L’essentiel a retenir :
- Le prix moyen a Lisbonne oscille entre 4 500 et 6 500 EUR/m² dans les quartiers centraux en 2026, avec un rendement locatif brut de 4 a 6 %.
- La fin du regime NHR classique (remplace par l’IFICI) et la reforme du Golden Visa immobilier ont recentre le marche sur les acheteurs residents et les investisseurs de long terme.
- Les frais d’acquisition (IMT progressif, droit de timbre, notaire, avocat) representent entre 6 et 8 % du prix d’achat.
- La convention fiscale France-Portugal de 1971 evite la double imposition sur les revenus fonciers et les plus-values.
- La location courte duree (Alojamento Local) reste possible mais fortement encadree dans les zones de containment de Lisbonne depuis la loi Mais Habitacao.
- Un T2 a Alfama a 350 000 EUR peut generer, sous hypotheses realistes, un rendement net d’environ 3,2 a 3,8 % apres fiscalite.
Lisbonne conserve en 2026 une place a part dans l’imaginaire des expatries francais. Climat doux, cout de la vie inferieur a Paris, langue latine, communaute francophone bien etablie : la capitale portugaise coche de nombreuses cases. Mais l’euphorie des annees 2015-2022, portee par le Golden Visa et le regime des residents non habituels, a laisse place a un marche plus mature, plus regule et plus selectif.
Nous vous proposons dans ce guide un tour d’horizon complet : niveau des prix par quartier, fiscalite applicable aux non-residents fiscaux francais, rendement locatif reel, procedure d’achat pas a pas, options de financement et risques a anticiper. L’objectif n’est pas de vendre du reve, mais de vous donner les cles de lecture pour arbitrer entre Lisbonne et d’autres destinations d’investissement en Europe du Sud.
Le marche immobilier de Lisbonne en 2026
Apres une hausse cumulee de plus de 150 % entre 2015 et 2022, le marche lisboete a connu une phase de stabilisation en 2023-2024, avant un rebond modere de 3 a 5 % par an depuis 2025. Les moteurs restent solides : demographie positive dans l’aire metropolitaine, tourisme record (plus de 8 millions de visiteurs annuels dans la region), attrait pour les nomades numeriques et retour d’une partie des acheteurs internationaux prives des Golden Visas immobiliers depuis octobre 2023.
Selon les donnees consolidees de l’INE (Instituto Nacional de Estatistica) et de la Confidencial Imobiliario, le prix median au metre carre dans la municipalite de Lisbonne s’etablit autour de 5 200 EUR en 2026, avec de fortes disparites par quartier.
| Quartier | Prix moyen 2026 (EUR/m²) | Profil | Rendement locatif brut |
|---|---|---|---|
| Chiado / Baixa | 7 000 – 9 000 | Hyper-centre, touristique, prestige | 3,5 – 4,5 % |
| Principe Real | 6 500 – 8 500 | Bobo, boutiques, expatries | 3,5 – 4,5 % |
| Alfama / Mouraria | 5 500 – 7 500 | Historique, ruelles, azulejos | 4,0 – 5,5 % |
| Estrela / Lapa | 6 000 – 8 000 | Residentiel haut de gamme | 3,0 – 4,0 % |
| Campo de Ourique | 5 000 – 6 500 | Familial, calme, marche local | 4,0 – 5,0 % |
| Marvila / Beato | 3 500 – 5 000 | Est en reconversion, hubs tech | 5,0 – 6,5 % |
| Parque das Nacoes | 4 500 – 6 000 | Moderne, familles, bureaux | 4,5 – 5,5 % |
| Almada (rive sud) | 2 800 – 4 000 | Access, vue Tage, metro-bateau | 5,5 – 7,0 % |
La rive nord centrale reste chere mais liquide, tandis que la peripherie immediate (Marvila, Beato, Almada, Barreiro) attire un flux croissant d’investisseurs cherchant du rendement. Cette dynamique rappelle celle observee sur d’autres marches europeens : nous l’avions analysee dans notre etude sur l’immobilier a Berlin en 2026.
Fiscalite pour un investisseur francais non-resident
Un Francais qui investit a Lisbonne sans transferer sa residence fiscale au Portugal reste soumis au fisc francais sur ses revenus mondiaux. Toutefois la convention fiscale France-Portugal du 14 janvier 1971, modifiee, attribue au Portugal le droit d’imposer en premier lieu les revenus immobiliers de source portugaise.
Les impots a l’achat
- IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissoes) : barème progressif de 0 a 7,5 %. Pour un bien de 350 000 EUR destine a la location, l’IMT atteint environ 15 000 EUR (soit 4,3 %).
- Droit de timbre (Imposto do Selo) : 0,8 % du prix d’achat.
- Frais de notaire, registre et avocat : entre 1,5 et 2,5 % au total.
Les impots pendant la detention
- IMI (Imposto Municipal sobre Imoveis) : taxe fonciere annuelle, entre 0,3 et 0,45 % de la valeur patrimoniale tributaria a Lisbonne.
- AIMI : surtaxe patrimoniale au-dela de 600 000 EUR de valeur cadastrale detenue par personne, taux de 0,7 a 1,5 %.
- Revenus locatifs : taxes a un taux forfaitaire de 25 % pour les non-residents (option possible pour l’imposition au bareme). Les charges reelles (IMI, travaux, frais de gestion, interets d’emprunt) sont deductibles.
Les impots a la revente
Les plus-values (mais-valias) sont imposees a 28 % pour les non-residents UE, sur 100 % de la plus-value nette (a compter de 2023, l’ancien abattement de 50 % reserve aux residents ne s’applique plus systematiquement aux non-residents, sauf option pour l’imposition au bareme progressif). La convention permet ensuite d’imputer l’impot paye au Portugal sur l’impot francais, evitant la double imposition. Pour approfondir votre situation d’expatrie, consultez notre guide Vendre sa residence principale en France pour acheter a l’etranger.
Rendement locatif et strategies d’exploitation
Trois grandes strategies coexistent a Lisbonne. Le choix depend de votre horizon, de votre appetence au risque et du quartier vise.
| Strategie | Rendement brut moyen | Contraintes | Profil investisseur |
|---|---|---|---|
| Location longue duree meublee | 4,0 – 5,5 % | Bail portugais, revision indexee au IPC plafonnee | Prudent, gestion legere |
| Location moyenne duree (nomades) | 5,0 – 6,5 % | Turnover, meuble complet, marketing | Actif, veut du cash-flow |
| Alojamento Local (courte duree) | 6,0 – 9,0 % | Licence gelee en zone containment, taxe touristique, gestion intensive | Opportuniste, tolerance regulatoire |
La loi Mais Habitacao de 2023, partiellement assouplie en 2024, a gele les nouvelles licences Alojamento Local dans les zones de forte pression touristique de Lisbonne (Baixa, Alfama, Bairro Alto, Principe Real, Chiado). Racheter un bien deja titulaire de sa licence transferable reste possible. Toutefois le prix integre desormais une prime de licence de 10 a 20 % du bien. La location moyenne duree (30 a 90 jours) s’est imposee comme un compromis interessant pour capter la demande des nomades numeriques et des expatries en mission.
Pour les investisseurs qui preferent une exposition indirecte, sans gestion locative ni frais notariaux etrangers, les vehicules mutualises restent une alternative pertinente : nous en avons detaille les mecanismes dans notre analyse des SCPI europeennes investies a l’etranger.
Procedure d’achat pas a pas
- Obtenir un NIF (Numero de Identificacao Fiscal) : demarche indispensable, gratuite, via un representant fiscal si vous n’etes pas encore resident UE (obligation supprimee pour les Francais depuis juillet 2022, sauf option volontaire).
- Ouvrir un compte bancaire portugais : facilite les paiements de l’IMI, des charges de copropriete (condominio) et de l’eau. Millennium BCP, Novo Banco, ActivoBank acceptent l’ouverture a distance sous conditions.
- Signer un CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda) : compromis de vente avec versement d’un acompte (sinal) de 10 a 20 %. En cas de retractation de l’acheteur, l’acompte est perdu ; en cas de retractation du vendeur, il rembourse le double.
- Faire les verifications : caderneta predial urbana (fiche fiscale du bien), certidao permanente du registo predial (proprietaire, hypotheques), licenca de utilizacao (destination legale), certificat energetique.
- Signer l’escritura publica chez le notaire ou en Casa Pronta, apres reglement de l’IMT et du droit de timbre.
- Enregistrer l’acte aupres du registo predial et actualiser la caderneta a votre nom aupres du fisc portugais.
Le recours a un avocat portugais francophone (ordem dos advogados) est vivement recommande. Comptez entre 1 500 et 3 500 EUR d’honoraires pour un accompagnement complet.
Financement : credit local ou credit francais ?
Les banques portugaises (Millennium BCP, Novo Banco, Santander Totta, BPI) financent les non-residents jusqu’a 60 a 70 % du prix ou de la valeur d’expertise (la plus faible des deux), sur des durees de 20 a 30 ans, a des taux fixes ou variables indexes sur l’Euribor 6 ou 12 mois. En 2026, les taux fixes se situent autour de 3,4 a 4,2 % pour les non-residents, contre 3,1 a 3,8 % pour un dossier resident.
Financer depuis la France via une banque francaise reste possible mais rare : la plupart des etablissements refusent une hypotheque sur un bien situe hors du territoire. La solution consiste alors a nantir un contrat d’assurance-vie ou a mobiliser une residence francaise en garantie. Les courtiers specialises en credit expatrie peuvent orchestrer un montage hybride.
Risques a anticiper :
- Risque regulatoire : la reforme du Golden Visa en 2023 puis les evolutions de la fiscalite en 2024-2025 montrent qu’un changement de gouvernement peut redistribuer les cartes rapidement.
- Risque de change : nul dans la zone euro, mais un durcissement de la politique de la BCE peut peser sur les prix immobiliers portugais, particulierement sensibles aux taux.
- Risque de liquidite : revendre un bien a Lisbonne peut prendre 6 a 12 mois hors zone centrale, davantage sur des biens atypiques.
- Risque locatif : le controle des loyers, les procedures d’expulsion longues et les licences Alojamento Local gelees limitent la flexibilite.
- Risque fiscal francais : declaration obligatoire du bien via le formulaire 2044 et de l’IFI si le patrimoine immobilier mondial depasse 1,3 million d’euros.
Cas concret chiffre
Prenons un couple d’expatries francais residant fiscalement en France, qui acquiert en 2026 un T2 renove de 65 m² a Alfama pour 350 000 EUR, en vue d’une location moyenne duree.
- Prix d’achat : 350 000 EUR.
- IMT : environ 15 300 EUR (bareme habitation secondaire).
- Droit de timbre : 2 800 EUR.
- Notaire, registre, avocat : 7 000 EUR.
- Ameublement : 12 000 EUR.
- Cout total : environ 387 100 EUR.
Cote exploitation, un loyer moyen de 1 850 EUR/mois sur 11 mois occupes donne un revenu brut annuel de 20 350 EUR, soit un rendement brut de 5,3 %.
Apres deduction des charges (copropriete 900 EUR, IMI 950 EUR, gestion 10 % soit 2 035 EUR, entretien et assurance 1 200 EUR), le revenu net foncier portugais atteint 15 265 EUR. Impose a 25 % au Portugal, il reste 11 449 EUR nets, soit un rendement net de 3,2 % sur cout total, avant application de la convention fiscale et de la CSG-CRDS eventuellement due en France (7,5 % pour les affilies a un regime de securite sociale d’un pays de l’EEE, taux plein 17,2 % sinon).
Focus : la fin du NHR et l’apparition de l’IFICI
Le regime RNH (Residente Nao Habitual), qui offrait pendant dix ans une imposition forfaitaire de 20 % sur les revenus de source portugaise et une exoneration partielle sur les pensions et dividendes etrangers, a ete officiellement ferme aux nouvelles adhesions au 31 decembre 2023. Il est remplace depuis 2024 par l’IFICI (Incentivo Fiscal a Investigacao Cientifica e Inovacao), reserve aux profils tres qualifies en recherche, innovation et professions listees. Concretement, un retraite francais qui s’installe aujourd’hui a Lisbonne sera impose au bareme progressif portugais (jusqu’a 48 %). Cet element change radicalement l’equation pour les investisseurs qui envisageaient de coupler achat immobilier et transfert de residence fiscale : le bouclier fiscal du NHR n’existe plus. En revanche, la convention France-Portugal continue de proteger contre la double imposition sur les revenus fonciers. Les informations officielles sur la fiscalite des expatries francais sont disponibles sur service-public.fr.
Cette recomposition fiscale rapproche Lisbonne d’autres destinations europeennes ou l’attrait principal reste patrimonial et non fiscal. Nous avions dresse un panorama comparable dans notre comparatif du cout de la vie en Europe pour les expatries francais.
Lisbonne face aux autres destinations portugaises
Le Portugal offre trois grands bassins d’investissement : Lisbonne, Porto et l’Algarve. Chacun repond a un profil different.
| Destination | Prix moyen 2026 (EUR/m²) | Rendement brut | Type d’exploitation |
|---|---|---|---|
| Lisbonne centre | 5 500 – 8 000 | 4,0 – 5,5 % | Nomades, expatries, corporate |
| Porto centre | 3 500 – 5 500 | 4,5 – 6,0 % | Etudiants, tourisme culturel |
| Algarve littoral | 3 800 – 6 500 | 5,0 – 8,0 % (saisonnier) | Vacances, retraites nord-europeens |
Lisbonne se distingue par la profondeur et la liquidite de son marche locatif tout au long de l’annee, la ou l’Algarve reste marque par une forte saisonnalite. Pour un comparatif dedie a la cote sud, nous vous renvoyons vers notre guide sur investir dans l’immobilier en Algarve en 2026.
Foire aux questions
Faut-il etre resident portugais pour acheter a Lisbonne ?
Non. Aucune restriction ne s’applique aux ressortissants francais ou UE. Un NIF suffit pour signer l’escritura et se voir attribuer le bien au registre foncier.
Le Golden Visa est-il encore accessible via l’immobilier ?
Non pour l’immobilier residentiel classique et locatif. Depuis la loi Mais Habitacao d’octobre 2023, seuls les investissements dans les fonds de capital-risque non immobilier, la creation d’emploi ou la recherche restent eligibles. Les visas D7 (revenus passifs) et D8 (nomade numerique) sont devenus les principales voies de residence pour les Francais.
Peut-on faire de la location saisonniere Airbnb a Lisbonne ?
Uniquement dans les biens deja titulaires d’une licence Alojamento Local transferable, dans les zones ou le gel est effectif. Hors zones de containment (par exemple certaines rues de Marvila, Beato, Parque das Nacoes), de nouvelles licences peuvent encore etre delivrees sous conditions strictes de conformite securitaire et fiscale.
Quels sont les frais de notaire au Portugal ?
Ils sont bien plus faibles qu’en France : entre 600 et 1 200 EUR pour l’acte, auxquels s’ajoutent 250 EUR de registre foncier. L’essentiel du cout d’acquisition est constitue de l’IMT et du droit de timbre.
Un pret bancaire portugais est-il possible sans etre resident fiscal ?
Oui, les grandes banques portugaises financent les non-residents UE jusqu’a 60 a 70 % du prix. Le dossier exige les trois derniers bulletins de salaire, deux ans d’avis d’imposition francais, un extrait de compte francais et un ratio d’endettement inferieur a 35 %.
Faut-il declarer le bien en France ?
Oui, chaque annee sur la declaration 2044 pour les revenus fonciers et, le cas echeant, sur la declaration IFI si le patrimoine immobilier mondial depasse 1,3 million d’euros. La convention fiscale permet d’imputer l’impot portugais et evite la double imposition.
