché du logement abordable.
Modelo 210 : la déclaration fiscale pas à pas
Le Modelo 210 est le formulaire de déclaration fiscale pour les non-résidents en Espagne. Depuis 2024, la déclaration est annuelle (et non plus trimestrielle) pour les revenus locatifs des résidents UE. Vous devez déposer cette déclaration avant le 20 janvier de l’année suivante auprès de l’Agencia Tributaria.
Pour remplir le Modelo 210, vous aurez besoin de votre NIE, des justificatifs de revenus locatifs perçus, des factures de charges déductibles et du relevé de valeur cadastrale. Nous vous recommandons de faire appel à un gestor fiscal (équivalent d’un expert-comptable) : les honoraires varient de 150 à 300 € par déclaration.
Un oubli de déclaration entraîne une pénalité de 100 € minimum, majorée d’intérêts de retard. En cas de fraude avérée, les sanctions peuvent atteindre 150 % de l’impôt éludé.
Convention fiscale France-Espagne : éviter la double imposition
La convention bilatérale entre la France et l’Espagne, signée en 1995, prévoit un mécanisme d’élimination de la double imposition. Les revenus immobiliers sont imposables dans le pays où se situe le bien (l’Espagne). La France accorde ensuite un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus.
Concrètement, vous déclarez vos revenus locatifs espagnols en France via les formulaires 2047 et 2042-C. Le crédit d’impôt neutralise la double imposition. Toutefois ces revenus entrent dans le calcul de votre taux effectif d’imposition, ce qui peut relever votre tranche marginale sur vos autres revenus d’investissement en Espagne. Conservez tous les justificatifs de paiement de l’IRNR : ils serviront de preuve en cas de contrôle fiscal.
Fiscalité de la revente : plus-value et retenue à la source
Lors de la cession d’un bien en Espagne, le non-résident UE est soumis à un impôt sur la plus-value de 19 %. La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition majoré des frais (notaire, registre, travaux sur facture). Aucun abattement pour durée de détention n’existe en Espagne.
L’acheteur retient 3 % du prix de vente pour le reverser au fisc espagnol. Si l’impôt final est inférieur, vous demandez le remboursement via le Modelo 210 sous quatre ans. S’y ajoute la plusvalía municipal, une taxe locale sur la hausse de valeur du terrain.
Exemple : un bien acheté 150 000 € (+ 15 000 € de frais) revendu 220 000 € génère une plus-value de 55 000 €, soit 10 450 € d’impôt. La retenue de 3 % (6 600 €) sera insuffisante : vous devrez compléter.
IBI, charges annuelles et actualité 2026
L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l’équivalent de la taxe foncière française. Son taux varie de 0,4 % à 1,1 % de la valeur cadastrale selon la municipalité. À Madrid l’IBI reste parmi les plus bas d’Espagne tandis que Valence et Barcelone appliquent des taux plus élevés. S’y ajoutent la tasa de basuras (50 à 150 € par an) et les charges de copropriété (comunidad). Toutes ces charges sont déductibles de vos revenus locatifs dans le calcul de l’IRNR.
Côté actualité, le gouvernement espagnol a proposé début 2026 une surtaxe pouvant aller jusqu’à 100 % de l’ITP pour les acheteurs non-résidents hors Union européenne. Cette mesure cible les investisseurs de pays tiers (Royaume-Uni post-Brexit, pays du Golfe). Pour les Français bénéficiant du statut de résident UE, cette surtaxe ne s’applique pas. Ce projet législatif confirme une tendance de fond : l’Espagne protège l’accès au logement pour ses résidents tout en continuant d’attirer les investisseurs européens. Cette orientation rejoint le resserrement opéré par le Portugal, qui a remplacé le NHR par un nouveau régime beaucoup plus sélectif ; nous détaillons ces changements dans notre analyse de la fiscalité au Portugal en 2026.
Questions fréquentes sur la fiscalité immobilière en Espagne
Voici les interrogations les plus courantes des investisseurs français non-résidents.
Faut-il un NIE pour acheter un bien en Espagne ?
Le NIE est obligatoire pour toute transaction immobilière. Vous l’obtenez au consulat d’Espagne en France ou directement sur place via la police nationale, sous 2 à 6 semaines. Sans NIE, vous ne pourrez ni acheter, ni louer, ni déclarer d’impôts.
Peut-on déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus locatifs en Espagne ?
Les résidents fiscaux de l’UE peuvent déduire intérêts d’emprunt, amortissement (3 % par an), copropriété, IBI, assurances et frais de gestion. Les non-résidents hors UE sont taxés sur le revenu brut sans déduction.
Quel est le délai pour déclarer l’IRNR ?
La déclaration annuelle de l’IRNR via le Modelo 210 doit être déposée avant le 20 janvier de l’année suivant la perception des revenus. Pour un bien non loué, la déclaration du revenu imputé suit le même calendrier. Un retard entraîne des pénalités automatiques.
L’Espagne applique-t-elle un abattement sur la plus-value pour durée de détention ?
Non. Contrairement à la France (exonération après 22 ans), l’Espagne taxe la plus-value à 19 % pour les résidents UE quel que soit le nombre d’années de détention. Ce point est important si vous envisagez une stratégie de revente rapide.
Comment fonctionne la retenue de 3 % lors de la revente ?
Lorsqu’un non-résident vend un bien en Espagne, l’acheteur retient 3 % du prix de vente et le reverse à l’Agencia Tributaria. Cette somme sert d’acompte sur l’impôt de plus-value. Si la plus-value réelle est inférieure au montant retenu, le vendeur peut demander un remboursement via le Modelo 210 dans un délai de quatre ans.
La convention fiscale protège-t-elle de la double imposition ?
La convention de 1995 accorde un crédit d’impôt en France pour les revenus taxés en Espagne. Vous ne payez pas deux fois. Toutefois ces revenus relèvent votre taux effectif d’imposition français.
Quel est le régime fiscal pour les locations touristiques (Airbnb) ?
Les locations touristiques sont soumises à la TVA (21 % courant 2026 en Espagne), au-delà de l’IRNR sur les revenus nets. Une licence touristique est requise dans la plupart des municipalités. En Catalogne et aux Baléares, les nouvelles licences sont quasi gelées. Cette activité devient complexe fiscalement et légalement : consultez un gestor fiscal avant de vous lancer.
Peut-on optimiser la fiscalité en démembrement d’usufruit / nue-propriété ?
Oui, le démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) est reconnu en droit espagnol et peut réduire la base imposable. Toutefois cette stratégie implique des coûts de mise en place élevés et une complexité administrative : à n’envisager que pour des montants significatifs (au-delà de 200 000 €).
Dois-je déclarer mon bien espagnol à la déclaration française annuelle ?
Oui, obligatoirement. Tous les revenus de source étrangère doivent être déclarés aux impôts français. Les formulaires 2047 et 2042-C permettent de reporter les revenus locatifs espagnols et d’obtenir le crédit d’impôt. Tout oubli est pénalisé et signalé lors de contrôles.
Quels documents faut-il conserver pour justifier les charges déductibles ?
Conservez tous les justificatifs de paiement : factures de travaux, relevés d’assurance, contrats de gestion, relevés IBI, documents bancaires attestant les intérêts d’emprunt. L’administration espagnole peut contrôler dans les quatre ans. Ces pièces sont aussi requises pour la déclaration française (formulaire 2047).
Pour comparer avec un autre marché européen exigeant, lisez notre guide sur l’investissement immobilier à Genève en 2026 qui détaille les contraintes de la Lex Koller pour les non-résidents.
