Lisbonne attire les investisseurs français pour trois raisons concrètes : un prix au mètre carré encore inférieur à celui de Paris, un rendement locatif compris entre 4 et 6 % brut selon les quartiers, et une fiscalité portugaise qui reste plus douce que l’Hexagone, même après la réforme de 2024. La capitale portugaise n’est plus l’eldorado low-cost qu’elle était en 2015, mais elle reste pertinente pour qui cherche un placement long terme dans un marché européen mature.
Nous vous expliquons ici les chiffres actualisés du marché début 2026, les quartiers où acheter selon votre stratégie, les démarches concrètes pour acquérir depuis la France et les pièges fiscaux à anticiper.
En bref : prix moyen 4 900 à 6 500 €/m² selon le quartier, rendement brut 4 à 6 %, IRS portugais à 28 % pour non-résidents (option barème possible), licences Alojamento Local bloquées à Lisbonne depuis la loi Mais Habitação de 2023, et financement local jusqu’à 70 % de la valeur d’expertise pour un acheteur français.
Quel est l’état du marché immobilier à Lisbonne en 2026 ?
Le marché lisboète a marqué le pas en 2024 après une décennie de hausse continue, avant de repartir doucement en 2025. Selon l’Institut national de statistique portugais (INE), le prix médian des transactions à Lisbonne s’établit autour de 4 900 €/m² début 2026. Les écarts sont importants selon les quartiers : 6 500 € dans l’hyper-centre historique, moins de 3 500 € dans certaines zones périphériques en mutation comme Marvila ou Beato.
Cette stabilisation des prix change la donne pour l’investisseur. La fenêtre de spéculation rapide s’est refermée : on n’achète plus à Lisbonne pour revendre 30 % plus cher dans trois ans. On y achète désormais pour louer, dans une logique patrimoniale comparable à un investissement à Bordeaux ou Lyon, avec un avantage fiscal portugais en plus.
Comparatif des prix au m² avec d’autres capitales européennes
| Ville | Prix moyen au m² (centre) | Rendement locatif brut moyen | Fiscalité non-résident |
|---|---|---|---|
| Lisbonne | 6 500 € | 4 à 6 % | IRS 28 % (option barème) |
| Paris | 10 200 € | 3 à 4 % | IR + PS 17,2 % |
| Madrid | 5 800 € | 4 à 5,5 % | IRNR 24 % |
| Berlin | 5 400 € | 3 à 4 % | IR 25 % min |
| Athènes | 2 800 € | 5 à 7 % | 15 à 45 % |
Lisbonne se positionne ainsi entre Madrid et Paris : un ticket d’entrée raisonnable pour une capitale européenne avec un rendement supérieur aux marchés saturés du nord. À titre de comparaison plus large, vous trouverez les données par pays dans notre guide pour investir au Portugal.
Dans quels quartiers de Lisbonne investir ?
Tous les quartiers ne se valent pas pour un projet locatif. Le centre historique attire les touristes mais reste verrouillé par la limitation des licences Alojamento Local. Les zones en gentrification offrent les meilleures plus-values potentielles. Les quartiers résidentiels visent la location longue durée auprès d’expatriés et de cadres portugais.
Voici notre lecture des cinq zones les plus pertinentes selon le profil de l’investisseur :
- Chiado et Príncipe Real : haut de gamme, prix entre 7 500 et 9 000 €/m², location longue durée premium. Bonne stabilité de revenus, plus-value modérée.
- Alfama et Mouraria : touristique mais saturé en AL existant, rénovations coûteuses (immeubles classés). Réservé aux investisseurs qui rachètent une licence existante.
- Avenidas Novas et Saldanha : quartier d’affaires, location aux cadres et expatriés. Rendement 4,5 à 5,5 % en location nue longue durée.
- Marvila et Beato : ex-zone industrielle en pleine reconversion, prix 3 200 à 4 000 €/m², potentiel de plus-value à 5-10 ans.
- Parque das Nações : moderne, familial, location longue durée stable. Rendement 4 à 5 %, peu de risque.
Attention : les nouvelles licences d’Alojamento Local sont gelées dans la quasi-totalité des quartiers de Lisbonne depuis la loi Mais Habitação votée en 2023. Acheter pour faire de la location courte durée Airbnb suppose de récupérer une licence existante, ce qui se valorise désormais 30 000 à 80 000 € selon la zone.
Quel rendement locatif espérer à Lisbonne ?
Le rendement brut à Lisbonne se situe entre 4 et 6 %, avec des pointes à 7 % sur la location courte durée quand la licence AL est en place. Pour un T2 acheté 280 000 € dans Avenidas Novas et loué 1 200 € par mois en location longue durée, le calcul donne un rendement brut de 5,1 % avant fiscalité.
Le rendement net après IRS et charges descend à environ 3,2 % dans ce cas. C’est honorable pour une capitale européenne, comparable à un investissement locatif optimisé en France métropolitaine. Pour le calcul détaillé, vous pouvez vous appuyer sur les méthodes que nous présentons dans notre comparatif des locations saisonnières à l’étranger.
Cas concret : un T2 à 280 000 € à Avenidas Novas
Prenons un appartement de 65 m² acheté 280 000 € hors frais, loué 1 200 € par mois en location nue. Les charges de copropriété s’élèvent à 80 € mensuels, l’IMI (taxe foncière portugaise) à 600 € par an, l’assurance à 250 € par an. Avant fiscalité, vous percevez 13 290 € de loyers nets de charges.
L’IRS portugais à 28 % sur le revenu net foncier ramène la rentabilité à environ 9 570 € par an, soit 3,4 % net-net. Ajoutez l’effet de levier d’un crédit à 3,5 % sur 20 ans avec 30 % d’apport. Le rendement sur fonds propres dépasse alors 6 %. C’est ce qui rend Lisbonne pertinente face à un Paris où le même calcul donne 1 à 2 % net.
Comment acheter un bien immobilier à Lisbonne quand on est Français ?
L’achat est ouvert sans restriction aux ressortissants de l’Union européenne. Aucun visa, aucune autorisation préalable, aucun seuil minimum. Trois étapes administratives sont impératives avant de signer.
D’abord, obtenir un NIF portugais (Número de Identificação Fiscal), équivalent du numéro fiscal. Comptez 50 à 150 € via un fiscaliste local ou gratuitement en vous déplaçant aux Finanças. Ensuite, ouvrir un compte bancaire portugais (Millennium BCP, Santander, Caixa Geral). Enfin, signer un Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), équivalent du compromis français, avec un acompte de 10 à 20 %.
L’acte définitif (Escritura Pública) se signe devant notaire 2 à 4 mois plus tard. Les frais d’acquisition au Portugal s’élèvent à 7 à 8 % du prix selon le barème de l’IMT (impôt municipal sur les transmissions), légèrement inférieur aux 8 à 9 % français.
À retenir : le compromis portugais est plus engageant que le compromis français. Si vous renoncez après signature, vous perdez votre acompte. Si le vendeur renonce, il vous doit le double. Faites-vous accompagner par un avocat luso-français pour la lecture du CPCV.
Quel financement pour un investissement à Lisbonne ?
Deux options s’offrent à vous : le crédit français adossé à un bien en France ou le crédit portugais directement souscrit auprès d’une banque locale. Chaque solution a ses avantages.
Le crédit portugais finance jusqu’à 70 % de la valeur d’expertise du bien pour un non-résident, à des taux compris entre 3,3 et 4,2 % en avril 2026. La banque exige des relevés bancaires français sur 6 mois ainsi que les avis d’imposition. Un apport minimum de 30 % auquel s’ajoutent les frais de notaire est demandé. Le crédit français hypothécaire reste possible mais peu de banques acceptent un bien situé à l’étranger en garantie.
Notre conseil : privilégier le crédit portugais pour bénéficier de l’effet de levier en euros. Vous limitez ainsi votre exposition au marché français. Les courtiers internationaux comme Adrien Lemaire (Lisbonne) ou MaisCredito facturent 1 à 1,5 % du capital emprunté pour monter le dossier.
Quelle fiscalité pour un investisseur français à Lisbonne ?
La fiscalité d’un investissement locatif à Lisbonne combine deux niveaux : l’imposition portugaise au Portugal et la déclaration en France au titre des revenus mondiaux. La convention fiscale franco-portugaise du 14 janvier 1971 évite la double imposition. Elle ne dispense pas de la déclaration française.
Au Portugal, les revenus locatifs nets sont taxés à 28 % en taux libératoire pour les non-résidents ou par option au barème progressif (15 à 48 % selon la tranche). En France, vous déclarez les loyers via le formulaire 2047 puis vous les reportez sur le 2042. Le crédit d’impôt égal à l’impôt français évite la double imposition. Pour le détail des démarches, consultez notre guide pour déclarer ses revenus fonciers étrangers.
Le statut de résident non habituel a-t-il disparu ?
Le célèbre Regime de Residente Não Habitual (RNH) a été supprimé en 2024 pour les nouveaux entrants. Il est remplacé par l’IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), réservé aux profils spécialisés (recherche, innovation, professions qualifiées). Pour la majorité des retraités français, l’avantage RNH n’existe plus.
En revanche, les personnes ayant obtenu le statut RNH avant 2024 continuent à en bénéficier sur la durée résiduelle de 10 ans. Les détails complets sont dans notre article sur la fiscalité au Portugal pour les expatriés français en 2026.
Les pièges à éviter avant d’investir à Lisbonne
Cinq erreurs reviennent systématiquement chez les primo-acquéreurs français. La première : sous-estimer les travaux dans l’ancien lisboète. Les immeubles historiques d’Alfama ou de la Baixa cachent souvent des problèmes de structure, d’humidité ou de toiture qui doublent le budget initial.
La deuxième erreur consiste à acheter sur plan dans une promotion neuve sans vérifier la solidité du promoteur. Le marché portugais a vu plusieurs faillites de promoteurs depuis 2023. La troisième : croire qu’il suffit d’inscrire son bien sur Booking pour faire de l’AL. La licence est désormais quasi impossible à obtenir dans la plupart des quartiers.
Erreur fréquente : oublier de déclarer son bien et ses revenus en France. L’administration fiscale française reçoit chaque année des Finanças portugaises la liste des biens détenus par des résidents français. Une omission peut coûter jusqu’à 80 % de pénalités sur les loyers non déclarés sans compter les majorations.
La quatrième erreur : acheter via une SCI française pour détenir le bien portugais. Le Portugal ne reconnaît pas la transparence fiscale de la SCI, ce qui crée une double imposition à la sortie. Préférez la détention en direct ou la création d’une société portugaise (SI ou Lda).
La cinquième : investir sans visiter. Lisbonne se vit quartier par quartier. Les photos en ligne sont systématiquement flatteuses. Comptez deux séjours minimum avant de signer un compromis et marchez chaque rue à différents horaires.
FAQ pour investir à Lisbonne en 2026
Est-il intéressant d’investir au Portugal en 2026 ?
Oui, à condition d’accepter un horizon long terme et un rendement modéré. Le Portugal offre une fiscalité plus douce que la France, des prix encore inférieurs à la moyenne ouest-européenne et une stabilité juridique solide. La spéculation des années 2015-2022 est terminée : on investit aujourd’hui pour louer, pas pour revendre vite.
Lisbonne est-elle un bon investissement locatif ?
Lisbonne reste un bon investissement pour la location longue durée avec un rendement brut de 4 à 6 % et une demande locative soutenue par les expatriés et les jeunes actifs portugais. La location courte durée de type Airbnb est en revanche compromise par le gel des licences Alojamento Local depuis la loi Mais Habitação.
Où investir à Lisbonne avec un budget de 250 000 € ?
Avec ce budget, visez Avenidas Novas, Saldanha ou Parque das Nações pour un T2 de 55 à 70 m². Marvila et Beato offrent du plus grand pour le même prix avec un potentiel de plus-value, mais une localisation encore en mutation. Évitez l’hyper-centre historique où ce budget ne couvre qu’un studio.
Quel salaire pour bien vivre à Lisbonne en 2026 ?
Comptez 1 800 à 2 200 € net par mois pour vivre confortablement seul à Lisbonne. Pour un couple avec enfants, prévoir 3 000 à 3 500 €. Le coût de la vie hors logement reste inférieur de 20 à 30 % à celui de Paris, mais le logement a fortement rattrapé les capitales européennes.
Peut-on encore obtenir le golden visa Portugal ?
Le golden visa portugais existe toujours mais l’investissement immobilier direct n’y donne plus accès depuis octobre 2023. Il faut désormais investir dans des fonds qualifiés, soutenir la recherche ou créer des emplois. Le détail des programmes encore actifs est dans notre comparatif des golden visa européens.
Quels sont les frais de notaire à Lisbonne ?
Les frais d’acquisition totaux représentent 7 à 8 % du prix, répartis entre l’IMT (taxe d’acquisition variable selon le prix), l’imposto de selo (0,8 %), les honoraires de notaire (environ 1 000 €) et les frais d’enregistrement. C’est légèrement inférieur aux 8 à 9 % français.
Faut-il créer une société portugaise pour acheter ?
Pour un seul bien locatif, l’achat en direct reste le plus simple et le plus fiscalement efficace. La création d’une Sociedade por Quotas (Lda) ne se justifie qu’au-delà de trois biens ou pour des projets de promotion. Évitez absolument la SCI française pour détenir un bien portugais : la double imposition à la sortie efface tout avantage.
Combien de temps pour finaliser un achat à Lisbonne ?
Comptez 3 à 5 mois entre la signature du CPCV et l’Escritura Pública selon les délais d’obtention du financement et la disponibilité du notaire. Les acheteurs en cash bouclent en 6 à 8 semaines. Ceux qui passent par un crédit portugais doivent prévoir 4 mois minimum.
Quelle est la fiscalité française sur un bien locatif portugais ?
Vous déclarez les loyers nets en France via le formulaire 2047 puis sur la 2042 dans la rubrique des revenus fonciers étrangers. L’impôt portugais payé est crédité sur l’impôt français grâce à la convention de 1971. Les prélèvements sociaux à 17,2 % ne s’appliquent pas si vous êtes affilié à la sécurité sociale portugaise.
